Проблемы с потребительскими (паевыми) инвестиционными кооперативами

Вместо эпиграфа:

Основными причинами сложившейся ситуации

является правовая неурегулированность отношений

между руководством и членами кооперативов,

правовая безграмотность отдельных категорий

граждан, отсутствие механизма контроля

со стороны государственных органов.

Руководитель управления по экономической

безопасности правительства Москвы

А. Корсак

Деятельность потребительских (паевых) инвестиционных кооперативов в сфере приобретения жилья заинтересовала в настоящее время как московские власти, так и правоохранительные органы. Для того чтобы разобраться с теми последствиями, к которым привела деятельность некоторых из них, необходимо понять, насколько она правомерна.

ПРАВОВАЯ НЕУРЕГУЛИРОВАННОСТЬ

Нужно сказать сразу, что такая организационно-правовая форма юридического лица, как потребительский (паевой) инвестиционный кооператив (далее - ПИК), в гражданском законодательстве РФ отсутствует. Но в данном случае необходимо определиться с тем, какие нормы права применять по аналогии, так как сложившаяся ситуация с ПИК требует своего юридического разрешения.

Для начала обратимся к общим нормам. В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. То есть указанные паевые инвестиционные кооперативы относятся к данной категории некоммерческих юридических лиц. При этом в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Тогда согласно ст. 50 ГК РФ подлежит применению положение, в соответствии с которым ПИК в качестве некоммерческой организации представляет собой юридическое лицо, не имеющее извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющее полученную прибыль между участниками. Далее необходимо определить, может ли применяться в отношении ПИК какой-либо закон или правовой акт, регулирующий их деятельность.

Существует такая группа потребительских кооперативов, как кредитные. Они действуют на основании Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан", в соответствии со ст. 4 которого они представляют собой потребительский кооператив граждан, созданный указанными лицами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи.

Граждане, вступающие в кредитный кооператив, передают ему в пользование личные сбережения, при этом за использование этих сбережений кооператив производит соответствующую оплату. Из внесенных денежных средств и средств самого кооператива формируется фонд финансовой взаимопомощи. Из него предоставляются займы членам кооператива, которые в большинстве случаев являются процентными. Но допускается в виде исключения в оговоренных в законе случаях предоставление беспроцентного займа.

Таким образом, основное различие этих двух видов кооперативов состоит в том, что:

• кредитный кооператив выплачивает гражданам проценты за пользование предоставленными денежными средствами;
• ПИК взимает денежные средства без этих выплат.

То есть принципы деятельности кредитных потребительских кооперативов в общем и целом не соответствуют заявленным ПИК перспективам. Кроме того, различие имеется даже в некотором формальном моменте. Согласно п. 3 ст. 4 указанного Закона наименование кредитного потребительского кооператива граждан должно содержать соответствующее словосочетание "кредитный потребительский кооператив граждан". ПИК данный термин не используют. Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что ПИК нельзя причислять к этой группе потребительских кооперативов. Тогда обратимся к такой относительно новой форме кооперативов, как жилищно-накопительные. Они создаются и действуют в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - ФЗ "О ЖНК").

В соответствии со ст. 2 указанного Закона жилищный накопительный кооператив (далее - ЖНК) - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Заявленные ПИК цели соответствуют данной в Законе формулировке. Фактически, эти кооперативы осуществляют деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений. Ведь, по сути, участники и жилищно-накопительного кооператива, и члены ПИК объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. При этом средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются. Кроме того, ни жилищно-накопительный кооператив, ни ПИК не занимаются в качестве своего основного вида деятельности строительством нового жилого дома (хотя ЖНК имеют на это право с установленными в Законе оговорками). В первую очередь их деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных или строящихся домах. Но, исходя из определения, данного в указанной статье деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, она представляет собой привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и, после внесения паевых взносов в полном размере, в собственность членам кооператива. То есть указанное жилье изначально передается членам кооператива:

• в пользование - согласно ст. 29 указанного Закона передача осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение;
• в собственность - на основании ст. 30 Федерального закона только после выплаты членом кооператива паевых взносов в полном размере.

Именно на данном положении построена схема части ПИК, и в этом они видят свои преимущества. Некоторые из них заявляют о том, что в отличие от ЖНК данный вид кооперативов не предполагает выплату полной суммы паевых взносов для получения жилья в собственность. Для этого достаточно оплатить ПИК установленный в договоре или уставе кооператива объем выплат, по достижении которого кооператив в обязательном порядке приобретет необходимое жилье в собственность уже не кооперативу, а заинтересованному члену кооператива.

КАК ДОЛЖНО БЫТЬ

Какие же перспективы рисуют перед потенциальными членами большинство ПИК?

Основная цель кооператива состоит в удовлетворении потребности граждан (а также юридических лиц - они тоже могут быть членами потребительского кооператива) в приобретении недвижимости.

Для этого ПИК может:

• привлекать финансовые средства и материальные ресурсы членов кооператива;
• оплачивать за счет членов кооператива стоимость определенных объектов недвижимости;
• приобрести жилье в собственность кооператива, передать приобретенное для члена кооператива и даже не полностью оплаченное им жилье ему в собственность в дальнейшем;
• при этом между кооперативом и его членом оформляется договор залога указанного объекта недвижимости.

То есть в основе этой системы лежит следующий принцип: денежные средства члена кооператива, не получившего пока еще право на приобретение жилья, используются кооперативом на приобретение недвижимости другим пайщикам, которые вступили в кооператив раньше и право на получение жилья уже приобрели. После того как необходимая сумма накоплена, член кооператива получает право на подбор квартиры, которая затем приобретается кооперативом.

Таким образом, член ПИК проходит два основных этапа участия в данной схеме:

• накопления сбережений;
• кредитования кооперативом приобретения жилья.

При этом у члена кооператива, находящегося на этапе накопления, право получения займа или ссуды возникнет только после прохождения им установленного ПИК порогового значения суммы накоплений (она может варьироваться в различных случаях). А процентные ставки устанавливаются самим кооперативом автономно, независимо от колебаний кредитно-финансового рынка и пожеланий члена кооператива.

Далее возможны варианты, которые должны быть оговорены в договоре:

• квартира либо приобретается в собственность кооператива, а будущий собственник заселяется в нее по договору безвозмездного пользования либо аренды до оплаты полного размера пая (что в общем-то уже предусмотрено Федеральным законом "О ЖНК", и поэтому ПИК в данном случае не имеет никаких преимуществ - есть ли смысл рисковать);
• жилье приобретается в собственность члена кооператива с одновременным оформлением и государственной регистрацией залога (ипотеки). Залогодателем является член кооператива, который вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит, может проживать в нем и использовать с соблюдением соответствующих требований.

Именно вторая схема наиболее привлекательна для большинства граждан - будущих членов ПИК, и потому используется большинством кооперативов. Риск со стороны ПИК минимальный - ведь объект недвижимости находится в залоге. В случае неоплаты можно обратить на него взыскание. Взыскание по требованиям залогодержателя (в настоящем - ПИК) обращается на заложенное имущество по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания). Ранее (до января 2005 г.) в случае если заемщик (он же член кооператива) регистрировался в этом помещении сам или со своей семьей, то на основании п. 1 ст. 446 ГПК РФ, действовавшей в прежней редакции, выселить их или обратить взыскание на это помещение было невозможно. Причина состояла в том, что обращать взыскание на жилое помещение (его части) нельзя, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке. После внесения в ГПК РФ необходимых изменений ситуация была выведена из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что указанное помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Таким образом, ПИК в качестве залогодержателя будет вправе обратить взыскание на приобретенное жилье, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой предусмотренных договором между кооперативом и членом кооператива соответствующих взносов.

По мнению сотрудников ПИК, механизм приобретения жилья с их помощью имеет ряд преимуществ по сравнению с иными способами (ипотека, участие в долевом строительстве и др.):

• для вступления в ПИК чаще всего не требуется никаких документов, кроме паспорта, не нужны поручители, нет необходимости в предоставлении справок о доходах;
• денежные средства, которые готов предоставить кооператив, относительно "дешевы", процентная ставка по ним значительно ниже ставки, которая начисляется банками;
• жилье чаще всего будет приобретено в собственность члена кооператива уже после накопления или единовременного внесения определенной части его стоимости. При этом как собственник, так и члены его семьи могут быть в нем зарегистрированы.

КАК ЗАЧАСТУЮ ПРОИСХОДИТ НА ПРАКТИКЕ

Не является тайной тот факт, что в данные кооперативы часто вступают люди, которым либо не хватает наличных средств на покупку жилья и при этом они остро нуждаются в заемных средствах, либо нет возможности получить необходимый кредит в банке по причине его недоступности. Для того чтобы вступить в кооператив, необходимо подать заявление по установленной форме с приложением необходимого минимума документов, заключить соответствующий договор и начинать выплачивать денежные средства.

Оплачивать в стандартном случае необходимо:

• вступительный взнос, который оплачивается разово и представляет собой денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием конкретного гражданина в члены кооператива;
• членские взносы - они вносятся членами кооператива периодически, предназначены для покрытия расходов, связанных с осуществлением кооперативом своей деятельности, то есть должны обеспечивать жизнедеятельность кооператива как юридического лица;
• паевые взносы - это денежные средства, которые вносятся членом кооператива для дальнейшего приобретения ему объекта недвижимости в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором.

После того как член кооператива выплачивает кооперативу в качестве паевых взносов (членские в данном случае не засчитываются) определенный процент от стоимости жилья, которое планирует купить с использованием заемных средств, он, наконец, получает право на получение необходимой ссуды от ПИК. Но с учетом постоянного роста этой стоимости член кооператива может достаточно долго вносить паевые взносы в надежде достичь того уровня, который необходим для получения займа. Даже по достижении указанного порогового значения приобретение будет возможным только при условии наличия достаточного количества денежных средств в паевом фонде кооператива. То есть только тогда, когда в паевом фонде для предоставления взаимной финансовой поддержки имеется достаточное количество денежных средств, член кооператива сможет получить необходимую для приобретения жилья сумму.

А этот фонд формируется только из паевых взносов членов кооператива (как вновь вступающих, так и тех, кто получил жилье и продолжает оплачивать паевые взносы). Те средства, которые уже были внесены членом кооператива, рассчитывающим на приобретение жилья, в лучшем случае уже затрачены на удовлетворение потребностей предыдущих членов кооператива. В идеале для того, чтобы постоянно пополнять паевой фонд кооперативу, нужны регулярно вступающие в него новые члены. Исходя из этого, возникает еще одна проблема. Каким образом кооператив может произвести выплаты в том случае, если член кооператива принимает решение о выходе из его состава и планирует получить накопленные им денежные средства? Источником выплат, как и в первом случае, могут служить паевые взносы других членов кооператива. При их отсутствии выплаты произведены быть не могут, сроки, предусмотренные договором, будут нарушены. Еще одно нарушение, которое часто возникает на практике, состоит в том, что кооперативы сознательно не предоставляют будущим членам кооператива объективной и достоверной информации о фактическом положении дел в кооперативе. Так как, по мнению сотрудников ПИК, они не обязаны в соответствии с ФЗ "О ЖНК" предоставлять информацию контролирующим органам (ФСФР), касающуюся их финансовой устойчивости, то все сведения отнесены ими к категории коммерческой тайны, которая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2004 г. N 98-ФЗ "О коммерческой тайне" представляет собой конфиденциальность информации, позволяющей ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду.

Но в соответствии со ст. 5 режим коммерческой тайны не может быть установлен, в частности, в отношении следующих сведений:

• содержащихся в учредительных документах юридического лица, документах, подтверждающих факт внесения записей о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в соответствующие государственные реестры;
• содержащихся в документах, дающих право на осуществление предпринимательской деятельности;
• о размерах и структуре доходов некоммерческих организаций, о размерах и составе их имущества, об их расходах, о численности и об оплате труда их работников, об использовании безвозмездного труда граждан в деятельности некоммерческой организации.

Эти и другие нарушения были названы, по словам руководителя управления по экономической безопасности правительства Москвы Александра Корсака, в обращениях граждан. Ими поднимаются вопросы длительной задержки либо отказа от выплаты кооперативами ссуды на приобретение недвижимости, невыплаты накопленных взносов при выходе из кооперативов, непредоставления членам кооперативов информации о фактическом количестве пайщиков и финансовой состоятельности кооператива, другие нарушения.

ПРАВОВАЯ БЕЗГРАМОТНОСТЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН

Жилье каждому члену кооператива приобретается за счет его собственных средств, а также средств других участников ПИК, поступающих в общий паевой фонд. В связи с тем, что права граждан, вступающих в ПИК, законодательно не урегулированы, взаимоотношения кооператива как юридического лица и членов кооператива (а также соискателей и будущих членов) строятся исключительно на основании учредительных документов кооператива (в частности, его устава), а также в соответствии с условиями договора, заключаемого указанными сторонами. В качестве примера можно рассмотреть положения членского договора о приобретении недвижимости с помощью потребительского кооператива "Общее дело", размещенного на сайте: //www.o-delo.ru/dogovor.doc.

Этот документ максимально проработан и содержит порядок урегулирования практически всех возникающих на практике вопросов и спорных ситуаций. Здесь расписаны и установлены порядок платежей (оплаты вступительного, членских, паевых взносов), порядок приобретения членами кооператива права на взаимную финансовую поддержку, приобретения объектов недвижимости в собственность членов кооператива или кооператива и др.

Но все вопросы, касающиеся срока приобретения недвижимости, ее характеристики и стоимости, определены как ориентировочные и должны быть конкретизированы сторонами в дальнейшем путем заключения дополнительных соглашений. По логике вещей это кажется естественным. Не могут же стороны договора определить, какая именно квартира, по какому адресу и по какой цене будет продаваться на момент оплаты членом кооператива необходимого порогового размера паевого взноса. И в этом состоит главная проблема члена кооператива. Даже при соблюдении им индивидуального графика рассрочки платежей инфляция и неизбежный рост цен на квартиры может до бесконечности долго откладывать момент, когда он достигнет того процента от стоимости квартиры, при котором у него возникнет право на получение ссуды.

Далее. В договоре очень подробно и основательно рассмотрены последствия нарушения членом кооператива своих обязательств. Ответственность его выделена в отдельную главу, которая включает в себя, например:

• уплату так называемых целевых взносов - по сути, это штраф, который предлагается оплатить члену кооператива, в противном случае "правление кооператива в порядке, установленном уставом кооператива и настоящим договором, вправе принять решение об исключении такого члена кооператива из кооператива";
• перенос времени подбора недвижимости после предполагаемого срока, предусмотренного выбранной членом кооператива программой, при условии погашения всех задолженностей за каждый месяц просрочки и т.д.

Хочется обратить внимание на тот факт, что встречная ответственность кооператива в данном случае отсутствует. Она не установлена в договоре даже за нарушение такого существенного обязательства, как предоставление ссуды после выплаты членом кооператива необходимой для приобретения жилья части паевого фонда. Кроме того, на правоотношения юридического лица, связанные с членством, а именно такими являются жилищно-строительные кооперативы, не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии с разъяснениями "О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ "О защите прав потребителей", утвержденными Приказом ГАК РФ от 20 мая 1998 г. N 160, не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Это противоречило бы правовой сути закона, так как он защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. А в ПИК потребитель и производитель услуг - одно лицо.

Какие же правовые последствия будет иметь факт неисполнения кооперативом своих обязательств. Рассмотрим ситуацию, когда гражданин - член ПИК - принимает решение о выходе из состава кооператива. При этом он имеет право на возврат внесенных паевых взносов (чаще всего договором или уставом кооператива предусмотрено, что ни вступительный взнос, ни членские взносы возврату не подлежат). С момента выхода, подтвержденного документально (официально зарегистрированное заявление, либо уведомление, либо протокол собрания членов кооператива - в зависимости от того, какой порядок предусмотрен уставом или договором), либо с момента истечения срока возврата, оговоренного сторонами при вступлении гражданина в состав кооператива, у кооператива возникает обязательство по выплате денежных средств, то есть денежное обязательство.

Статьей 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. Если убытки, причиненные кредитору (гражданину - бывшему члену кооператива) неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают причитающуюся ему сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. С учетом того, что к правоотношениям, возникающим между ПИК и членами кооперативов, не подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (о чем было сказано ранее), правовая защита их взносов ограничена указанными положениями гражданского законодательства РФ.

Обо всем этом и многом другом необходимо знать гражданину, планирующему заключить соответствующий договор с кооперативом. Необходимо по крайней мере обратить внимание на ряд существенных фактов, при наличии желания именно таким образом приобрести жилье:

• кооператив должен быть максимально прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам;
• договор должен быть составлен с учетом всех неблагоприятных факторов, которые могут возникнуть на практике (невозврат кооперативом денежных средств, неприобретение им квартиры, сроки, которые должны быть соблюдены кооперативом и ответственность за их нарушение и т.д.);
• кооператив существует не первый год;
• существенен размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

При этом необходимо учесть, что кооперативы, в отличие от кредитных учреждений, не могут предоставить гражданам серьезных гарантий. Ведь на достаточно длительный период времени именно граждане - члены кооператива, осуществляют кредитование его деятельности. Из их средств кооператив предоставляет займы и ссуды другим лицам, оплачивает собственные расходы на содержание и т.д. В связи с этим у граждан, вступающих в число членов кооператива, должна быть уверенность в том, что их финансовые вложения надлежащим образом защищены от противоправных действий со стороны лиц, которым переданы денежные средства.

ОТСУТСТВИЕ МЕХАНИЗМА КОНТРОЛЯ СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ

Конечно, инвестиционные кооперативы имеют в глазах рядового гражданина ряд преимуществ:

• нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды;
• простота ее оформления и доступность;
• возможность производить самостоятельные накопления в расчете, что недостающая сумма будет немедленно предоставлена в конкретный момент времени.

Такой вариант получения средств на квартиру кажется наиболее рентабельным, но, как уже говорилось ранее, при этом должен сохраняться либо низкий темп роста цен на недвижимость, либо высокая скорость накопления членом кооператива своего паевого фонда. При этом многие специалисты с сомнением относились и относятся к подобной схеме получения ссуды. Причина этого состоит в том, что, несмотря на то, что кооперативы гарантируют исполнение своих обязательств на словах, на деле - лица, вступающие в их состав и вкладывающие сейчас свои деньги, не защищены в правовом плане. Одним из серьезных минусов данной системы является тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как потребительский (паевой) инвестиционный кооператив. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется. То есть на практике действует определенная схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а поэтому лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены.

ФЗ "О ЖНК" в качестве определяющего признака установил факт использования кооперативом в своей деятельности жилищных накоплений граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их сначала в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам кооперативов. Так как этим Законом установлены серьезные гарантии защиты прав и законных интересов указанных лиц, ответственность кооперативов, требования по обеспечению их финансовой устойчивости и по осуществлению контроля за их деятельностью, представители ПИК считают, что под действие этого Закона они не подпадают. При этом существенным называют тот факт, что ПИК предоставляют жилье в собственность после выплаты части паевого взноса с одновременным оформлением залога, а в соответствии с ФЗ "О ЖНК" оно может быть предоставлено после внесения паевых взносов в полном размере.

Но, во-первых, в своей деятельности ПИК используют оба варианта оформления жилья, во-вторых, квалифицирующим является все же не момент предоставления жилья в собственность, а факт привлечения денежных средств населения с целью дальнейшего получения ими жилья. Исходя из этого, деятельность ПИК должна регулироваться указанным Законом, но для этого в него должны быть внесены соответствующие корректировки. Но даже если исходить из того, что ПИК не подпадают под его действие, что сомнительно, хочется обратить внимание на следующее. Статьей 57 ФЗ "О ЖНК", вступившего в силу 1 апреля 2005 г., предусмотрен ряд переходных положений. Так, согласно п. 2 и п. 3 указанной статьи учредительные документы кооперативов и иных организаций, созданных до 1 апреля 2005 г. и осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, с 1 апреля 2005 г. применяются в части, не противоречащей указанному Федеральному закону. А в течение года со дня его вступления в силу (то есть до 1 апреля 2006 г.) они подлежат приведению в соответствие с ним. Если же указанные организации не привели свои учредительные документы в соответствие с этим Федеральным законом в указанный срок, они не вправе осуществлять деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений и подлежат ликвидации по решению суда на основании требований федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а также иных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которым право на предъявление таких требований предоставлено федеральным законом. Вопрос о том, кто пострадает в этом случае, в Законе не рассматривается. Но ликвидация кооператива как юридического лица повлечет прекращение его обязательств в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

Исходя из этого, в учредительных документах ПИК, в частности в уставе, должны быть отражены существенные моменты указанного Федерального закона (конечно, при условии, что они созданы до 1 апреля 2005 г.).

Важным является положение, касающееся порядка управления кооперативом. Согласно ст. 33 Закона органами кооператива являются:

1. общее собрание членов кооператива;
2. правление кооператива;
3. ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;
4. исполнительные органы кооператива;
5. другие органы в соответствии с уставом кооператива.

В соответствии со ст. 34 Закона высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива. А к его исключительной компетенции, в частности, относятся:

• утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;
• утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива; утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;
• избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;
• избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива.

То есть члены кооператива вправе сменить как порядок управления, так и тех лиц, которые его осуществляют. Кроме того, в отношении иных организаций, созданных до вступления в силу ФЗ "О ЖНК" и осуществляющих предусмотренную этим Федеральным законом деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, распространяются полномочия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальных органов. Именно он осуществляет контроль за деятельностью кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В соответствии с Положением о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 317, этим органом является Федеральная служба по финансовым рынкам. Как уже говорилось ранее, ПИК представляют собой посредническую структуру, которая занимается аккумулированием и перераспределением переданных им денежных средств членов кооператива. Эти кооперативы не могут заниматься самостоятельно строительной деятельностью и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости по следующей причине.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях:

• заключения сторонами договора участия в долевом строительстве, в результате чего у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Ни одним из указанных способов ПИК при привлечении денежных средств не пользуется. Этими кооперативами заключаются членские договоры (а не договоры участия в долевом строительстве), выпуск облигаций ими не производится, перерегистрацию в жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы они не прошли. Фактически, их функции ограничены возможностью приобретения жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости. Исходя из этого, а также учитывая тот факт, что приобретение жилья путем членства граждан в тех или иных кооперативах является популярным и востребованным способом улучшения жилищных условий населения, необходимо установить четкое и однозначное регулирование данной проблемы. Без внесения изменений в уже действующие федеральные законы (например, ФЗ "О ЖНК") или принятия новых правовых актов гарантировать стабилизацию на рынке жилья просто невозможно.

Читайте ещё по этой теме:

• Сложные схемы купли-продажи недвижимости: практика споров
• Какой договор подписать при покупке новостройки

Автор: Афонина А.В.