Договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми людьми, которые по состоянию здоровья нуждаются в посторонней помощи и заботе. А потому нередки случаи, когда владелец недвижимости умирает, не успев зарегистрировать заключенную сделку. Верховный Суд РФ еще раз разъяснил, что в таком случае шансов признать договор заключенным нет.
Пожизненное содержание с иждивением предполагает, что владелец квартиры, дома или земельного участка передает свою недвижимость в собственность другому лицу, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать бывшего владельца и заботиться о нем (предоставлять питание, одежду, уход и пр.). Такой договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Больше того, он считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), соответственно до этого момента договора юридически просто нет, даже если стороны его фактически уже исполняют.
Как правило, это не проблема - рано или поздно такой договор будет зарегистрирован. Но рентополучатель, даже подав документы в регистрационную службу, в силу преклонного возраста и состояния здоровья может и не дожить до момента самой регистрации. В этом случае вторая сторона договора остается, как говорится, у разбитого корыта - никаких прав на недвижимость она не имеет...
Именно такую ситуацию рассмотрел Верховный Суд РФ (Определение от 23.09.2008 N 24-В08-2). Причем вначале Майкопский горсуд и Верховный суд Республики Адыгея приняли судебные акты в пользу рентодателя и признали за ним право собственности на спорную квартиру. Суды исходили из того, что договор был нотариально удостоверен, фактически сторонами исполнялся, документы были поданы в регистрационную службу, а регистрация не была произведена по независящим от воли сторон причинам - в связи со смертью рентополучателя. Однако ВС РФ эти аргументы отклонил. Раз договор не зарегистрирован, его нельзя считать заключенным, поэтому никаких прав на квартиру у рентодателя не возникло. Это дело было включено в Бюллетень ВС РФ от 25.02.2009 N 2.
Таким образом, ВС РФ еще раз подчеркнул мнение, которое высказывал и ранее (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2001 года). Между тем позиция, изложенная в приведенном деле судами нижестоящих инстанций, отнюдь не исключение. В Сборнике материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, подготовленном Московской областной регистрационной палатой и Мособлсудом (выпуск N 2 от 06.08.2002), также можно увидеть рекомендацию подавать в таких случаях иск о признании права собственности и доказывать, что сделка исполнялась фактически. То есть что рентодатель содержал рентополучателя до момента его смерти, а сам пользовался переданным ему имуществом как собственник. По мнению судей, если эти факты удастся доказать, то суд будет вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право - возникшим.
Представляется, что такой подход вполне обоснован. Гражданин выражает свою волю фактическими действиями по исполнению договора, подписанием договора в нотариальной форме и подачей документов на госрегистрацию. Далее от него ничего не зависит. Но между моментом подачи документов и самой регистрацией всегда имеется временной разрыв.
Отказ в признании договора заключенным только по причине смерти стороны к моменту регистрации, без учета других обстоятельств дела, ограничивает граждан в распоряжении своим имуществом. Получается, что права и обязанности по сделке возникают в результате действий регистратора, а не в результате волеизъявления сторон. Отметим также, что в подобных случаях регистраторы обычно аргументируют отказ п. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, к моменту заключения этого договора уже умершего, ничтожен. Сослался на данную норму в Определении N 24-В08-2 и ВС РФ.
Однако, по мнению многих известных цивилистов, данная норма вообще применяется только к тем случаям, когда договор пожизненной ренты заключен в пользу третьего лица (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. к.ю.н., доцента С.П. Гришаева, д.ю.н., проф. А.М. Эрделевского).
И это логично - ведь ничтожным можно признать только заключенный (т.е. зарегистрированный в данном случае) договор. Зарегистрировать договор в пользу третьего лица возможно даже в случае его смерти - ведь ему-то на регистрацию являться лично не нужно. Такой договор и будет ничтожен. А смерть одной из сторон препятствует регистрации, поэтому такой договор просто не является заключенным.
Авторы: Мария Мошкович, Оксана Бодрягина
Источник: газета "ЭЖ-Юрист"