Представляется необходимым исследовать ЖК РФ с точки зрения пробелов в жилищном законодательстве - отсутствия правового регулирования. Пробелы в жилищном праве преодолеваются судом и устраняются правотворческими органами. Пробелы в жилищном праве преодолеваются судом по аналогии закона либо по аналогии права. К выводам по аналогии позволяет прибегать понимание относительной повторяемости, взаимосвязанности и взаимозависимости общественных отношений, которые поэтому и могут быть урегулированы сходным образом. В логике аналогией называют умозаключение, в котором от сходства предметов в одних признаках делается вывод о сходстве этих предметов и в других признаках. Статья 7 ЖК РФ предусматривает два вида аналогии: закона и права. Эта норма также нуждается в конструктивном изменении. Во-первых, было бы более точно подразделять аналогию закона на два вида: аналогия закона и межотраслевая аналогия закона. В первом случае аналог находится в данной отрасли права. Во втором - в смежной. Во-вторых, аналогия права - весьма условное понятие, так как отсутствует "аналог", норма. Поэтому решение по аналогии права принимается, строго говоря, не по "аналогии", а "исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства", о чем и следует указать в законе.
Проанализируем некоторые пробелы в ЖК РФ. Так, п. 2 ст. 1 ЖК РФ, с одной стороны, справедливо установил: "Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан". В этой связи возникает вопрос: а юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут нарушать? Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия не только граждан, но и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Часть 3 ст. 55, ч. 1 ст. 120 Конституции РФ устанавливают аналогичные ограничения для правотворческих и судебных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления. Наконец, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ устанавливает общеправовой принцип - запрещение злоупотребления правом: "Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц".
В теории права широко применяется понятие "мнимые пробелы", т.е. пробелы, которых в действительности нет. Например, достаточно часто заявители обращаются в суд со способами защиты жилищных прав, не предусмотренными законом. В результате даже в случае удовлетворения и явления судом вынесенное решение практически невозможно исполнить. Так, на практике широко распространены такие способы защиты, как "о признании не приобретшим права на жилую площадь", "о разделе жилой площади", "о признании договора... заключенным, действительным, состоявшимся и т.д.". В действительности ст. 12 ГК РФ установила другое правило: способы защиты жилищных прав исчерпывающе установлены ЖК РФ и иными федеральными законами.
К "мнимым пробелам" возможно отнести и смешанные "обмены" жилой площади, например муниципальной квартиры на квартиру, принадлежащую гражданину на праве частной собственности. С одной стороны, согласно ст. 20 "Обмен жилых помещений" Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с последующими изменениями и дополнениями) наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Однако ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г.
Вместе с тем, с другой стороны, ст. 20 "Об основах федеральной жилищной политики" недостаточно точно использовала понятие "обмен" жилых помещений. Так, ст. 67 ЖК РСФСР "Обмен жилыми помещениями" прежде всего предусматривала возможность "обмена" жилых помещений между нанимателями. В этой связи весьма последовательно ст. 72 ЖК РФ предоставляет лишь нанимателям право именно на "обмен" жилых помещений, полученных только по договорам социального найма.
Отсюда можно сделать вывод: как по ЖК РСФСР, так и по ЖК РФ собственно договор "обмена" жилыми помещениями предполагал и предполагает обмен жилых помещений между нанимателями. В свою очередь, передача жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, в собственность другой стороны и взамен получение другого жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, также могут иметь место. Такие отношения регулируются договором мены (ст. ст. 567 - 571 ГК РФ).
Точно ли ранее в Законе "Об основах федеральной жилищной политики", а теперь на практике такие сделки называют обменом? Думается, нет. Возможны ли такие сделки в настоящее время? Полагаю, да. Какие же теоретические и правовые аргументы можно предположить для подтверждения данной позиции? Во-первых, в данном случае некорректно использовать понятие "обмен", так как он применяется только к сделкам между нанимателями жилой площади. Во-вторых, согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ "стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре...". Следовательно, стороны в данных случаях могут заключать не договор "обмена", а смешанные договоры, например "мены-обмена".
В-третьих, в данном случае нет пробела в законе, а имеется "мнимый пробел", так как п. 1 ст. 7 ЖК РФ установил правило: в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, то к ним применяется гражданское законодательство, прямо регулирующее данные отношения; только при отсутствии (пробеле) законодательства применяется аналогия закона или права. В более общем виде данное положение сформулировано в п. 1 ст. 382 ГК РФ, находящемся в разд. III ГК РФ "Общая часть обязательственного права": "Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона".
Статья 70 ЖК РСФСР предоставляла гражданам право на "родственный" обмен - обмен принадлежащей совершеннолетнему члену семьи доли на жилую площадь нанимателя с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. ЖК РФ прямо такой нормы не предусмотрел, допустив пробел. Допустим ли в настоящее время родственный обмен? На этот вопрос возможно дать положительный ответ, так как ст. 7 ЖК РФ предусматривает возможность в случае пробела применять аналогию закона или права. Кроме того, "в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина".
Статья 86 ЖК РСФСР предусматривала право совершеннолетнего члена семьи нанимателя на изменение договора социального найма, заключение с ним отдельного договора найма при соблюдении условий, установленных законом. Часть 1 ст. 82 ЖК РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., предусматривает лишь право граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. По мнению разработчиков ЖК РФ, данное ограничение жилищных прав граждан может способствовать "борьбе с коммуналками".
Между тем в соответствии с Конституцией РФ, ГК РФ и иными статьями ЖК РФ изменение договора социального найма по требованию совершеннолетнего члена семьи, заключение с ним отдельного договора социального найма возможно в соответствии со следующими теоретическими и правовыми аргументами. Во-первых, в теории имеется известная правовая аксиома: запрещается поворот к худшему. Данная аксиома, как указывалось, нашла свое закрепление в ч. 2 ст. 55 Конституции РФ: "В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина". Право совершеннолетнего члена семьи нанимателя на изменение договора социального найма было предусмотрено ст. 86 ЖК РСФСР.
Во-вторых, "права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства". Аналогичная норма имеется и в п. 3 ст. 1 ЖК РФ. При таком подходе ограничение прав граждан на изменение договора социального найма возможно рассматривать как нарушение Конституции РФ, прямо предусматривающей права и свободы человека и гражданина непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти и обеспечивающихся правосудием.
В-третьих, "осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц". Подобная норма имеется и в п. 2 ст. 1 ЖК РФ. Следовательно, в случае возникновения жилищного спора по поводу пользования жилым помещением, а также, например, отсутствия реальной возможности после расторжения брака разрешить жилищную проблему посредством обмена жилой площади суд должен в равной мере защищать жилищные права всех лиц, проживающих в жилом помещении. В противном случае полноценно пользоваться жилым помещением могут не все, правомерно проживающие в нем лица, в частности бывшие члены семьи нанимателя. Следовательно, наниматель жилого помещения может таким образом злоупотреблять своим правом, нарушая жилищные права иных лиц.
В-четвертых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности при существенном нарушении договора. Как представляется, к существенным нарушениям возможно относить и невозможность совместного проживания, например, в случае расторжения брака, конфликта между иными членами семьи нанимателя.
В-пятых, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами по договору социального найма жилого помещения.
В-шестых, комната - вид жилого помещения, часть жилого дома или квартиры, "предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире".
В-седьмых, изменение жилищного правоотношения - один из способов защиты жилищных прав (ст. 11 ЖК РФ). Логическое толкование - один из способов толкования права. Отсюда по аналогии закона исходя из логического толкования ст. 11 ЖК РФ возможно сделать вывод и о допустимости изменения договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя жилого помещения.
В-восьмых, ст. 7 ЖК РФ предусматривает возможность применения жилищного законодательства по аналогии закона и права. В гл. 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ, с одной стороны, отсутствует норма как прямо запрещающая, так и разрешающая изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя, т.е. имеется пробел. С другой стороны, п. 1 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилым помещением на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. В этой связи по аналогии закона (ст. 82 ЖК РФ) возможно и изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя жилого помещения.
В-девятых, ст. 127 ЖК РФ прямо предусматривает возможность "раздела жилого помещения" в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае "если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения". Отсюда по аналогии закона, прямо предусмотренной ст. 7 ЖК РФ, допустимо сделать вывод и о возможности изменения договора социального найма по требованию члена семьи (бывшего члена семьи) нанимателя, т.е. "квазираздела жилого помещения", предоставленного по договору социального найма.
В-десятых, жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК РФ, но также и из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Таким образом, системное, историческое, логическое и языковое толкование Конституции РФ, ГК РФ и ЖК РФ позволяет сделать вывод: изменение договора социального найма жилого помещения, заключение отдельного договора найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя возможно как по соглашению членов семьи нанимателя, так и в случае спора по решению суда.
Безусловно, практика разрешения судами жилищных споров на основе норм вновь принятого Жилищного кодекса Российской Федерации выявит также и другие спорные сложнейшие вопросы правоприменения норм жилищного права. Поэтому представляется важным на современном этапе привлечь внимание научных и практических работников к конструктивному диалогу и обсуждению проблем жилищного законодательства с целью его дальнейшего совершенствования и развития, а в результате - действительного обеспечения судебной защиты жилищных прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Литература
1. Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ по гражданским делам. М.: Экзамен, 2007.
2. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006.
3. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. М.: Зерцало, 2007.
4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2007.
5. Новый Жилищный кодекс России. Актуальные проблемы: Сборник статей / Сост. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2007.
6. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК Велби; Изд-во Проспект, 2007.
7. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения. Теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2007.
8. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2007.
Автор: Симанович Л.Н.