На 2025 г. правовой статус апартаментов в Российской Федерации продолжает оставаться актуальной темой, так как юридическая природа этого вида недвижимости имеет свои особенности. Интерес к данному понятию подогревается в том числе спросом на такой вид недвижимости. Для ряда покупателей это инвестиция, для других — возможность по более низкой стоимости приобрести жилье (отметим, что, не являясь жилой недвижимостью, фактически апартаменты используются для проживания).

Работа с официально не опубликованными документами Росреестра позволяет нам привести следующую статистическую информацию: по состоянию на февраль 2025 г. на рынке недвижимости Москвы в «старых» границах из 242 строящихся новостроек в открытой продаже 34 проекта относятся к апартаментам (включая ЗелАО), что составляет 14% от общего количества столичных новостроек. Среди общего количества заключенных за 2024 г. по дате подписания ДДУ сделок с недвижимостью порядка 10% относится к апартаментам, таким образом, каждая десятая заключенная на первичном рынке недвижимости Москвы сделка приходилась на апартаменты, что дополнительно подтверждает спрос на данный тип недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира или часть квартиры, а также комната <1>. Отсюда следует вывод, что апартаменты не относятся к видам жилой недвижимости, более того, жилищное законодательства не содержит понятия апартаментов. Таким образом, логично отнести апартаменты к нежилым помещениям, которые согласно ч. 1 ст. 141.4 ГК РФ являются обособленной частью здания или сооружения, предназначенной для целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящей для использования в соответствующих целях. Тем не менее на практике известно, что данная недвижимость приобретается с целью проживания, размещения людей, пусть и временного.

———————————
<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025).

Отметим, что понятие апартаментов не удастся найти в современном законодательстве в том смысле, в котором его привыкли использовать застройщики, девелоперы, а также покупатели такого вида недвижимости. Авторы, изучающие данный вопрос, ссылаются главным образом, чтобы привести какое бы то ни было легальное определение данного явления, на Приказ Минкультуры России от 11 июля 2014 г. N 1215, в п. 27 которого апартамент относится к высшей категории номеров гостиниц с общей площадью не менее 40 кв. м, состоит из двух или более комнат (гостиной/столовой/спальни) с кухонным уголком <2>.

———————————
<2> Приказ Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 г. N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями». URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70743354/ (дата обращения: 15.02.2025).

Учитывая реалии современного рынка, ясно, что данная недвижимость приобретается с теми же целями, что и квартиры, а именно для проживания, ввиду чего некоторыми авторами отмечается необходимость предметного сравнения квартир и апартаментов на данном основании <3>. Данное мнение представляется довольно реальным и требующим рассмотрения с законодательной точки зрения.
———————————
<3> Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объектов недвижимости // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право. 2017. N 117. С. 1 — 5.

Хотелось бы отметить принципиально важный момент: само понятие «апартамент» в современном обиходе действительно является заимствованным из гостинично-туристической сферы в маркетинговых, рекламных целях.

Таким образом, у покупателя создается ассоциативное впечатление схожести с чем-то, предназначенным для проживания. Сфера строительства является ведущей в РФ на данный момент, первичные продажи на этапе строительства защищены гарантиями государства благодаря повсеместному применению договора о долевом участии, ввиду чего покупатель может не беспокоиться о банкротстве застройщика <4>. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в п. 1 ст. 19 содержит понятие проектной декларации, которая является документом, включающим исчерпывающую информацию о застройщике, проекте строительства и запроектированных помещениях <5>. Рассмотрим пример реализуемого в момент написания статьи проекта ГК Аквилон «Аквилон Signal», рекламируемый как апарт-комплекс.

В проектной декларации данного проекта на единой информационной системе жилищного строительства «Дом.РФ» мы обнаружим полное отсутствие формулировки «апартаменты» или любых однокоренных слов, а реализуемые в контексте данного понятия лоты указаны как «нежилые помещения» <6>, что дополнительно подтверждает факт использования понятия апартаментов исключительно в рекламных целях.

———————————
<4> Ситдикова Л.Б., Стародумова С.Ю. Генезис развития законодательства о долевом строительстве: история и современное состояние // Градостроительное право. 2022. N 4. С. 8 — 12.
<5> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
<6> URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/56842 (дата обращения: 15.02.2025).

Фактически возникает еще одна проблема, а именно регулирование рекламы такого формата проектов, ведь привлекательная цена и правовая неподкованность могут вводить покупателя в заблуждение. Именно поэтому в октябре 2023 г. профильные новостные издания активно освещали направленный в Правительство РФ законопроект <7>, смысл которого заключался в запрете на рекламу апартаментов под видом жилья и обязательном указании, что данная недвижимость является нежилой.
———————————
<7> Лунькова В. Запрет на рекламу апартаментов под видом жилья. Что это значит. URL: https://realty.rbc.ru/news/65366fd19a7947e3433bbdd6 (дата обращения: 15.02.2025).

Совершенно ясно, что вопрос определения правового статуса апартаментов вызван тем, что фактически они используются для проживания, порой постоянного, из чего исходит инициатива сравнения, а от некоторых — приравнивания данного вида недвижимости к жилой, а именно к квартирам. Проведем сравнительный анализ апартамента и квартиры с точки зрения потенциального покупателя, который планирует постоянно проживать в квартире (апартаменте):

• фактически юридический статус апартаментов в настоящее время — нежилые помещения, таким образом, они приравниваются к коммерческой недвижимости, что отражается в вопросе налогообложения. С точки зрения объекта налогообложения апартаменты относятся к иным помещениям <8>. По общему правилу апартаменты не могут пользоваться налоговыми льготами, однако абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ оставляет такую возможность за представительными органами муниципальных образований городов федерального значения, среди которых Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. В соответствии с п. 7, 10 ст. 378.2, п. 2, 2.1, 3 ст. 406 НК РФ стандартная налоговая ставка для апартаментов составляет 0,5%, однако при несоблюдении тех или иных условий (например, предусмотренная документами технического учета возможность размещения офисов) данная ставка может возрасти до 2% (или 2,5% при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.). В свою очередь, налоговая ставка на квартиру составит 0,1% (п. 1, 2 ст. 406 НК РФ). И в первом, и во втором случае речь идет о налоге на кадастровую стоимость объекта налогообложения;
• в апартаментах по определению нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Тем не менее законодатель допускает регистрацию по месту пребывания в гостинице или подобных учреждениях <9>, а равно и в апартаментах гостиничного типа;
• что касается возможности обращения взыскания, то в случае с квартирой при условии, что это единственное жилье собственника, не обремененное ипотекой, обращение по исполнительным документам не может быть обращено на данную квартиру. Эти правила никак не относятся к апартаментам, учитывая их статус нежилого помещения;
• как в жилом многоквартирном доме, так и в апартаментах собственникам имущества здание принадлежит на праве общей долевой собственности, они равно несут издержки по содержанию имущества пропорционально их доле (в зависимости от площади объекта в собственности);
• тарифы на электроэнергию, водоснабжение и отопление у апартаментов как нежилых помещений выше, чем у жилой недвижимости. Также, как правило, в комплексе апартаментов есть управляющая компания, ответственная за данный объект, которая сама определяет стоимость своих услуг;
• проекты типа апартаментов возводятся на земельных участках, которые сами по себе не предназначены для строительства жилья, т.е. данная возможность не предусмотрена видом разрешенного использования земельного участка, классификатор которых закреплен Приказом Росреестра от 23 июня 2022 г. N П/0246 <10>. Таким образом, к ним не предъявляются требования при строительстве жилых зданий в части наполнения социальной инфраструктурой, качественными характеристиками, инсоляцией и шумоизоляцией, плотностью застройки, квартирографией и многим другим.

———————————
<8> Налоговый кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2024, с изм. от 21.01.2025).
<9> Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (ред. от 04.09.2024) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
<10> Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/75062082/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/ (дата обращения: 15.02.2025).

Подводя промежуточные выводы, становится ясно, что само использование понятия «апартаменты» неуместно с юридической точки зрения в рассматриваемом контексте, тем не менее для удобства восприятия мы будем использовать его и далее.

Рассматривая типологию апартаментов, в открытых источниках часто представляются следующие категории:

• апарт-отель (смешение привычной квартиры и гостиничного сервиса с услугами консьержа, подразумевает длительное проживание);
• инвест-отель (формат гостиницы, где номера принадлежат разным собственникам под администрированием управляющей компании (далее — УК). В данном случае УК занимается вопросом реализации (сдачи в краткосрочную аренду номеров), а собственник получает прибыль в утвержденном порядке);
• кондо-отель (смешение отеля и кондоминиума, где от первого — услуги УК в качестве оператора отеля (как правило, высокого уровня), более расширенная гостиничная инфраструктура, а от второго — долевая собственность на земельный участок, здание всех собственников отдельных помещений);
• многофункциональный комплекс (как правило, это проект, представляющей из себя недвижимость разностороннего назначения. Так, в одном здании могут размещаться офисные помещения и апартаменты, предназначенные для проживания);
• некоторые выделяют такой тип, как «клубный дом», однако это скорее разновидность апарт-отеля, отличающаяся престижностью, состоящей из локации расположения, качественных характеристик проекта, приватностью и малым числом запроектированных лотов в проекте, что придает ему индивидуальности и увеличивает стоимость каждого отдельного лота.

Данная типология имеет место в практической среде рынка недвижимости, однако в юридическом смысле это привносит лишь дополнительные вопросы.

На данный момент в вопросе урегулирования правового статуса апартаментов нет конкретики и из-за компликативности его урегулирования ее, скорее всего, не будет. Законодатель решил пойти другим путем, так, в октябре 2024 г. на XXV Международном жилищном конгрессе заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов заявил о том, что власти Москвы не будут согласовывать новые проекты по строительству апартаментов, это сделано, очевидно, с целью «юридической консервации» данной проблемы <11>.

———————————
<11> Павлова-Каткова Н. Власти объяснили запрет на апартаменты и маленькое жилье в Москве. URL: https://realty.rbc.ru/news/6718b84b-9a79472a1207770f (дата обращения: 15.02.2025).

Представляется, что столичное строительство апартаментов имело под собой коммерческий интерес, вызванный дефицитом земельных участков, которые бы подходили под жилое строительство <12>. Юридическая неподготовленность к развитию такого вида недвижимости привела к созданию разных типов квазижилья, где один проект используется исключительно в инвестиционных целях под руководством оператора (УК), а другой — с целью постоянного проживания граждан.

———————————
<12> Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. N 3. С. 52 — 55.

В марте 2024 г. Марат Хуснуллин (заместитель Председателя Правительства Российской Федерации) высказался, что вопрос законодательного урегулирования в вопросе апартаментов находится в тупике ввиду полярности мнений: «Москва говорит: нам апартаменты не нужны, и, наверное, это правильно. Есть позиции приморских городов, которые говорят: а нам апартаменты нужны, чтобы люди приезжали на лето, при этом чтобы мы социальную нагрузку не несли» <13>.

———————————
<13> URL: http://government.ru/news/51151/ (дата обращения: 15.02.2025).

Итак, на данный момент мы столкнулись с «юридической консервацией» рассматриваемого вопроса, так как правовая неподготовленность и нежелание вовремя взяться за его решение развили крайне комплексную и наполненную нюансами проблему. Рассматривать апартаменты как единый объект недвижимости не представляется правильным. Законодателю предстоит в условиях создавшейся паузы или вовсе прекращения строительства апартаментов, заявленного на уровне столицы, погрузиться в вопрос легальной классификации данного явления. Создание классификаций позволит четко отделить одни апартаменты от других, создать полный перечень подобного рода проектов и рассмотреть вопрос перевода их части в статус жилой недвижимости при достижении консенсуса с точки зрения норм социальной нагрузки и технических характеристик.

Стоит также отметить, что неопределенность правового статуса апартаментов в большей части создает неудобства на уровне города Москвы, таким образом, запрет такого вида недвижимости не кажется уместным на федеральном уровне, данные решения необходимо оставить в полномочиях региональных властей, однако с наработками в части федерального законодательства с учетом вынесенных ошибок на столичном уровне.

Литература

1. Лунькова В. Запрет на рекламу апартаментов под видом жилья. Что это значит / В. Лунькова // РБК. Недвижимость. 2023. 24 октября.
2. Павлова-Каткова Н. Власти объяснили запрет на апартаменты и маленькое жилье в Москве / Н. Павлова-Каткова // РБК. Недвижимость. 2023. 23 октября.
3. Ситдикова Л.Б. Генезис развития законодательства о долевом строительстве: история и современное состояние / Л.Б. Ситдикова, С.Ю. Стародумова // Градостроительное право. 2022. N 4. С. 8 — 12.
4. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве / С.Ю. Стародумова // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. N 3. С. 52 — 55.
5. Цуканова Е.Ю. К вопросу правового статуса апартаментов как объектов недвижимости / Е.Ю. Цуканова, Е.А. Придатко // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право. 2017. N 24 (273). С. 165 — 169.

Автор: Д.Г. Федорович