Длительное время в науке гражданского права ведется дискуссия о правовой природе машино-мест подземных и наземных паркингов, расположенных в зданиях, строительство которых отдельно оплачено участниками долевого строительства. Такая дискуссия обусловлена различными взглядами ученых и практиков на такие, казалось бы, устоявшиеся в гражданском праве понятия, как «вещь», «имущество», «недвижимость», «объекты гражданских прав». Законодатель не дает развернутого определения этим понятиям, он разработал категории вещных прав, способы возникновения правомочий собственника, закрепил перечень объектов гражданских прав и некоторые признаки недвижимых вещей. Однако с учетом сложившейся практики возникла объективная потребность обособить машино-места для того, чтобы они были на законных основаниях включены в гражданский оборот, т.е. отнести машино-место к вещи, имуществу, объекту недвижимости, определив правовой режим.

В научной литературе отмечается, что одним из признаков вещи является ее дискретность, т.е. наличие четко определенных границ <1>. Вещь — это объект материального мира. То, что не является объектом материального мира и не отвечает определенным характеристикам, не является вещью в буквальном смысле, однако и то, что не отвечает характеристикам вещи, может быть введено в гражданский оборот по воле законодателя.

———————————
<1> См., например: Лапач Л. Понятие «имущество» в российском праве и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод // Российская юстиция. 2003. N 1. С. 18 — 20; Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. М.: Деловой двор, 2010. 200 с.

Даже если не признавать машино-место вещью, то это вовсе не исключает возможность признания его объектом. В физическом смысле машино-место — это часть помещения, т.е. у машино-мест как таковых отсутствует признак дискретности, но следует заметить, что с естественной точки зрения земельные участки тоже не имеют границ, они физически также не обособлены (земля — это часть суши), но земельный участок является полноценным объектом недвижимости, поскольку воля людей направлена на его юридическое обособление и, как следствие, на признание возможности абсолютного обладания им.

Объекты недвижимости нельзя определять только по их естественным качествам. Первостепенными должны быть их социальное назначение и интересы экономического оборота. Все то, что можно индивидуализировать и обособить, описав его параметры, присвоив кадастровый номер, как правило, включается в гражданский оборот. Кадастровый учет необходим, чтобы определить границы пространства и то, что его заполняет.

Понятие «недвижимость» впервые было упомянуто еще в 1714 г., когда Петр I подписал Указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» <2>. Указ упорядочил вопросы оборота недвижимого имущества и, в частности, запрещал собственнику земельного участка проводить сделки с землей, направленные на его отчуждение. По мере развития и совершенствования гражданского законодательства и вовлечения новых объектов в гражданский оборот перечень недвижимого имущества значительно расширился, и в настоящее время среди объектов недвижимости с учетом их функционального назначения выделяют: жилой фонд; нежилой фонд; природные объекты предприятия; единый недвижимый комплекс; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. На все недвижимое имущество установлен специальный правовой режим.

———————————
<2> Указ от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» // Российское законодательство X — XX вв.: В 9 т. / под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма / отв. ред. А.Г. Маньков. М.: Юридическая литература, 1986.

Отнесение законодателем машино-мест к объектам недвижимости расширило ранее закрепленный перечень, а необходимость введения места под размещение транспортного средства обусловлено тем, что оно обладает исключительной потребительской ценностью как для лиц, проживающих в многоквартирных домах, так и для тех, кто желает иметь его как собственность.

Отсутствие исчерпывающего перечня недвижимых вещей и их безусловных признаков, позволяющих отнести ту или иную вещь к недвижимой, порождает споры даже после того, как законодатель отнес машино-места к самостоятельным объектам недвижимости (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

С экономической точки зрения недвижимость — это актив. В условиях рыночной экономики любая недвижимость приобретает товарную форму. Инвестиции в объекты недвижимости не теряют своей популярности, притом что этот процесс сопровождается различным соотношением уровня риска и доходности. Машино-места обладают достаточно высокими потребительскими качествами, для собственника они могут выступать выгодным инвестиционным активом, позволяющим при эффективном управлении приносить стабильный доход. Однако для использования и эффективного управления объектами недвижимости необходима прочная законодательная база.

Правовое регулирование машино-мест складывалось постепенно. Выработка единых правил для оборота машино-мест сопровождалась теоретическими дискуссиями теоретиков и различными подходами практиков.

Первоначально действующее законодательство не относило машино-места к объектам недвижимости, в отношении которых требовалось осуществлять кадастровый учет. Указанное требование отсутствовало в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Ввиду этого управление Росреестра отдельных субъектов РФ (в том числе Хабаровского края) стало регистрировать права на машино-места как на помещения, наиболее близкие по характеристикам машино-местам. Однако встречались ситуации, когда Росреестром было отказано в регистрации прав, и тогда суды делали вывод об отнесении машино-мест к помещениям. Например, Октябрьским районным судом г. Самары решением суда от 30 июля 2020 г. по делу N 2-2757/2020 удовлетворены исковые требования О.В. Зеленовской к ООО «СтройКом» о признании права собственности на машино-место. В мотивировочной части решения судом сделан вывод, что у истца возникло право собственности на нежилое помещение <3>. Данный подход неоднократно подвергался критике, поскольку у машино-места нет границ, воспринимаемых чувственно <4>, т.е. нет некоей изолированности.

———————————
<3> Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 30 июля 2020 г. по делу N 2-2757/2020 по иску Зеленовской О.В. к ООО «СтройКом». URL: https://oktyabrsky—sam.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_id=190978719&_uid=856012c6-30d8-4876-bb70-7758c16dc1de&_deloId=1540005&_caseType=&_new=0&_doc=1&srv_num=1 (дата обращения 21.02.2025).
<4> Бевзенко Р. Машино-место: как лучше урегулировать принадлежность // Закон.ру. 2015. URL: https://zakon.ru/blog/2015/8/27/mashinomesto_kak_luchshe_uregulirovat_prinadlezhnost (дата обращения: 22.02.2025); Алексеев В.А. Машино-места: история, современность и перспективы // Закон. 2021. N 5. С. 134 — 141.

Такой подход правоприменителей не разделяли теоретики, указывая, в частности, на то, что машино-место может выступать лишь частью нежилого помещения и можно владеть не конкретным машино-местом, а лишь долей в праве общей долевой собственности на все помещение паркинга. Владение, пользование и распоряжение машино-местами осуществляются на основании соглашения собственников, а при отсутствии такового — на основании решения суда. Например, В.А. Алексеев указывал на то, что машино-места являются недвижимостью «исключительно в силу указания закона и как недвижимые вещи представляют собой юридическую фикцию» <5>. Придерживался обозначенного подхода и Р.С. Бевзенко, который отмечал, что такая позиция на машино-места «не ломает традиционный взгляд на то, что такое вещь с точки зрения гражданского права; кроме того, гибкость данного подхода позволяет легко решать проблемы, в том числе связанные с развитием технологий паркинга внутри или снаружи здания» <6>.

———————————
<5> Алексеев В.А. Долевая собственность и машино-места: взгляд конституционного правосудия // Закон. 2023. N 11. С. 137.
<6> Бевзенко Р. Указ. соч. URL: https://zakon.ru/blog/2015/8/27/mashinomesto_kak_luchshe_uregulirovat_prinadlezhnost (дата обращения: 22.02.2025).

Также предлагалось под машино-местом понимать новый вид объекта гражданских прав — «иное» недвижимое имущество. Данный подход и получил свое закрепление в действующем законодательстве РФ. По мнению В.В. Долинской, А.И. Анисимовой, «несмотря на некоторые недостатки такого решения, его рациональность подтверждается существовавшими ранее проблемами в отчуждении доли в общей собственности применительно к машино-местам» <7>.
———————————
<7> Долинская В.В., Анисимова А.И. Машино-место: проблемы правового режима // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 34.

Сначала Федеральным законом от 30 декабря 2015 г. N 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» <8> была введена ч. 4.1, в которой содержатся указания на ведение кадастровых работ, в том числе в отношении как «частей объектов недвижимости», так и «иных объектов недвижимости».
———————————
<8> СПС «КонсультантПлюс».

Чуть позже Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <9> ст. 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена п. 29, в котором закреплена дефиниция машино-места.
———————————
<9> СПС «КонсультантПлюс».

Не так давно в целях совершенствования норм гражданского законодательства Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» <10> введена в ГК РФ ст. 141.4, в которой закрепляется определение помещений как жилых, так и нежилых.
———————————
<10> СПС «КонсультантПлюс».

Исходя из закрепленных законодательных конструкций, можно обозначить некоторые отличительные черты машино-мест:

• после внесения в государственный кадастр недвижимости обретает характеристики индивидуально-определенной вещи;
• выступая самостоятельным объектом недвижимости, имеет опосредованную связь с землей через здание, сооружение, внутри которого расположено;
• имеет самостоятельное функциональное назначение для удовлетворения экономических потребностей субъектов гражданского оборота;
• ограничено лишь условно, но с предъявлением требований к минимально допустимому размеру;
• имеет отдельное наименование в перечне объектов гражданских прав;
• не допускается изменение его функционального назначения.

С уверенностью можно утверждать, что на текущий момент законодатель определился с природой машино-мест как отдельным видом объектов недвижимости, отличным от помещения отсутствием обособленности.

Данный подход представляется верным, поскольку опыт существования долевой собственности среди лиц, не имеющих устойчивые родственные или семейные связи, вызывает ряд конфликтов, которые не всегда способны разрешить суды. Поэтому вариант с рассмотрением доли в праве собственности на помещение паркинга является сомнительным. Определить без разногласий, кому какое место предоставляется в пользование, — задача не из легких.

В настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование в отношении машино-мест, расположенных в многоквартирном доме (далее — МКД). Жилищный кодекс РФ в ч. 6 ст. 15 рассматривает машино-места как неотъемлемую конструктивную часть МКД, при этом за рамками правового регулирования остались такие важные вопросы, как: участие в управлении МКД (ст. 44 — 48 ЖК РФ, раздел VIII ЖК РФ), оплата коммунальных услуг (ст. 153 — 160 ЖК РФ), обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ). Рассуждая о правовой природе машино-мест, В.А. Акопов указывает на то, что «обязанность собственника по содержанию помещения, где расположено машино-место, вытекает из положений ч. 1. ст. 158 ЖК РФ и является императивной» <11>.

———————————
<11> Акопов В.А. Машино-место как объект гражданских прав: проблемы законодательного регулирования в контексте повышения уровня правовой культуры // Правовая культура. 2017. N 1 (28). С. 109.

Однако из буквального толкования ст. 158 ЖК РФ следует, что данная норма закрепляет обязанность именно собственников помещений в МКД, что не позволяет включить в перечень обязанных лиц собственников машино-мест, поскольку машино-место — это самостоятельный объект (индивидуально-определенная часть здания или сооружения), отличный от помещения. Соответственно, на собственников машино-мест не возлагается и обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, установленной разделом 7 ЖК РФ (в помещениях паркинга имеется электричество). Указанная обязанность закреплена в подзаконном акте, в п. 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, по верному замечанию В.В. Долинской, А.И. Анисимовой, указанный пункт Правил «несколько запутывает ситуацию» <12>, поскольку при отсутствии четкого законодательного регулирования только добавляет вопросов. Правилами определено, что объем коммунальных услуг «распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику. Значит ли это, что размер всех машино-мест должен быть одинаковым или распределение расходов не учитывает возможные различия?» <13>. Кроме того, чем обусловлено установление такого особого порядка определения объема коммунальных услуг, если собственники машино-мест не обозначены в качестве специальных субъектов в жилищном законодательстве? Поэтому необходимо расширить круг субъектов, обозначенных в абз. 1.1 ст. 157 и 158 ЖК РФ, включив в него собственников машино-мест, поскольку в системе правового регулирования допускается детализация норм закона на уровне подзаконных актов, а дифференциация в ее нынешнем виде, не основанная на законе, по сути, является дискриминацией, что недопустимо.

———————————
<12> Долинская В.В., Анисимова А.И. Указ. соч.
<13> См.: Там же.

Оставлена без внимания законодателя и ст. 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». Выходит, что собственники машино-мест не имеют права участвовать в обсуждениях вопросов управления МКД, в том числе установлении тарифа, утверждения плана работ для управляющей организации по управлению МКД.

Представляется, что с целью правовой определенности данную проблему необходимо разрешить законодателю путем указания и собственников машино-мест в названных нормах.

Следующая проблема, которая заслуживает внимания законодателя, состоит в практической сложности принятия решений на общих собраниях по вопросам, касающимся проведения текущего ремонта помещения, где расположены машино-места, в том числе установления целевых взносов на улучшение паркинга; утверждения правил пользования паркингом и др. Учитывая площадь машино-мест и площадь помещений в МКД, которая гораздо больше площади машино-мест, фактически набрать кворум за принятие решений, касающихся только помещения, где расположены машино-места, достаточно сложно (чаще всего собственники квартир голосуют против траты средств МКД на ремонт или улучшение помещения паркинга либо воздерживаются, полагая, что не вправе голосовать по вопросам, напрямую не касающимся содержания имущества, им не принадлежащего). Ввиду этого считаем, что имеется необходимость урегулировать обозначенные вопросы путем внесения дополнений в Жилищный кодекс РФ, наделив собственников машино-мест юридической возможностью управления паркингом, признав их гражданско-правовым сообществом с определенной компетенцией на принятие решений на собрании (аналогично собраниям членов ТСН).

Литература

1. Акопов В.А. Машино-место как объект гражданских прав: проблемы законодательного регулирования в контексте повышения уровня правовой культуры / В.А. Акопов // Правовая культура. 2017. N 1 (28). С. 105 — 111.
2. Алексеев В.А. Долевая собственность и машино-места: взгляд конституционного правосудия / В.А. Алексеев // Закон. 2023. N 11. С. 136 — 146.
3. Алексеев В.А. Машино-места: история, современность и перспективы / В.А. Алексеев // Закон. 2021. N 5. С. 134 — 141.
4. Бевзенко Р. Машино-место: как лучше урегулировать принадлежность / Р. Бевзенко // Закон.ру. 2015. 27 августа.
5. Долинская В.В. Машино-место: проблемы правового режима / В.В. Долинская, А.И. Анисимова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 31 — 36.
6. Лапач Л. Понятие «имущество» в российском праве и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод / Л. Лапач // Российская юстиция. 2003. N 1. С. 18 — 20.
7. Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России / А.Н. Лысенко. Москва: Деловой двор, 2010. 200 с.
8. Указ 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» // Российское законодательство X — XX веков. В 9 томах / под общей редакцией О.И. Чистякова. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма / ответственный редактор А.Г. Маньков. Москва: Юридическая литература, 1986. С. 290 — 312.

Авторы: Т.А. Литовченко, И.Е. Певцова