В п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено правило, согласно которому лицо, отчуждающее долю, обязано оповестить остальных участников общедолевой собственности о намерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. Природа такого извещения понимается судами и представителями научного сообщества по-разному. Одни полагают, что извещение является офертой, другие - что извещение несет исключительно осведомительный характер. Различие в подходах не просто терминологическое. Если, например, считать извещение офертой, то необходимо применять специальные положения, касающиеся содержания оферты (п. 1 ст. 435 ГК РФ), последствий ее направления (п. 2 ст. 435 ГК РФ) и т.д.
На первый взгляд дискуссия о том, является извещение офертой или нет, могла иметь место только до внесения в ГК РФ положений, касающихся юридически значимых сообщений (ст. 165.1), т.е. до 2013 г. После этой даты извещение о продаже доли, в том числе недвижимости, следует относить к юридически значимым сообщениям (ст. 165.1). Однако в решениях судов, вынесенных после 2013 г., вновь встречаются выводы о том, что извещение - это оферта. В частности, в одном из определений, ссылка на которое не приводится в силу ряда причин, сказано: поскольку заявление содержит все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида, в том числе описание предмета, а также условия о цене доли, судебная коллегия считает, что направленное одним участником гражданского оборота другому предложение о заключении договора может считаться офертой; с момента получения оферты адресатом оферент оказывается связанным офертой, поскольку акцепт им был получен.
Аргументация позиции о том, что извещение не является офертой, строится на нескольких тезисах. Первый основан на особенностях заключения договора купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимое имущество. Так, в соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается предложение, которое адресовано одному или нескольким конкретным лицам и которое с достаточной степенью определенности выражает волю лица, сделавшего предложение, считать себя связанным договором с адресатом, принявшим предложение. Оферта должна содержать все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида (п. 1). Оферта связывает отправителя и получателя в момент ее получения последним. Если отзыв оферты состоялся ранее или одновременно с самой офертой, она не считается полученной (п. 2).
Согласно ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным в момент получения акцепта лицом, направившим оферту (п. 1). Если закон предусматривает для заключения договора передачу владения, то необходима также и передача владения (п. 2). Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3). Из приведенных положений закона следует, что направление оферты и получение акцепта являются одним из способов заключения договора, а также указывают на момент его заключения. Правило об оферте и акцепте не меняет специальных правил, определяющих момент заключения договора, например, если закон говорит о необходимости передачи вещи или государственной регистрации договора.
На договор купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимость распространяются все те же положения, что и на договор купли-продажи собственно недвижимого имущества. В силу ст. 550 ГК РФ договор отчуждения недвижимости совершается в письменной форме путем составления единого документа, скрепленного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимость не может быть заключен никак иначе, кроме как путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Следовательно, извещение сособственника должно иметь отличную от оферты правовую природу. В ином случае мы допустили бы возможность вступления в отношения из договора купли-продажи недвижимости путем обмена офертой и акцептом. Данная позиция разделяется и судебной практикой, в частности Определением Приморского краевого суда от 11 ноября 2013 г. по делу N 33-9403/2013 <1>, Определением Верховного суда Удмуртской Республики от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3907 <2>, Определением Пермского краевого суда от 20 февраля 2013 г. по делу N 33-1424 <3>.
--------------------------------
<1> Определение Приморского краевого суда от 11 ноября 2013 г. по делу N 33-9403/2013.
<2> Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3907.
<3> Определение Пермского краевого суда от 20 февраля 2013 г. по делу N 33-1424.
Второй тезис сторонников подхода, отрицающего отнесение извещения к оферте, основан на интересе и воле. По мнению Л.М. Минкиной, подлинная воля отчуждателя направлена на вступление в договорные отношения с третьим лицом, но не сособственником, поэтому извещение о продаже не является предложением и носит информационный характер <4>. Аналогично высказывается Е.А. Глушкова, которая считает, что в извещении не выражается намерение продавца заключить сделку с субъектом преимущественного права (сособственником) <5>. Важное дополнение делает и С.С. Желонкин, который отмечает, что извещение делается в силу требования закона, а не по своей доброй воле <6>. Следует согласиться с подобными выводами, так как наличие воли на заключение договора с кем-либо из сособственников исключает необходимость извещения. Уведомление об отчуждении происходит только в случае, если соучастник намерен продать долю постороннему.
--------------------------------
<4> Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 122.
<5> Глушкова Е.А. Преимущественные гражданские права и секундарные права: проблемы соотношения // Современное право. 2016. N 8. С. 47 - 52.
<6> Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение // Вестник арбитражной практики. 2017. N 4. С. 16 - 22.
Третий тезис идет "от обратного". К примеру, Н. Зубарева <7> полагает, что если считать извещение офертой, то следовало бы возложить на извещающее лицо обязанность вступить в договорные отношения с каждым, кто к нему обратится, однако предмет обязательства один, следовательно, если отзовутся несколько лиц, на продавца ляжет заведомо неисполнимое обязательство, а этого закон сделать не позволит. Аналогичное мнение высказано В.П. Камышанским и Е.В. Волковой: "В связи с тем, что преимущественное право не имеет характера права требования, а заключение договора с обладателем преимущественного права не является обязанностью продавца, нормы, определяющие характер и последствия уведомления обладателя преимущественного права о предстоящей продаже, не должны закреплять данное уведомление как оферту" <8>.
--------------------------------
<7> Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки // Право и экономика. 2006. N 7. С. 45 - 51.
<8> Камышанский В.П., Волкова Е.В. Осуществление преимущественных прав в отношениях по отчуждению имущества // Современное право. 2010. N 6. С. 61 - 63.
Поскольку договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нельзя заключить посредством направления оферты и получения акцепта; извещая о продаже, отчуждатель не выражает волю на заключение договора с любым отозвавшимся на предложение; факт извещения продиктован не собственным интересом, а необходимостью выполнения процедуры, прямо указанной в законе, предложение о продаже доли не является офертой.
Есть мнение, что извещение является офертой о заключении предварительного договора купли-продажи либо налагает на информирующее лицо обязательство по акцепту <9>. Полагаем, что извещение ни при каких обстоятельствах не может являться офертой - ни в основном, ни в предварительном, ни в каком бы то ни было еще договоре по одной простой причине: извещение направляется не контрагенту, с которым лицо желало бы вступить в договорные отношения, а лицу, обладающему правом преимущественной покупки. Не возникает у извещающего лица и обязанность акцептанта, поскольку это означало бы обязанность заключить договор. Такая обязанность может возникнуть только в силу добровольно принятого обязательства либо прямого предписания закона (ст. ст. 421, 445 ГК РФ).
--------------------------------
<9> Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки. С. 45 - 51.
Нет оснований расценивать извещение как предложение делать оферту, равно как ответ на извещение считать офертой <10>, поскольку, как правильно заметил К.И. Скловский <11>, в извещении указаны все условия договора. Сособственник либо принимает их, либо отказывается от преимущественного права покупки. Схожая позиция высказана Правлением ФНП в письме от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3: ответ соучастника, в котором выражается согласие приобрести долю на условиях, отличных от тех, которые указаны в извещении отчуждателя, или ответ соучастника, содержащий какие-либо встречные требования, не может ограничить продавца в его праве передать свою долю в праве общедолевой собственности постороннему лицу по истечении срока, отведенного на реализацию преимущественного права покупки <12>.
--------------------------------
<10> Там же.
<11> Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88 - 98; N 11. С. 103 - 108.
<12> Письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" (вместе с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16)).
В гражданском праве существует теория присоединенной воли, с помощью которой объясняют некоторые особенности в формировании и изъявлении воли при совершении сделок. Например, если сделка совершается несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, считается, что он самостоятельно изъявляет волю, однако, для того чтобы его воля смогла повлечь за собой правовые последствия, необходимо согласие законных представителей. Именно это согласие и называют частным случаем присоединенной воли. Иногда ответ сособственника на извещение называют необходимым условием продажи доли, т.е. по сути присоединенной волей, однако это не так. Сособственники всего лишь высказываются относительно возможности собственного приобретения доли.
Полагаем, что необходимости втягивания извещения о продаже доли в орбиту акцепта или других институтов гражданского права на сегодняшний день нет, поскольку с момента внесения в ГК РФ изменений Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" и появления ст. 165.1 ГК РФ место извещения о продаже доли определено довольно точно. Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Как видно из ст. 250 ГК РФ, сособственник направляет другим участникам именно извещение. Данное извещение является юридически значимым с точки зрения динамики гражданско-правовых отношений.
Современная наука, а также практика поддерживают идею об отнесении извещения о продаже доли к числу юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ). Так, С.С. Желонкин <13>, анализируя природу извещения, в том числе сравнивая его с офертой, приходит к заключению, что это не более чем юридически значимое сообщение. В письме ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" <14> высказывается мнение, согласно которому месячный срок, который дается на ответ от сособственников, начинает течь не с момента отправки сообщения, а с момента его получения. В обоснование этого вывода ФНП ссылается на ст. 165.1 ГК РФ.
--------------------------------
<13> Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение. С. 16 - 22.
<14> Письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу".
Единственное препятствие, которое мешает безоговорочному отнесению извещения о продаже доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ) к числу юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ), состоит в том, что последнее должно в силу закона или сделки порождать некие последствия для адресата в момент получения сообщения. При этом извещение о продаже доли последствий для адресата не порождает. В этот момент не возникает ни преимущественное право покупки, ни его защита путем перевода прав и обязанностей покупателя, ни право требовать заключения договора.
Для более полного разбора смоделируем три варианта развития ситуации: 1) сособственник не делает извещения и продает долю постороннему лицу либо делает извещение, но продает долю на иных условиях; 2) сособственник делает извещение, и другой соучастник выражает согласие на приобретение доли; 3) сособственник делает извещение, и соучастник отвечает отказом.
В первом случае неизвещение или извещение на иных условиях влечет последствие в виде перевода прав и обязанностей покупателя только в совокупности с фактом отчуждения доли постороннему лицу. Очевидно, что до тех пор, пока нет продажи, нет предложения преимущественного права покупки, которое обеспечивается переводом прав и обязанностей покупателя. Второй вариант развития ситуации также не порождает никаких последствий для адресата. Ранее мы уже указывали, что ни извещение, ни ответ на него не влекут обязанности вступить в договорные отношения. В третьем случае последствия наступают скорее для отправителя. Если другой сособственник отказался от приобретения доли, отправитель сообщения может произвести отчуждение доли ранее срока, установленного законом (Определение Верховного Суда РФ от 13 июля 2017 г. N 87-КГ17-9).
Литература
1. Глушкова Е.А. Преимущественные гражданские права и секундарные права: проблемы соотношения / Е.А. Глушкова // Современное право. 2016. N 8. С. 47 - 52.
2. Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение / С.С. Желонкин // Вестник арбитражной практики. 2017. N 4. С. 16 - 22.
3. Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки / Н. Зубарева // Право и экономика. 2006. N 7. С. 45 - 51.
4. Камышанский В.П. Осуществление преимущественных прав в отношениях по отчуждению имущества / В.П. Камышанский, Е.В. Волкова // Современное право. 2010. N 6. С. 61 - 63.
5. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Дис. ... канд. юрид. наук / Л.М. Минкина. Самара, 2004. 200 с.
6. Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88 - 98.
7. Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 103 - 108.
Читайте еще по этой теме:
Автор: А.В. Зарубин
Это все хорошо. Но есть один нюанс.
Предположим никакого постороннего лица - потенциального покупателя - не было и нет. И не было собственной инициативы дольщика продать долю. А вся история начинается с того, что дольщик обратился к дольщику продать долю.
После этого дольщик-продавец отсылает извещение остальным дольщикам, сославшись на ст.250, но не указав на намерение продать постороннему лицу.
Действует ли в данном случае ст.250 ГК РФ?
Если не действует, то является ли извещение в данном случае офертой?
Здравствуйте.
Судебная практика исходит из того, что норма ст.250 ГК РФ применяется не только при продаже доли в квартире посторонним лицам, но и при продаже доли одному или нескольким сособственникам этой квартиры. Правила об оферте в этом случае не применяется, поскольку продавец доли обязан лишь известить сособственников о своем намерении продать свою долю, но не обязан (в случае письменного согласия сособственников на заключение договора по оговоренным в извещении условиям) продать им эту долю здесь и сейчас.
Здравствуйте!
Вашу позицию понял.
Но мне кажется, что в описываемом мною примере 250 статьи протянуть за уши (не вами)))).
250 регулирует правила продажи постороннему лицу и все что вокруг да около этого.
Но при продаже от дольщика - дольщику, мне кажется, действуют 209, 246 (2), 421, те нормы обычной сделки.
А если так, то извещение (данное не в рамках 250 статьи) является добровольным волеизъявлением, вне обязанностей по закону.
Мне кажется, что данное извещение скорее оферта, чем не оферта.
К сожалению, суды исходят из того, что предложение о продаже доли в общей долевой собственности не является офертой. Статья 250 ГК РФ не применяется лишь в одном случае - если речь идет о выкупе доли квартиры собственниками ВСЕХ остальных долей этой же квартиры.