г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Площадь и нормы площади жилого помещения по законодательству РФ

Площадь является важнейшей физической характеристикой помещения как объекта, имеющего объемно-пространственную структуру формы выражения <1>. Особенно актуальна данная величина для жилых помещений, поскольку наличие жилого помещения необходимой площади выступает в качестве обязательной составляющей достойного уровня жизни, право на который закреплено как в Конституции РФ <2>, так и в международных актах, в частности во Всеобщей декларации прав человека 1948 г. <3>

--------------------------------

<1> Басос Е.В. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2016. С. 34.

<2> СЗ РФ. 2014. N 31. Ст. 4398.

<3> Российская газета. 1998. 10 декабря.

Задача государства по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем была обозначена в Указе Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" <4> и впоследствии получила развитие в Прогнозе долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 г. Этапы реализации поставленных целей в том числе отражаются в таких индикаторах, как: объем вводов жилья в расчете на человека (кв. м), общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (кв. м), средняя площадь построенной квартиры (кв. м). Действующая в настоящее время Государственная программа РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденная Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. N 1710 <5>, также в качестве приоритетного направления закрепляет необходимость достижения планируемых показателей годового объема ввода жилья.

--------------------------------

<4> СЗ РФ. 2012. N 19. Ст. 2337.

<5> СЗ РФ. 2018. N 3. Ст. 546.

Критерий площади жилого помещения является одним из оснований при выделении категории стандартного жилья (до 2018 г. использовалось понятие "жилье экономического класса") <7>, отличающегося минимальным набором требований к уровню комфортности проживания и благоустройства территории. Условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью до разработки новых требований устанавливаются в соответствии с Условиями отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденными Приказом Минстроя России от 14 ноября 2016 г. N 800/пр. Согласно данному нормативному правовому акту площадь стандартных жилых помещений ограничивается 200 кв. м для индивидуальных жилых домов и блока в домах блокированной застройки и 150 кв. м для квартир.

--------------------------------

<7> Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2018. N 1 (часть 1). Ст. 90.

В отечественном законодательстве используется множество понятий, характеризующих площадь жилого помещения, при этом следует иметь в виду, что они различаются как по содержанию, так и по целям использования.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <9> (далее - ЖК РФ) устанавливает два вида реальной площади жилого помещения: общую и жилую. Понятие общей площади является более широким и охватывает как жилую площадь, так и площадь помещений вспомогательного использования. Такая категория, как "площадь помещений вспомогательного использования", в ЖК РФ не выделяется, самостоятельного правового значения не имеет и нормированию не подлежит.

--------------------------------

<9> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Размер общей площади жилого помещения определяется площадью структурных компонентов, его составляющих, и складывается из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Определения балкона, лоджии, веранды и террасы в жилищном законодательстве не раскрыты, несмотря на их активное использование в жилищных правоотношениях, связанных с переустройством и перепланировкой, ремонтом. Для целей строительства и ремонта дефиниции указанных понятий ранее были даны в СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" <10> и в последующем уточнены в письме Госстроя РФ от 25 апреля 2001 г. N НМ-2161/3 "О балконах, лоджиях, верандах" <11>, а в настоящее время определения данных и иных строительных терминов (например, кухня, помещение вспомогательное и др.) содержатся в СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных Приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр <12> (далее - СП 54.13330.2016).

--------------------------------

<10> Постановление Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1999.

<11> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2001. N 3.

<12> СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003". М.: Стандартинформ, 2017.

Понятие общей площади жилого помещения, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, используется при постановке гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 4 ст. 50, п. 2 ч. 1 ст. 51, ч. 2 ст. 51 ЖК РФ и др.), при определении размера жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50, ч. 5, 7 ст. 57, ч. 2 ст. 58 ЖК РФ и др.), в случае предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ), при реализации нанимателем по договору социального найма своих прав: на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ), на заключение договора поднайма (ст. 76 ЖК РФ), на вселение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ), при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома (п. 4 абз. 1 ст. 85, ч. 3 ст. 88 ЖК РФ), при расчете платы за пользование жилым помещением и платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ) и т.д.

Применительно к общей площади жилого помещения ЖК РФ закрепляет две нормы: норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) и учетную норму площади жилого помещения (далее - учетная норма).

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ под нормой предоставления понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Следует отметить, что данное определение нормы предоставления не отличается ясностью изложения и, по сути, сводится к понятию минимального размера площади жилого помещения. Дальнейшая отсылка к механизму расчета общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, также не содержит полного набора показателей, и вывести формулу для расчета не представляется возможным. Безусловно, ясно только целевое назначение нормы предоставления - для отношений по социальному найму.

В целях конкретизации понятия нормы предоставления предлагается уточнить, что это минимальный размер площади жилого помещения, приходящийся на одиноко проживающего гражданина или одного члена семьи, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Причем следует подчеркнуть, что именно члена семьи, определяемого в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления (п. 2 ст. 50 ЖК РФ). Размер нормы предоставления, даже в минимальном своем значении, в ЖК РФ не закреплен, что следует охарактеризовать негативно. Вместо этого законодатель закрепляет открытый перечень факторов, влияющих на величину нормы предоставления, среди прочих выделяя лишь уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, достигнутый в соответствующем муниципальном образовании. Следует отметить весьма расплывчатый характер данного критерия. На практике, например, размер нормы предоставления рассчитывается с учетом общего количества квадратных метров жилой площади, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных по договору социального найма, а также площади, подлежащей сносу, и количества зарегистрированных граждан <13>.

--------------------------------

<13> См.: Постановление Конституционного суда Республики Саха (Якутия) от 24 июня 2011 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 Постановления Городского Собрания депутатов города Якутска от 16 сентября 2005 года ПГС N 36-17 "О норме предоставления и учетной норме площади жилого помещения" (в ред. решения Якутской городской Думы от 25.02.2009 N РЯГД-15-1).

Отсутствие в федеральном законодательстве размера нормы предоставления и четких критериев ее определения обусловливает значительную дифференциацию ее количественных показателей в регионах. Так, в Якутске норма предоставления составляет 12 кв. м <14>, в Самаре норма предоставления на одинокого человека - 26 кв. м общей площади, а на члена семьи из двух и более человек - 14 кв. м общей площади жилого помещения <15>; в Москве - 18 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека <16>, в Московской области норма предоставления варьируется от 9 кв. м (Наро-Фоминский район) до 25 кв. м (Черноголовка) <17>.

--------------------------------

<14> Постановление Городского Собрания депутатов г. Якутска от 16 сентября 2005 г. N ПГС 36-17 "О норме предоставления жилого помещения по договору социального найма для малоимущих граждан и учетной норме площади жилого помещения".

<15> Постановление Самарской городской Думы от 27 октября 2005 г. N 171 "Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения и учетной нормы площади жилого помещения в городском округе Самара".

<16> Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

<17> Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области. URL: //old.mgkh.aismo.ru/human_rights_common/229.html (дата обращения: 04.02.2019).

Иные по размеру нормы предоставления могут устанавливаться для отдельных категорий граждан, обеспечиваемых в соответствии с законодательством жилыми помещениями из государственного жилищного фонда (ч. 3 ст. 49, ч. 3 ст. 50 ЖК РФ). Например, в Республике Саха (Якутия) норма предоставления площади жилого помещения на одного человека устанавливается уже в размере 18 кв. м общей площади и в размере 32 кв. м общей площади на одиноко проживающего человека для следующих граждан:

  • нуждающихся в жилых помещениях и внесших особый вклад в развитие Республики, а также имеющих выдающиеся заслуги перед Республикой;
  • нуждающихся в жилых помещениях и воспитывающих трех и более детей в возрасте до 18 лет, в случае, если они не подлежат учету в органах местного самоуправления как малоимущие;
  • лишившихся жилья вследствие чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, при отсутствии противоправных действий со стороны самих граждан, утративших жилое помещение, в случае, если они не подлежат учету в органах местного самоуправления как малоимущие;
  • относящихся к реабилитированным лицам, утратившим жилые помещения в связи с репрессиями и возвращающимся для проживания в Республику Саха (Якутия), где они проживали до применения к ним репрессий, а также членов их семей и других родственников, проживавших совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, детей, родившихся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении <18>.

--------------------------------

<18> Закон Республики Саха (Якутия) от 13 июля 2006 г. 368-3 N 751-III "Об условиях реализации прав отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда Республики Саха (Якутия) по договорам социального найма".

Следует отметить, что в соответствии со ст. 40 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 24 июня 1983 г. <19> (далее - ЖК РСФСР 1983 г.), жилое помещение предоставлялось гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, установленных законодательством, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР. И хотя законодательное определение нормы жилой площади отсутствовало, размер ее был конкретно определен и равен 12 кв. м (ст. 38 ЖК РСФСР). Исходя из данных положений очевидно следует, что норма, по которой предоставлялось жилое помещение, рассчитывалась из жилой площади и, по сути, закрепляла максимально возможный размер нормы жилой площади. Так, например, в решении Челябинского исполнительного комитета областного Совета народных депутатов от 27 марта 1984 г. N 112 "Об установлении единой нормы жилой площади для принятия граждан на учет и предоставления жилья в населенных пунктах области" минимальный размер предоставляемой жилой площади устанавливался в размере 8 кв. м на одного человека, а в отдельных случаях в большем размере, но в пределах нормы, установленной ст. 38 ЖК РСФСР. Такой подход поддерживался и судебной практикой. В частности, Верховный Суд отмечал, что "...нигде не указано в законе (ЖК РСФСР 1983 г. - Прим. Е.В.), что в обязательном порядке должно быть предоставлено не менее 12 кв. м" <20>.

--------------------------------

<19> Свод законов РСФСР. Т. 3. С. 7. Закон утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.

<20> Определение ВС РФ от 24 июля 2001 г. N 83-Г01-11.

Минимальный размер нормы жилой площади устанавливался в соответствии с п. 42 Постановления Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР" <22>, в котором отмечалось, что жилое помещение предоставляется гражданам на одного человека в размере не менее средней обеспеченности жилой площадью в домах государственного и общественного жилищного фонда в населенном пункте. Впоследствии, в связи с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <23> (далее - Закон РФ об основах федеральной жилищной политики), данная норма была изменена с учетом положений данного Закона, вводившего понятие социальной нормы площади жилья, под которой понимался размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона РФ об основах федеральной жилищной политики). С учетом нового термина жилое помещение стало предоставляться гражданам на одного человека в размере не менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений, установленному органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

--------------------------------

<22> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.

<23> Российская газета. 1993. 23 января.

Учетная норма площади жилого помещения (далее - учетная норма) - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления, и даже минимальный ее размер ЖК РФ не устанавливает, однако определяет, что учетная норма не должна превышать норму предоставления, установленную данным органом (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ), что логично, поскольку в противном случае граждане, нуждающиеся в жилом помещении, могли ухудшить свои жилищные условия.

Размер учетной нормы площади жилого помещения в субъектах РФ также сильно отличается: в Московской области от 5 кв. м (Наро-Фоминский район) до 12 кв. м (Рузский район) <24>, в Белгороде - 15 кв. м <25>, во Владимире - 12 кв. м <26>, в Кирове - 9 кв. м <27>, в Москве - 10 кв. м <28>.

--------------------------------

<24> Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области. URL: //old.mgkh.aismo.ru/human_rights_common/229.html (дата обращения: 04.02.2019).

<25> Решение Белгородского городского Совета депутатов от 31 марта 2005 г. N 132 "Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в городе Белгороде".

<26> Решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 мая 2005 г. N 164 "Об учетной норме и норме предоставления жилого помещения по договору социального найма".

<27> Распоряжение главы Администрации города Кирова от 30 мая 2005 г. N 2656 "О мерах по реализации Жилищного кодекса РФ".

<28> Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

Следует отметить, что ЖК РСФСР 1983 г. не предусматривал понятие учетной нормы, а нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов (ст. 29 ЖК РСФСР 1983 г.). При этом уровень обеспеченности в регионах отличался не столь существенно, как сейчас: так, в Москве <29> и Московской области <30> нуждающимися признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи не более 5 кв. м, в Тульской области - не более 6,5 кв. м <31>, в Новосибирской области - менее 8 кв. м <32>.

--------------------------------

<29> Решение Исполкома Моссовета и президиума МГСПС от 30 ноября 1984 г. N 3365 "Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве".

<30> Постановление Правительства Московской области от 5 февраля 2004 г. N 51/46 "Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области".

<31> Решение Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1984 г. N 11-503 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Тульской области".

<32> Постановление Исполнительного комитета Новосибирского областного совета народных депутатов от 20 декабря 1984 г. N 1230/44 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Новосибирской области".

Таким образом, общая площадь жилого помещения - это термин жилищного законодательства и нормирование общей площади жилого помещения осуществляется в целях урегулирования отношений по договору социального найма.

Дефиниция термина "жилая площадь жилого помещения" в ЖК РФ не приведена, но исходя из закрепленного понятия общей площади определяется как площадь частей такого помещения, предназначенных для непосредственного проживания (комнат).

Понятие жилой площади используется в ЖК РФ при предоставлении: жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ), жилого помещения маневренного фонда (ст. 106 ЖК РФ). Именно для данных случаев ЖК РФ устанавливает и минимальную норму жилой площади - 6 кв. м на одного человека (п. 1 ст. 105, п. 1 ст. 106 ЖК РФ). Поскольку основным видом жилого помещения, предоставляемым в общежитии и в домах маневренного фонда, как правило, является комната (объект, предназначенный для непосредственного проживания и не имеющий в своем составе вспомогательных помещений), то нормирование с учетом жилой площади является обоснованным.

Норма жилой площади для помещений в общежитии в размере 6 кв. м устанавливалась и в п. 11 Постановления Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении примерного положения об общежитиях" <1> (в настоящее время действует в части, не противоречащей ЖК РФ), и в СанПиН N 42-121-4719-88". Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ", утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719-88 <2> (утратили силу). Действующие в настоящее время СП 2.1.2.2844-11 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений" <3> непосредственно норму жилой площади не предусматривают, а содержат отсылочное положение, в соответствии с которым размещение в жилых помещениях общежития производится с соблюдением установленных ЖК РФ норм жилой площади в общежитии на одного человека (п. 1.4).

--------------------------------

<1> Постановление Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении примерного положения об общежитиях" // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95.

<2> СанПиН N 42-121-4719-88. Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ (утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 01.11.1988 N 4719-88) (утратили силу).

<3> Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23.

В целом следует отметить, что нормирование именно жилой площади в России обусловлено революционными процессами начала XX в. Советские органы власти были вынуждены решать жилищный вопрос, обострившийся в связи с ростом численности городского населения, неблагоприятными последствиями Первой мировой войны и революции. Наиболее быстрыми способами решения проблемы представлялось занятие пустующих квартир (в соответствии с Постановлением НКВД РСФСР от 30.10.1917 "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса" <4> городским самоуправлениям предоставлялось право секвестировать все пустующие помещения, пригодные для жилья) и уплотнение больших квартир (в соответствии с Декретом СНК от 25.05.1920 "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" <5> для правильного распределения жилой площади в городах и поселках Жилищно-земельные отделы совместно с Жилищно-санитарной инспекцией принимают меры к рационально и твердо проведенному уплотнению жилищ и учреждений, не исключая и учреждений военного ведомства, по освобождению жилых помещений, занятых под нежилые надобности).

--------------------------------

<4> Постановление НКВД РСФСР от 30 октября 1917 г. "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса" // Собрание узаконений РСФСР. 2017. N 4. Ст. 14.

<5> Декрет СНК от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" // СУ РСФСР. 1920. N 52. Ст. 227.

Уплотнение жилых помещений и, как следствие, образование коммунальных квартир поставили вопрос о минимальной норме жилой площади, приходящейся на одного человека. В соответствии с Временными правилами устройства и содержания жилых помещений и организации жилищно-санитарного надзора, утвержденными Наркомздравом 17 июля 1919 г. <6> (далее - Временные правила), площадь пола жилого помещения должна составлять не менее 8,25 кв. м (1,8 кв. саж.) на одного человека (п. 5). При этом, как следует из последующих разъяснений Наркомздрава (с 1921 г. органом, обладающим исключительной компетенцией в сфере санитарной охраны жилищ, является Народный комиссариат здравоохранения, и никакие санитарно-гигиенические правила, нормирующие содержание жилищ и жилищное строительство, не издаются помимо Наркомздрава) <7>, в расчет должна приниматься полезная жилая площадь, без учета темных комнат, кухни, коридора, передних, сеней, служебных пристроек <8>. Данное правило, по сути, устанавливалось для проживания в отдельной квартире, а для коммунальных во Временных правилах содержалось указание, что в жилых комнатах на каждого взрослого человека должно приходиться не менее 30 куб. м воздуха, а на ребенка моложе 14 лет - 20 куб. м воздуха (п. 6), что при минимально допустимой высоте потолка в 2,50 м предполагало 12 кв. м жилой площади на взрослого и 8 кв. м на ребенка до 14 лет, соответственно, размер нормы жилой площади уменьшался пропорционально увеличению высоты потолка. Это были первые санитарные нормы жилья, получившие нормативное закрепление и ставшие ориентиром на долгие годы советского жилищного строительства.

--------------------------------

<6> Жилищный вопрос: Сборник декретов, распоряжений и инструкций с обзором узаконений и постатейными разъяснениями / Сост. Д.И. Шейнис. М.: Изд. Главного управления коммунального хозяйства НКВД, 1924.

<7> Декрет СНК от 6 июня 1921 г. "Об объявлении всего дела санитарной охраны жилищ в Народном комиссариате здравоохранения" // Собрание узаконений. 1921. N 50. Ст. 277.

<8> Постановление Народного комиссариата здравоохранения СССР от 10 июля 1923 г. "О дополнениях к временным правилам устройства и содержания жилых помещений и организации жилищно-санитарного надзора. URL: //docs.cntd.ru/document/902102791.

Законодательными актами субъектов РФ применительно к жилой площади устанавливаются нормы жилой площади жилого помещения в домах системы социального обслуживания граждан (как правило, 6 кв. м на человека) <9>, нормы жилой площади жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (в основном 6 - 7 кв. м) <10>.

--------------------------------

<9> Статья 19 Закона Воронежской области от 20 ноября 2007 г. "О специализированном жилищном фонде Воронежской области"; ст. 10 Закона Ростовской области от 19 мая 2006 г. "О специализированном жилищном фонде Ростовской области".

<10> Статья 6 Закона Пермского края от 8 октября 2007 г. N 127-ПК "О специализированном жилищном фонде Пермского края"; ст. 41 Закона Калининградской области от 3 июля 2007 г. N 151 "О специализированном жилищном фонде Калининградской области".

В настоящее время для жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, минимальный размер жилой площади, приходящийся на одного человека (так называемая санитарная норма), не установлен <11>. Однако в СП 54.13330.2016 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СниП 31-01-2003", утвержденных Приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр <12> (далее - СП 54.13330.2016), установлена минимально рекомендуемая площадь квартир (без учета площадей открытых помещений, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) исходя из количества комнат в них. Так, например, однокомнатная квартира должна быть от 28 - 38 кв. м, двухкомнатная - 44 - 53 кв. м, трехкомнатная - 56 - 65 кв. м и т.д. Кроме того, следует учитывать, что для квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов предусмотрены и минимальные размеры отдельных вспомогательных помещений (кухня - не менее 5 кв. м) и жилых комнат (в однокомнатной квартире - не менее 14 кв. м).

--------------------------------

<11> Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы").

<12> СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СниП 31-01-2003 (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр). М.: Стандартинформ, 2017.

Кроме вышеназванных характеристик реальной площади жилого помещения ЖК РФ использует расчетный термин "нормативная площадь жилого помещения" (ст. 159 ЖК РФ). Региональные стандарты нормативной площади жилого помещения определяются законодательством субъектов РФ и применяются для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. При этом органы местного самоуправления могут устанавливать для расчета субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения (п. 11 ст. 159 ЖК РФ).

До вступления ЖК РФ в силу понятию нормативной площади жилого помещения соответствовал термин "социальная норма площади жилого помещения", и он до сих пор встречается в ряде нормативных правовых актов. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" <13> федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения составляет 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина.

--------------------------------

<13> Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" // СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.

Размер стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, в г. Москве составляет:

1) для одиноко проживающего гражданина - 33 кв. м общей площади жилого помещения;

2) семьи, состоящей из двух человек, - 42 кв. м общей площади жилого помещения;

3) семьи, состоящей из трех и более человек, - 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи <14>. С небольшими различиями данные показатели восприняты во многих субъектах.

--------------------------------

<14> Закон г. Москвы от 1 ноября 2006 г. N 54 "О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг".

Гражданский кодекс РФ <15> (далее - ГК РФ), регулируя отношения по коммерческому найму, использует понятие "норма общей площади жилого помещения на одного человека" при вселении других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ), вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), заключении договора поднайма (ст. 685 ГК РФ). Однако ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни другой нормативный правовой акт не предусматривают ни определения, ни размера указанной нормы. В юридической литературе высказано мнение, что в данном случае необходимо руководствоваться учетной нормой <16>. При этом очевидно, что распространение положений об учетной норме на коммерческие отношения неоправданно и ограничение прав нанимателя в данном случае нецелесообразно, поскольку в абсолютном большинстве случаев площадь жилого помещения по договору коммерческого найма определяется финансовыми возможностями нанимателя. В связи с чем предлагается исключить из правового регулирования указанных отношений норму площади жилого помещения, устанавливаемую императивно.

--------------------------------

<15> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.

<16> Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 5. С. 104; Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения // Сибирский юридический вестник. 2015. N 1(68). С. 67.

Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие "общая приведенная площадь". Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <17> общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" <18>.

--------------------------------

<17> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

<18> Приказ Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

Для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые помещения используется понятие "площадь помещения". Согласно п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <19> к основным сведениям о помещении, вносимым в кадастр недвижимости, относится его площадь. Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 г. N Д23и-2451 прямо разъяснено, что в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) не предусмотрено внесение сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения.

--------------------------------

<19> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.

В ЕГРН сведения вносятся в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 <20> (далее - Требования), согласно которым площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых и иных), за исключением балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли. В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема. Следует отметить, что подобные правила прямо предусмотрены только для квартир и комнат как видов жилого помещения, площадь жилого дома предлагается определять по правилам для жилых зданий. Данное правило подтверждено письмом Минэкономразвития России от 17 марта 2017 г. N ОГ-Д23-2930 "Об определении площади жилого дома, квартиры, комнаты" <21>, в котором отмечается, что "исходя из положений ЖК РФ жилой дом как объект жилищных прав может одновременно выступать как в качестве жилого помещения, так и в качестве здания". Согласно п. 8 Требований площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. При этом в площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд.

--------------------------------

<20> Приказ Минэкономразвития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" (зарег. в Минюсте РФ 08.04.2016 N 41712).

<21> Письмо Минэкономразвития России от 17 марта 2017 г. N ОГ-Д23-2930 "Об определении площади жилого дома, квартиры, комнаты".

В строительных целях в соответствии с СП 54.13330.2016 устанавливаются понятия "площадь квартиры" и "общая площадь квартиры":

- площадь квартиры - сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров);

- общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Данные коэффициенты установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 <22> (далее - Инструкция N 37).

--------------------------------

<22> Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.

В Инструкции N 37 также содержатся определения площади квартиры и общей площади квартиры, в целом соответствующие приведенным дефинициям, но без характеристики помещений, составляющих квартиру, в качестве отапливаемых или неотапливаемых. При этом отмечается, что показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в РФ (завершенного и незавершенного) <23> и иных целей, а показатели площади квартиры - для целей официального статистического учета жилищного фонда в РФ <24> и иных целей (п. 3.34 Инструкции N 37).

--------------------------------

<23> Действительно, именно понятие общей площади жилого помещения используется при анализе темпов и показателей жилищного строительства в РФ. См., напр.: Аналитическая записка "О жилищном строительстве в РФ в 2017 году" // Федеральная служба государственной статистики. URL: //www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/ (дата обращения: 04.02.2019).

<24> Поскольку включение жилых помещений в жилищный фонд осуществляется в соответствии с жилищным законодательством (см.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", то и содержание понятия площади жилого помещения определяется в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 15).

Кроме того, в Инструкции N 37 приводится понятие жилой площади как суммы площадей жилых комнат.

Подводя итог, следует отметить, что терминологическое многообразие видов площади жилого помещения и императивно установленные требования к их размерам требуют дифференцированного применения с учетом назначения и содержания понятия в целях правильного восприятия положений законодательства.

Литература

1. Басос Е.В. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав: Дис. ... канд. юрид. наук / Е.В. Басос. М., 2016. 207 с.

2. Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения / Н.В. Безик // Сибирский юридический вестник. 2015. N 1(68). С. 57 - 67.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: Е.В. Басос

0

Оставить комментарий