Рынок недвижимости является одним из самых рискованных, а особенную опасность с точки зрения юридической чистоты представляет «вторичка».

Дабы не попасть в подобную ситуацию, покупателю необходимо тщательнее подходить к проверке не только самой квартиры, правоустанавливающих документов и личности продавца, но и всех обстоятельств, которые могут иметь значение.

Заслуживающими внимания обстоятельствами являются, например: низкая цена приобретаемой квартиры, быстрая перепродажа квартиры продавцом, наличие обременений (к примеру, ипотеки в силу закона), отметки о судебных спорах в отношении квартиры и т.д.

Наличие таких обстоятельств может свидетельствовать о мошеннических намерениях продавца, а ненадлежащая проверка данных обстоятельств покупателем впоследствии может быть квалифицирована судом в качестве его недобросовестности.

Многое из перечисленного можно легко увидеть в выписке из ЕГРН на приобретаемую квартиру. Однако одного лишь изучения реестровой выписки на квартиру недостаточно, тут нужно проявить дотошность.

Помимо прочего, необходимо проверять документы — основания возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены и т.п.), а также выяснить, был ли произведен им расчет по этому договору.

Судебной практикой выработано понятие «должной осмотрительности» приобретателя, при непроявлении которой он может быть признан судом недобросовестным и лишен полученного им имущества по правилам ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Во избежание таких ситуаций рекомендуем вам обращаться к специалистам.

Комментарий «Продажа помещения, на владельца которого был подан иск»

Медовщикова Екатерина, старший юрист АБ «Бартолиус».

В идеале, чтобы избежать минимального риска возбуждения спора по возврату помещения предыдущему правообладателю, приобретать помещение лучше у собственника, в отношении которого не рассматриваются и никогда не рассматривались никакие судебные споры.

Перед приобретением помещения, воспользовавшись существующими электронными системами правосудия исполнительных производств, можно проверить имеются ли возбужденные исполнительные производства в отношении продавца, рассматриваются ли споры. Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, заказав соответствующую выписку, можно установить, не находится ли помещение под арестом, не приняты ли в отношении его иные ограничительные меры, обременения. Впрочем, и данная проверка, не даст стопроцентной гарантии того, что в отношении продавца нет возбужденного судебного производства где-либо на территории Российской Федерации.

Не всякий судебный спор в отношении собственника помещения неизбежно повлечет возврат недвижимости от ее приобретателя.

Рассмотрение судом в отношении продавца помещения искового требования, которое не связано непосредственно с продаваемым помещением, например иска о взыскании долга из договора поставки товаров, оказания услуг, простого необеспеченного займа, об оспаривании прав на иное имущество, и прочее, вряд ли повлечет в будущем возврат от добросовестного приобретателя помещения.

Если же предметом спора являются права на приобретенное помещение, то в случае негативного исхода дела такое помещение действительно может быть истребовано у приобретателя. Однако и в данном случае не все так однозначно. Во-первых, такое истребование возможно предъявить только в судебном порядке: либо в рамках уже существующего и не рассмотренного дела, если это допустимо с точки зрения процессуального законодательства, либо в рамках отдельного судопроизводства по иску непосредственно к приобретателю. Во-вторых, рассматривая такой спор, суд будет выяснять, имеются ли основания для такого возврата, действовал ли приобретатель добросовестно, осмотрительно и разумно (знал ли о том, что квартира в споре или нет, и пр.), оплачена ли недвижимость. Отметим, что по таким спорам, как правило, судом могут быть приняты обеспечительные меры (запрет совершать действия, арест и пр.). Указанное обстоятельство несложно проверить — достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости перед приобретением помещения.

Мошенничество при манипуляции с документами

Дубинин Олег, управляющий партнер ООО «МКЮ Дубинин и партнеры».

Актуальная проблема современного мира — мошенничество при продаже квартир. Среди огромного множества рассмотрим сегодня мошенничество при манипуляции с документами.

Суть схемы проста — снятие человека с регистрации (армия, тюрьма), продажа квартиры новому собственнику, далее возврат человека из армии/освобождение из тюрьмы и суд с новым собственником о нечинении препятствий в пользовании помещением и восстановление регистрации по адресу прежнего проживания.

Как действовать в данной ситуации и как избежать проблем?

Необходимо изначально проверять все документы: не просто взять актуальную выписку из домовой книги, а запрашивать архивную расширенную выписку из домовой книги. Кроме того, необходимо запрашивать расширенную выписку из ЕГРП для определения того, кто когда, как был собственником и на каких основаниях переходило право собственности на эту недвижимость.

Кроме того, необходимо очень детально изучать личность продавца. Проверять его по базам судебных приставов (для определения наличия текущих долгов), по базе судов общей юрисдикции (для определения наличия судов по взысканию задолженности или по этой же квартире), по базе арбитражных судов (для определения наличия банкнотного дела в отношении продавца). Кроме того, желательно получить полную выписку из национального бюро кредитных историй для определения общей платежеспособности продавца.

После всех анализов нужно внимательно прочитать текст договора. Если вы сделаете то, что указано в предыдущем абзаце, и получите всю информацию, вы будете уверены в том, что продавец продает не «последнее имущество», а достаточно обеспечен и разумно следит за своими финансами. И необходимо внести в текст договора ответственность продавца за подобного рода действия, связанные с появлением неожиданных «прежних квартирантов». Прописывание максимальных штрафных санкций за подробного рода действия даст нам дополнительное понимание о реальных намерениях продавца. Когда продавец полностью уверен в законности своих действий, и его ничего не смущает, и он знает, что никаких «подводных камней» с его стороны нет, он без особых проблем пойдет на максимальные штрафы за подобного рода действия. В случае же, если продавец пытается скрыть от покупателя возможные проблемы, он будет активно противиться этому варианту.

Таким образом, соблюдая указанные выше несложные правила и алгоритмы, вы надежно защитите себя, свое имущество и свои деньги.

Дячук Марина, ведущий юрист компании «Лексфорт».

«Покупка недвижимости на вторичном рынке требует особого внимания. Для того чтобы избежать возможных опасностей, я рекомендую перед заключением сделки провести тщательную правовую проверку приобретаемого объекта. Проверить необходимо следующий комплект документов.

Во-первых, это выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на квартиру, иные документы, где указано, что собственником квартиры является продавец. В выписке из ЕГРН также может содержаться информация об обременениях, например информация о том, заложено имущество или нет.

Во-вторых, следует получить выписку о переходе прав на объект недвижимости, для того чтобы хронологически проследить за процессом перехода права собственности на объект и понять, на каком основании предыдущий собственник приобрел недвижимость.

В-третьих, необходимо проверить наличие судебных споров в отношении объекта недвижимости через сайты судов общей юрисдикции. Поскольку по спорам о недвижимости установлена исключительная подсудность, то определить компетентный суд не составит труда. На сайте суда необходимо будет ввести фамилию потенциального продавца и посмотреть, есть ли споры с его участием и по какому поводу.

В-четвертых, рекомендуется проверить сайт арбитражных судов.

Именно там можно увидеть информацию о наличии банкротного процесса в отношении гражданина. Однако следует отметить, что если на момент совершения сделки на сайте арбитражных судов отсутствует информация о банкротстве, то это не означает, что после совершения сделки кредиторы продавца не обратятся в суд с таким заявлением.

Сделка с недвижимостью может быть оспорена даже в том случае, если банкротный процесс инициирован в отношении гражданина после заключения сделки. При этом сроки на оспаривание сделки будут исчисляться с того момента, когда финансовый управляющий или кредитор узнали о совершении сделки: получили документы от должника или от иных организаций.

Эти риски также следует учитывать. Чтобы свести к минимуму риски оспаривания сделки, рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи рыночную стоимость, а также иметь доказательства оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

В-пятых, необходимо запросить выписку из домовой книги для получения информации о зарегистрированных в данной квартире жильцах для того, чтобы удостовериться, что нет неизвестных лиц, которые обладают какими-либо правами на квартиру. Иногда лучше дополнительно запросить нотариальное согласие супруга продавца на заключение сделки, справку об отсутствии задолженности по налогам, иные документы.

Наконец, договор об отчуждении квартиры следует составлять грамотно. Лучше предусмотреть такой способ оплаты, который минимизирует риски в случае возможного оспаривания сделки. Лучше вносить денежные средства через депозит нотариуса или через заключение договора банковской ячейки.

Все эти меры помогут обезопасить процесс приобретения недвижимости и свести к минимуму возможные риски».

«Покупка помещения у банкрота»

Томилин Игорь, автор, управляющий партнер компании «Прайвеси Групп».

На сегодняшний день в разы увеличилось количество банкротств не только юридических, но и физических лиц. Одной из обязанностей арбитражного управляющего в процедуре банкротства является оспаривание подозрительных сделок должника, заключенных в течение 3-летнего периода, предшествующего возбуждению дела о банкротстве, и не отвечающих рыночным условиям. Поэтому, даже удостоверившись, что ваш продавец не в банкротстве, вы не застрахованы от того, что спустя три года ваша сделка не будет оспорена.

Как же себя обезопасить при покупке вторичного жилья?

Во-первых, стоимость недвижимости, которая должна соответствовать рыночной. Для подстраховки всем своим клиентам мы рекомендуем обратиться в оценочную организацию и заказать отчет об оценке недвижимости. Не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. При оспаривании сделки суд будет принимать во внимание только рыночную стоимость недвижимости.

Во-вторых, факт оплаты. Чаще всего расчет между физическими лицами подтверждается расписками. Мы все же рекомендуем оплату производить через банк, который в случае необходимости сможет подтвердить имя плательщика и назначение платежа. Из чего следует, что в квитанции об оплате необходимо четко указать по какому договору платеж.

Также при рассмотрении спора по оспариванию сделки суд будет анализировать, были ли у покупателя денежные средства на покупку спорной недвижимости. В связи с чем рекомендуем с пакетом документов по покупке любого вторичного жилья, для подстраховки, хранить документы, подтверждающие наличие денежных средств на данную покупку (договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи предыдущего жилья и т.д.).

Ну и самый главный совет: если вы все же решили купить недвижимость «с историей», обратитесь к профессионалам, которые помогут вам избежать проблем в будущем.

Читайте ещё по этой теме:

• Истории о том, как мошенники отбирают квартиры у психически больных людей
• Мошеннические схемы завладения имуществом умерших
• Схемы мошенничества в сфере заложенного жилого имущества, приведенные на основании судебной практики

Авторы: А. Тархов, Е. Медовщикова, О. Дубинин, М. Дячук, И. Томилин