29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.
Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.
До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.
Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.
Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом. Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте. В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях. По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.
Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.
Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.
Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.
Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
- Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
- Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
- Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
- При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
- Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
- Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
- Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
- Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:
- Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
- Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
- Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
Читайте еще по данной теме:
- Продажа доли квартиры через нотариуса
- Полномочия нотариусов при сделках с жильем расширены
- Доля в праве собственности на квартиру
- 06 июня 2016 года в России вступил в силу запрет на сделки с долями жилой недвижимости без нотариуса
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Добрый день. Кто устанавливает цену за долю? Продавец? Но он может загнуть такую цену, поневоле откажешься. Или существуют какие-то «рамки»? Спасибо.
Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами определять стоимость продаваемой (выкупаемой) доли. То есть продавец доли вправе назначить ту сумму, которую он считает приемлемой. Однако нередко продавцы долей допускают предусмотренное ст.10 ГК РФ злоупотребление правом, то есть намеренно назначают такую цену доли, которую покупатель никогда не сможет выплатить (например, 10 млн. рублей за долю в хрущевке). В этом случае покупатель доли может заявить в суд о злоупотреблении правом со стороны продавца доли, и просить суд назначить цену, соответствующую рыночной цене продаваемой доли. Судом назначается проведение оценочной экспертизы, по результатам которой и определяется рыночная цена продаваемой доли квартиры.
Есть приватизированная квартира, в ней четыре владельца: я, мать, сестра, муж сестры. В Квартире я не проживаю уже порядка 5 лет, живу с женой и детьми в другом городе. Могу ли я продать свою долю, если да, то как?
Вы можете продать свою долю любому желающему, предварительно предложив её выкупить остальным сособственникам квартиры в порядке, установленном ст.250 ГК РФ. Извещение о предстоящей продаже доли и сам договор купли-продажи доли должны быть оформлены в нотариальном порядке.
У тех, кто хочет обойти совладельцев, есть прекрасная возможность использовать дарение.
Вариант ухода от исполнения требований ст.250 ГК РФ через сделку дарения применяется, но очень редко. Дело в том, что сделка дарения изначально подразумевает безвозмездную передачу имущества одаряемому. В этом случае рискуют обе стороны договора. Если сделка будет признана судом недействительной, то мнимый одаряемый не сможет получить обратно те деньги, которые он по факту оплатил за долю квартиры. Если же даритель не получит какое-либо имущество или денежные средства, о передаче которых он договорился при фактической продаже доли, то он не сможет затем потребовать по этому основанию расторжения договора или предоставления ему возмещения стоимости фактически проданной доли. Именно из-за таких обоюдных рисков сделку купли-продажи доли, в 99 процентах случаев стараются не оформлять под видом сделки дарения.
Добрый день. Мой отец подарил мне 1/3 долю квартиры, я собираюсь там жить. Вопрос: а если сособственники так же придут туда жить? Продавать они мне не собираются свои 2/3 доли, и у меня выкупать не хотят. Как быть в этом случае?
Вы можете пойти одним из следующих путей:
1) Заключить с сособственниками квартиры соглашение о выделе долей в натуре, после чего зарегистрировать это соглашение в местном Управлении Росреестра. В результате заключения такого соглашения, право общей долевой собственности на квартиру будет прекращено, и у бывших долевых сособственников квартиры возникнет право частной собственности на отдельно взятые комнаты в этой квартире;
2) Если заключить с сособственниками соглашение о выделе долей в натуре не получится, то вы можете подать в суд иск об определении порядка пользования квартирой. Тогда право общей долевой собственности на квартиру сохранится, но при этом вы получите право пользования одной из комнат в данной квартире;
3) В случае, если ни выделять свою долю в натуре, ни определять порядок пользования квартирой вы не хотите, то вы можете продать свою долю третьим лицам, предварительно уведомив сособственников квартиры о своем намерении, в порядке, установленном ст.250 ГК РФ.
Добрый день! Я вступил в наследство в 2012 году, все документы на мою долю 1/3 на руках. Второй собственник согласен на продажу квартиру. Третий собственник оттягивает все это дело и живет в квартире. Также он свою 1/3 долю разделили пополам с женой. Не могли бы Вы подсказать, какими законными методами я могу продать свою долю, если собственник не хочет выкупать мою долю?
Вы можете совместно с собственником ещё одной 1/3 доли квартиры уведомить через нотариуса собственников третьей доли квартиры о своем намерении продать доли по четко установленной цене. Если в течение месяца с момента такого уведомления адресаты не явятся к нотариусу (через которого вами будет направлено уведомление) на заключение сделки купли-продажи доли по предложенной цене, то по прошествии месяца вы сможете продать свои доли третьим лицам, но лишь по той цене, которая была указана в нотариальном уведомлении.