Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.
Ничтожные и оспоримые
Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
- оспоримые (недействительные в силу решения суда)
- и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.
Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.
Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Основания признания
Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).
Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:
I. Ничтожные сделки
Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.
Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.
Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.
Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.
Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.
СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.
Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.
Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.
Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.
Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.
Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.
Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.
Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.
II. Оспоримая сделка
Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным
Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.
Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.
Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.
В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.
Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.
Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.
Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.
Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.
Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.
Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.
Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.
Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.
Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.
В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.
Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Тревоги не бессрочны
Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.
Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.
Читайте еще по этой теме:
- Недействительность сделок в новых разъяснениях Верховного Суда РФ
- Заключение сделки с несуществующей организацией
- Притворные и подозрительные сделки: сравнительный анализ
- О последствиях совершения сделки неуполномоченным лицом
Автор: Е. Дагинова
Здравствуйте. У меня проблема. Купля-продажа, предварительный договор на 1 млн. 150 тыс. Написали и договор купли-продажи, такая же сумма. Потом агент вспоминает об уведомлении от соседей на 1 млн 250 тысяч. Пишем второй договор на 1 млн. 270 тысяч. Сдаем документы на регистрацию. Акт приема-передачи, я переезжаю в коммунальную квартиру в 6 комн. При въезде возникают проблемы с соседями. Происходят действия, препятствующие пользованием общими местами. При продаже все озвучивалось по другому, т.е. недостоверная информация. В итоге, через день я съезжаю оттуда, пишу заявления в уфрс (гбр) об отказе о регистрации дела. Но, так как расторжение одностороннее, советуют написать приостановку на 3 месяца. Написала приостановку. Как можно расторгнуть сделку? Продавец, соответственно, расторгать не хочет. Можно ли клонить на то, что изначально сделка была незаконная. На руках договор купли-продажи на 1 млн. 150 тысяч в 3-х экземплярах, с подписями. Как будто бы соседей не уведомили о сумме продажи ниже, чем в уведомлениях!
Вы можете предоставить "лишний" (с другой суммой сделки и подписью продавца) текст договора купли-продажи комнаты соседям по коммунальной квартире, чтобы они подали в суд иск по ст.250 ГК РФ о переводе на них прав и обязанностей покупателей комнаты. Тогда вы получите обратно (но уже от соседей) свои деньги, а соседи получат на праве собственности спорную комнату.
При покупке совместного жилья с будущей женой оформили квартиру долями. И я на чувствах любви ей подписал 1/3 и себе 2/3 доли, при ее вложении 300 тысяч в двухмиллионную квартиру. Можно ли сейчас оспорить сделку, и указать другие доли, ввиду заблуждения. Прошло 10 месяцев.
В содержании вашего вопроса оснований для оспаривания сделки купли-продажи квартиры (в части распределения долей между вами и вашей женой), по основанию подписания договора купли-продажи под действием заблуждения, не усмартривается.
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, как можно обезопасить себя при совершении сделки с землей. Совершаю сделку купли-продажи. Землю приобретаю у собственника через доверенное лицо, которому собственник отписал доверенность. Как можно и что для этого надо сделать, чтобы спустя время (после передачи денег) собственник не предъявил в суд иск о предзнании недействительности совершенной сделки, и не смог законно вернуть себе право на землю?
Чтобы максимально обезопасить себя при подписании договора купли-продажи земельного участка с доверенного лица, а не с самим собственником участка, нужно будет:
1) Истребовать у доверенного лица выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на данный земельный участок, чтобы убедиться в том, что собственником земельного участка является именно продавец, и что участок не находится под арестом и не имеет никаких зарегистрированных обременений;
2) В доверенности должно быть четко прописано, что продавец доверяет продать этот земельный участок (с таким-то кадастровым номером), расположенный по такому-то адресу, по такой-то цене, именно Вам (указать ФИО покупателя земельного участка);
3) Доверенность должна быть выдана без права получения поверенным денег за доверителя;
4) В договоре купли-продажи должна быть указана именно та цена земельного участка, что будет прописана в тексте доверенности;
5) Оплата за земельный участок должна быть произведена вами безналичным способом - путем перечисления денег на счет продавца (собственника) земельного участка. Реквизиты для перечисления денег должны быть указаны в тексте договора купли-продажи земельного участка).
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Договор купли-продажи квартиры между мной и отчимом оформлен в 2005 г. Собственником (единственным) был отчим, состоял в браке с мамой. Договор оформлен нотариально, зарегистрирован в регистрационной службе, свидетельство о праве собственности мною получено.
В настоящее время отчим подает в суд о признании сделки недействительной (предполагаю основания - заниженная цена, неполучение им денег и ограниченная дееспособность).
1) сумма оговаривалась между нами, т.к. я дочь, мне продали дешевле.
2) в договоре стоить подпись отчима о получении им всей суммы по договору.
3) на учете и лечении не состоял.
4) мама и отчим прописаны и до сих пор проживают в данной квартире.
Каковы его шансы в суде, на какие моменты мне обратить внимание в защите, заниженная стоимость может быть сама по себе как основание недействительной сделки и чем еще подтвердить передачу денег (свидетелей нет, других расписок тоже, наличными)? Спасибо.
Вам нужно будет просто подать в суд заявление о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, и на этом основании (со ссылкой на ст.199 ГК РФ) просить суд отказать истцу в иске.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по следующей ситуации. Хотим купить дом. У владельца имеется свидетельство о регистрации права собственности на дом и на землю. Основание - договор дарения от матери к сыну (сын нынешний владелец). Договор дарения составлялся по доверенности (т.е. на двоюродного брата оформлялась доверенность, от имени матери нашего владельца написал дарение, поскольку мать нетранспортабельная, юрист подсказал им сделать так). В разговоре выясняется, что мать еще и пьет прилично. Могут ли после заключения сделки с нынешним владельцем возникнуть проблемы? Может ли кто-либо из родственников признать дарение недействительным, а значит и нашу теперешнюю сделку?
Мы продаем квартиру!!! Имеет ли право покупатель отозвать сделку, сославшись на соседей, на гипсовые стены, якобы, нет в квартире шумоизоляции??????
Вам лучше будет получить от предыдущего собственника (матери) заявление, в котором она подтвердит, что оформила через своё доверенное лицо сделку дарения дома и земельного участка. Подпись на этом заявлении лучше будет заверить у нотариуса. Тогда, в случае возникновения судебного спора на предмет отмены сделки дарения, вы сможете подать в суде письменное заявление о признании вас добросовестным приобретателем спорного имущества, и это имущество будет оставлено в вашей собственности.
По указанному основанию покупатель может отказаться от сделки купли-продажи квартиры, только в том случае, если эти характеристики (по шумоизоляции перегородок в квартире) были отдельно оговорены в тексте договора купли-продажи или приложении к нему.
Можно ли купить квартиру у явно неадекватного продавца, хотя суд признал его дееспособность, но на лицо явные признаки неадекватности. Может ли сделка быть расторгнутой после? Признаться недействительной?
Если суд не признал гражданина недееспособным, то это вовсе не значит, что данное лицо не страдает каким-либо психическими заболеваниями. Для признания гражданина недееспособным у него должно быть выявлено СТОЙКОЕ ХРОНИЧЕСКОЕ расстройство психики.
Однако вполне возможно наличие и кратковременного расстройства психики. В этом случае родственники продавца могут оспорить сделку купли-продажи в суде на основании ст.177 ГК РФ, если докажут, что именно в день подписания договора купли-продажи продавец не понимал значения своих действий и не мог руководить ими (например, в связи с принятием в этот день сильнодействующих препаратов).
Здравствуйте!
Между дочерью и отцом по устной договоренности заключен письменно договор купли-продажи квартиры, для обналичивания денег по кредиту, как молодая семья. Деньги использовались для покупки грузовой машины. Через полгода дочь должна была переоформить этот договор, но не оформила. Отец часто болел, постоянно лежал в больнице, вскоре умер, а квартира являлась бы наследством для матери умершего, которую в 85 лет выгнали после смерти на улицу, т.к. квартира оформлена юридически на дочь умершего. Как быть в данной ситуации матери умершего, которую сняли с регистрационного учета, выгнали из квартиры, которую выставила дочь сына на продажу. Как защитить права 85-летней матери?
Прошу срочного ответа. С благодарностью к Вам Мария Петровна.
В данном случае применяется специальный срок исковой давности, который, согласно п.3 ст.35 СК РФ, составляет один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже вторым супругом общего имущества, без его на то согласия. Если супруга умершего не давала своего письменного согласия на продажу квартиры, то она вправе сейчас (когда её выгнали из квартиры) заявить о том, что она ничего не знала о продаже квартиры дочери, и подать в суд иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, и признании за ней, как за наследником первой очереди по закону, права собственности на квартиру.
Купил квартиру у человека, которому 88 лет. В момент совершения сделки в органах юстиции и банке человек был адекватен и дееспособен. Возможны ли какие-либо проблемы?
Как правило, при покупке жилья у незнакомых людей, покупатели просят предоставить им свежие оригиналы справок из ПНД и Наркодиспансера, о том, что продавец в этих учреждениях на учете не состоит. Если у вас есть такие справки, то опасаться вам нечего.
Если же указанных выше справок у вас не имеется, то наследники продавца квартиры могут после его смерти оспорить сделку купли-продажи квартиры по ст.177 ГК РФ, сославшись на то, что при продаже квартиры наследодатель не отдавал отчета своим действиям. Чтобы избежать такого судебного разбирательства (с неизвестными последствиями), вам лучше будет розыскать продавца взять у него вышеуказанные справки.
Здравствуйте.
Муж обратился в суд о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Ранее он был зарегистрирован и фактически проживал в спорной квартире. Впоследствии был осужден к лишению свободы сроком на 6 лет. Жена приватизировала квартиру на себя и на малолетнего сына. Муж согласия на приватизацию не давал и в число сособственников включен не был. Жена продала квартиру. Подлежит ли иск удовлетворению?
При отбытии наказания права граждан на жилые помещения не прекращаются, а лишь приостанавливаются. Поэтому местная администрация, занимавшаяся вопросом оформления приватизации квартиры, должна была получить у бывшей жены вашего мужа его письменный отказ от участия в приватизации, заверенный начальником колонии (который выполняет, в том числе, и функции по нотариальному заявлению документов, оформленных заключенными). Поскольку сделано этого не было, то оспорить и отменить сделку приватизации можно, при слеудющих условиях:
1) Если в иске указать, что ваш муж в принципе был против приватизации квартиры;
2) Если этот иск подать в течение трех лет с даты, когда он освободился из мест лишения свободы.