Досрочное расторжение договора аренды: анализ споров в судах, сложные случаи

Введение

Отношения по аренде - классический пример антагонизма интересов сторон, вытекающего из текущей конъюнктуры рынка. Арендатор заинтересован в стабильности арендной платы, в возможности при необходимости оперативно расторгнуть договор аренды или, наоборот, в его длительном действии. Арендодатель, со своей стороны, заинтересован в возможности поднять арендную плату, в быстром расторжении договора в нужный для него момент либо, наоборот, стремится к его продолжительному исполнению. При этом каждая сторона объективно заинтересована в возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Статьи 619 и 620 Гражданского кодекса вводят основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе как арендодателя, так и арендатора. Однако каждое из этих оснований сформулировано в самом общем виде и потому их детализация раскрывается только на практике, в том числе судебной.

Императивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя

Статья 619 ГК устанавливает следующие случаи, когда арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд:

1. использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора;
2. использование имущества арендатором с существенным нарушением назначения имущества;
3. три и более просрочки подряд по внесению арендной платы;
4. использование имущества арендатором с неоднократными нарушениями;
5. существенное ухудшение имущества арендатором;
6. уклонение арендатора от капитального ремонта имущества.

Судебная практика определила особенности применения этих оснований.

1. Реконструкция и перепланировка помещения без разрешительной документации и (или) без согласия арендодателя как существенное нарушение условий договора.

Реконструкция и перепланировка помещения арендатором без получения разрешительной документации не является существенным нарушением условий договора, если помещение требовало капитального ремонта, а в результате проведенной реконструкции было улучшено и при этом не было причинено значительного ущерба имуществу арендодателя и его законным интересам (Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя не является существенным нарушением, если не ухудшены качество, надежность и безопасность здания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 N Ф04-3353/2016 по делу N А03-21693/2015).

2. Существенное нарушение назначения имущества (нецелевое использование).

Использование части помещений, арендуемых с целью организации общественного питания, под офисы для бухгалтерии и менеджмента для сопровождения деятельности ресторана может быть признано арендодателем и впоследствии судом как существенное нарушение назначения имущества и повлечь расторжение договора (решение Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2007 по делу N А40-11038/07-91-106).

3. Последствия просрочек внесения арендной платы.

3.1. Суды зачастую придерживаются следующей позиции: внесение арендной платы без нарушения срока, но не в полном объеме не может приравниваться к невнесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа и потому не является основанием для досрочного расторжения договора аренды (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2019 N Ф06-49645/2019 по делу N А65-37200/2018; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 N 11АП-4121/2019 по делу N А65-37200/2018).

3.2. Верховный Суд начал придерживаться достаточно либеральной позиции в отношении просрочек при оплате аренды: если к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции задолженность была погашена, то это свидетельствует об отсутствии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, в связи с чем следует отказать арендодателю в иске о расторжении договора (Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2020 N 301-ЭС20-1635 по делу N А43-16469/2018; Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2020 N 310-ЭС20-15834 по делу N А62-2542/2019).

3.3. В целом в отношении расторжения договора аренды Верховный Суд сформировал следующую правовую позицию: расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; при этом такая мера должна быть соразмерной степени существенности допущенных контрагентом нарушений и балансу интересов сторон (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2020 N 305-ЭС20-18616 по делу N А41-10692/2019).

В частности, по мнению Верховного Суда, такая мера явно несоразмерна балансу интересов и не может применяться при несоизмеримости периода просрочки платежа и общего срока аренды, например при длительном сроке аренды земельного участка (порядка 49 лет) (Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2020 N 309-ЭС20-8626 по делу N А07-15516/2019).

Аналогичный подход в свое время продемонстрировал Высший Арбитражный Суд: в расторжении договора лизинга следует отказать, если к моменту уведомления о расторжении лизингополучатель оплатил большую часть лизинговых платежей - 98% (Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630).

3.4. Арендатор, допустивший три и более просрочки подряд, но впоследствии погасивший задолженность, может избежать досрочного прекращения аренды, если арендодатель предъявил иск о расторжении за пределами разумного срока (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").

3.5. Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя (ограничение или прекращение доступа в помещение), не может быть основанием для расторжения договора аренды. Такой вывод делают суды, признавая в соответствии со статьей 328 ГК обязанность по оплате аренды встречным исполнением арендатора по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование, а также исходя из пункта 4 статьи 614 ГК (ухудшение условий пользования) (Определение ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233).

3.6. Неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора аренды. Такие выводы судов опираются на пункт 12 письма N 66, разъясняющего, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поэтому такие задолженности не подпадают под действие статьи 619 ГК (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009).

Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя

Отметим, что перечень оснований для расторжения договора, установленный частью 1 статьи 619 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендатором своих обязательств, но при этом он является открытым (неисчерпывающим) и стороны вправе при заключении договора согласно части второй статьи 619 ГК указать в нем иные основания для расторжения в судебном порядке. И вот здесь возникает простор для творчества юриста, способного предусмотреть будущие потребности своей стороны и (или) просчитать наперед возможные риски.

Судебная практика показывает, что стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, связанные с менее серьезными нарушениями арендатором своих обязательств, а именно:

• однократная просрочка арендатора по внесению арендной платы (пункт 26 письма ВАС N 66),
• однократное неполное внесение арендной платы при условии обоснования существенности такого нарушения (пункт 28 письма N 66).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, совсем не связанные с нарушением арендатором своих обязательств: так, Президиум ВАС решил, что таким основанием может быть возникновение у арендодателя потребности в сданном имуществе (пункт 25 письма ВАС N 66).

Более того, Президиум Верховного Суда решил, что стороны, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут внести в договор условие о возможности его досрочного расторжения без указания оснований, но с обязанностью стороны-инициатора выплатить определенную денежную сумму другой стороне (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)).

Императивные основания для расторжения договора по требованию арендатора

Статья 620 ГК устанавливает следующие случаи, когда арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору;
• арендодатель препятствует пользованию имуществом в соответствии с его назначением или с условиями договора;
• арендуемое имущество имеет неприемлемые недостатки, которые не указаны в договоре, не были известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра (проверки) имущества;
• арендодатель уклоняется от капитального ремонта имущества;
• имущество пришло в непригодное состояние не по вине арендатора.

Наибольший интерес представляет собой случай с недостатками имущества, и анализ судебной практики помогает детализации применения этого основания.

В первую очередь следует выделить т.н. юридические недостатки имущества, когда невозможность его использования в договорных целях вытекает из нормативно-правовых ограничений. Весьма показательным является спор, связанный с арендой земельного участка с целью строительства автозаправки. Уже после заключения договора выяснилось, что участок расположен в санитарно-защитной зоне, в связи с чем размещение таких объектов на нем недопустимо. Верховный Суд расценил это как недостатки, которые не были указаны в договоре, не были известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества, вследствие чего у арендатора появилось основание для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2020 N 302-ЭС20-16747 по делу N А33-14138/2019).

Другой пример: через 2 года после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешенного использования (строительство склада мебельной техники) муниципальный орган включил участок в зону застройки многоэтажными домами, что исключало строительство, предусмотренное договором. Соответственно, у арендатора появилось полное право на расторжение договора по статье 620 ГК (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2020 N 303-ЭС20-12948 по делу N А51-7351/2019).

Арендатор может досрочно расторгнуть договор, если объект аренды невозможно использовать из-за несоответствия санитарно-эпидемиологическим стандартам, например, в качестве офиса (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2017 по делу N А56-91456/2016).

Такое же право появляется у арендатора, если переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве объекта розничной торговли (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011).

Однако же надо иметь в виду, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества лишает арендатора права на досрочное расторжение договора (Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45).

Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендатора

Очевидно, что перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке, установленный частью 1 статьи 620 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендодателем своих обязательств, но при этом он, так же как и в статье 619 ГК, является открытым, так как часть 2 статьи 620 ГК допускает указание в договоре иных оснований для его расторжения в судебном порядке.

Суды допускают, что при заключении долгосрочного договора арендатор вправе проявить должную степень осмотрительности и включить в него условие о порядке расторжения договора по своему требованию, например, в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1684/10-С3 по делу N А47-7415/2009).

Прочими основаниями, в том числе не связанными с действиями сторон договора, по мнению автора, могут быть следующие:

• проведение капитального ремонта арендодателем в порядке и сроки, не предусмотренные договором, либо с созданием помех для арендатора;
• выдача предписаний контролирующими органами с требованиями установления в помещении противопожарного, сигнализационного, вентиляционного и прочего оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;
• деятельность других арендаторов, в том числе в соседних помещениях, прямо или косвенно затрудняющая деятельность рассматриваемого арендатора, даже если эти соседи используют помещения по назначению и не нарушают прочих условий своих договоров;
• изменение конъюнктуры арендного рынка, выраженное в конкретных объективных показателях, при котором арендатор утрачивает экономический интерес к данному объекту;
• ухудшение транспортно-логистической ситуации в районе арендуемого объекта вследствие строительных и прочих работ;
• уменьшение автомобильного и пешеходного трафика в районе арендуемого объекта, снижающее его посещаемость.

Рекомендации арендодателям

Закон и судебная практика позволяют закрепить в договоре аренды положения, которые расширят права арендодателя в части расторжения договора.

1. Договор может содержать условие о его расторжении при однократном невнесении арендной платы арендатором (пункт 27 письма ВАС N 66).
2. В договоре аренды можно предусмотреть основания расторжения, не связанные с нарушениями арендатора (пункт 25 письма N 66). Это может быть, например, возникшая у арендодателя потребность в данном имуществе.
3. Следует четко и конкретно сформулировать в договоре способ использования имущества, сделав его максимально ограниченным. В результате упростится доказывание в суде факта использования имущества не по назначению.
4. Рекомендуется закрепить в договоре возможность одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя, прописав основания, не указанные выше в настоящем пункте и в статье 619 ГК. Такими основаниями могут быть любые экономические, организационные или технические факторы (факты), влияющие на целесообразность использования имущества по нынешнему назначению или сохранения договора с данным арендатором.
5. Следует предусмотреть в договоре раздел "Существенное изменение обстоятельств", в котором прописать любые предсказуемые случаи, кардинально изменяющие заинтересованность в сохранении данного договора. Таким случаем может быть, например, изменение конъюнктуры арендного рынка, выразившееся в росте среднестатистических арендных ставок, при которых арендодателю уже экономически невыгодна установленная в договоре арендная плата.

Рекомендации арендаторам

При заключении договора аренды, в первую очередь зданий и помещений, есть возможность оговорить в договоре условия, которые защитят арендатора в конфликтных ситуациях, в том числе не регулируемых законом.

1. Ввести в договор условие о том, что в соответствии со статьей 328 ГК внесение арендной платы является для арендатора встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя обеспечить возможность пользования имуществом. Такое условие позволяет арендатору не оплачивать аренду за те периоды, когда пользование имуществом было невозможно по вине арендодателя или третьих лиц.
2. Четко прописать в договоре, какая сторона обязана содержать системы жизнеобеспечения в помещении, начиная с электроснабжения и заканчивая противопожарным оборудованием.
3. Выделить коммунальные и прочие платежи из собственно арендной платы. Просрочки по таким платежам не станут основанием для расторжения договора.
4. Возложить на арендодателя проведение текущего ремонта. При отсутствии такого условия эта обязанность автоматически ложится на арендатора.
5. Детально прописать в договоре цель аренды и допустимые способы использования арендуемого имущества. Например, при организации автосервиса следует обязательно указать, помимо возможности проведения на объекте ремонтных работ, иные способы его использования: складирование автозапчастей; хранение автомобилей; оборудование офисных помещений и для своих работников, и для партнерских организаций, например для автостраховой компании; розничная торговля автозапчастями и прочее. Такой подход избавит от претензий арендодателя о нецелевом использовании объекта.
6. Внести в договор условие о его расторжении в судебном порядке по требованию арендатора по основаниям, не указанным в статье 620 ГК. В частности, можно указать основания, приведенные в настоящей статье в разделе "Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя". Данным условием следует охватить те основания, которые можно будет подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет оставаться экономически приемлемой на период судебного спора.
7. Установить в договоре возможность одностороннего отказа от договора по требованию арендатора во внесудебном порядке, то есть оперативно, оговорив здесь основания, не указанные в предыдущем пункте и в статье 620 ГК. Данным условием следует охватить те основания, которые объективно существенны для арендатора, но которые будет затруднительно подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет экономически неприемлемой.
8. Внести в договор раздел "Существенное изменение обстоятельств", где по возможности детально прописать ситуации, при наступлении которых целесообразность аренды исчезает. Например, магазин по продаже стройматериалов и хозтоваров становится бесперспективным, если район вокруг него целиком вошел в программу реновации в Москве. Или объект мелкорозничной торговли либо общепита расположен у станции метро, которая неожиданно закрылась на многомесячный ремонт. Детализация таких обстоятельств значительно упростит процедуру судебного расторжения договора.

Читайте ещё по этой теме:

• Основания для расторжения договора
• Расторжение договора аренды

Автор: С.Н. Боткин