Приватизационная сделка давно перестала быть исключительным событием в жизни многих российских граждан. Принципы ее проведения, процедурный порядок оформления документов и правовые последствия отработаны юридической практикой. В целом приватизация, проводимая в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29 декабря 2004 г., с изм. от 15 июня 2006 г.), является легитимным способом возникновения права собственности в отношении занимаемого гражданином жилого помещения на условиях социального найма, на добровольных и безвозмездных началах и однократно, на основе письменного заявления.

Грядущие нововведения, безусловно, стали катализатором для массового проведения приватизационных сделок по всей стране. Одним из многих стимулирующих факторов явилась возможность дальнейшего определения юридической судьбы жилого помещения. Однако и свобода, предоставляемая собственнику, не является безграничной. Возможность совершения распорядительных действий связана с правами пользования жилым помещением членами его семьи и иными лицами. Злоупотребление своими правами и споры, возникающие при этом, приводят участников приватизационной сделки в зал судебного заседания, где значительные трудности вызывает и процедурный порядок проведения приватизации жилых помещений. Споры, возникающие при ее реализации, свидетельствуют о недостаточности информационного потока, освещающего данные вопросы. Нередко подобные ситуации затрагивают личные интересы членов настоящей и бывшей семьи собственника, что приводит к непримиримым и затяжным конфликтам, которые при переносе их в зал судебного заседания разрешаются неправильно.

Обратимся к судебной практике, допускающей печальные ошибки.

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда, рассмотрев кассационную жалобу и изучив представленные материалы, пришла к выводу, что судом первой инстанции были неправильно истолкованы положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в силу чего истцу, требовавшему признания приватизационного договора состоявшимся, было отказано, а требования по встречному иску о признании договора незаключенным были удовлетворены.

Из материалов дела следует, что 26.02.1993 был оформлен договор передачи жилого помещения в собственность К. и зарегистрирован в исполнительном комитете поселкового Совета народных депутатов. Право собственности зарегистрировано в БТИ (бюро технической инвентаризации).

Согласно ст. 2 и ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и ее субъектов.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок с момента подачи документов.

В силу ст. 7 данного Закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Из материалов дела следует, что К. и его сын выразили свое намерение на приватизацию занимаемого жилого помещения, подав соответствующее заявление от 23.11.1992. Данное намерение было реализовано — в двухмесячный срок заключен соответствующий договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, на основании которого зарегистрировано и право собственности.

При этом сын К., выступающий истцом, указывал на отсутствие своей подписи на заявлении о приватизации, считая тем самым, что не выразил собственной воли на совершение приватизационной сделки. Однако данное обстоятельство не является препятствием для проведения приватизации, поскольку само по себе отсутствие в договоре подписей лиц, в чью собственность передается квартира, не приводит к его аннулированию. Парадокс данных отношений в том, что к приватизационной сделке применяются не общие нормы гражданского законодательства о договоре, а нормы специального закона. Для местной администрации заключение договора передачи жилья в собственность граждан является обязательным, если граждане имеют право на приватизацию и представили необходимые для оформления договора документы. С момента регистрации договора он считается заключенным.

Исходя из обстоятельств дела, суд посчитал, что истец фактически одобрил действия своего отца. При этом ни обман, ни намеренное введение в заблуждение со стороны отца места не имели. Зная о договоре приватизации, сын его не оспаривал, считал себя собственником квартиры, что подтверждается и самим фактом обращения с настоящим иском.

Супруга отца С. во встречном иске о признании договора незаключенным, заявленном в интересах своего несовершеннолетнего сына, утверждала, что на момент подачи заявления на приватизацию истец К. в квартире не проживал, проходил срочную военную службу и был снят с регистрационного учета по данному адресу. Однако для разрешения данного спора указанные обстоятельства значения не имели.

Согласно действующей на тот период ст. 60 ЖК РСФСР жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случае призыва на военную службу в течение всего времени прохождения службы. Отец истца, включая своего сына в число собственников жилого помещения, тем самым признавал за ним право пользования и право участия в приватизации.

Встречные исковые требования С. не подлежали удовлетворению по тем основаниям, что договор приватизации прав несовершеннолетнего не затрагивает.

Согласно ст. 3 ГПК РФ иск может быть подан в защиту нарушенного или оспариваемого права. Рассматривая требования С. о признании договора незаключенным, суд не учел, что ни она, ни ее ребенок стороной договора не являлись. Изложенные во встречном иске доводы о том, что при удовлетворении иска К. будут нарушены права ее несовершеннолетнего сына на жилое помещение, так как он был вселен отцом К. и зарегистрирован по месту жительства, несостоятельны.

Поскольку ребенок родился после заключения договора, факт реализации К. и его отцом предоставленного им законом права на приватизацию жилого помещения, влияющий на объем и характер прав несовершеннолетнего в отношении спорной квартиры, нельзя оценивать как нарушение прав ребенка (дело N 33-1853 от 17.04.2007).

Другим примером ошибочного решения суда можно считать случай удовлетворения судом первой инстанции требований истицы Д. о признании сделки по приватизации жилого помещения в отношении ее супруга недействительной.

Истица утверждала, что ее супруг заявление о передаче квартиры ему в собственность, а также договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность не подписывал, что, по мнению суда, свидетельствовало об отсутствии его волеизъявления на приобретение жилого помещения в собственность.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по заявлению заинтересованного лица. При этом по смыслу указанного закона лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, может не участвовать в сделке, но непременным условием такого обращения является самостоятельный интерес лица, влияющий на полноту и объем его прав и обязанностей. Отсутствие личного интереса к правовым последствиям по сделке не является безусловным основанием к признанию ее ничтожной в случае ее несоответствия действующему законодательству. В противном случае с иском о признании сделки ничтожной могло бы обращаться в суд любое постороннее лицо, что нарушало бы принцип стабильности гражданских правоотношений.

Из материалов дела следовало, что при жизни Д. не заявлял о нарушении своих прав и не указывал на обстоятельства, побудившие его приобрести жилое помещение в собственность против свой воли. Следовательно, оснований заявлять о нарушении его прав как лица, не выражавшего своей воли на приватизацию квартиры, нет.

В судебном заседании подлежал исследованию вопрос о заинтересованности истицы, не являющейся участницей сделки, в признании ее ничтожной. При этом, поскольку по смыслу ст. 168 ГК РФ сделка должна соответствовать закону, действующему на момент ее совершения, то и наличие или отсутствие заинтересованности лиц, не участвующих в сделке, должно проверяться на момент совершения такой сделки. Вместе с тем ни из искового заявления, ни из позиции истицы в ходе судебного разбирательства невозможно определить, в чем заключалась ее заинтересованность на момент заключения сделки. Судом этот вопрос также не исследован. В этой связи Псковский областной суд кассационной инстанции признал решение суда первой инстанции подлежащим отмене (дело N 33-2500 от 24.05.2007).

Кроме того, хотелось бы обратить внимание, что в настоящее время во всех регионах России суды переполнены делами по спорам, касающимся прав несовершеннолетних детей, законные представители которых много лет назад пренебрегли своей обязанностью соблюдения и защиты их интересов. Достигнув возраста полной дееспособности, дети инициируют иски против родителей или их новых супругов, поскольку остаются без жилья, не сохраняя даже прав пользования в отношении спорного жилого помещения.

Так, суд первой инстанции, рассмотрев требование истца С. о признании договора приватизации квартиры, заключенного его родителями, ничтожной сделкой, счел его обоснованным и подлежащим удовлетворению. Данный вывод опирался на отсутствие в материалах дела документов, достаточных для совершения приватизационной процедуры с учетом прав несовершеннолетнего (на данный момент) истца, а именно согласия органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации.

Однако, признавая договор приватизации спорной квартиры недействительным на основании ст. 12 ГК РФ и приводя стороны в первоначальное положение, суд не учел, что истец С. настаивал на факте незаконного лишения его возможности на участие в приватизации квартиры. Смерть отца позволила, таким образом, истцу участвовать в наследовании доли на спорную площадь, но суть вопроса сводилась к умалению его гражданских прав именно в приватизационной сделке.

Рассматривая избранный истцом способ защиты своих прав, следует отметить, что, поскольку право собственности всех лиц на квартиру в этом случае прекращается, восстановления нарушенных прав истца не произойдет по двум основаниям:

• во-первых, смерть участника приватизационной сделки лишает других ее участников, проживавших на спорной площади в 1993 г., прав на повторную приватизацию;
• во-вторых, полное прекращение права долевой собственности на квартиру умершего нарушает права и интересы других лиц.

Далее, рассуждая о характере спорного правоотношения, можно сказать, что положения ст. 180 ГК РФ о недействительности части сделки, не влекущей недействительности прочих ее частей, если сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, применимы и в данной ситуации. При этом истец просил признать сделку недействительной в целом, для чего не было должных оснований. С учетом изложенного выше суду следовало отказать в удовлетворении иска (дело N 33-1089 от 01.03.2007).

Автор: Бобровская О.Н.