Во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 для всеобщего обсуждения опубликован ряд концептуальных документов, рекомендованных Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в том числе Концепция совершенствования общих положений ГК РФ <1> (далее - Общая концепция ГК), а также Концепция развития законодательства о вещном праве <2> (далее - Вещная концепция). Их опубликование служит хорошим поводом для того, чтобы вернуться к рассмотрению общих проблем развития российского законодательства о недвижимом имуществе, и в частности вопроса о правовом режиме зданий и расположенных в них помещений.
--------------------------------
<1> Портал российского частного права: www.privlaw.ru (Новости. 2009. 13 марта).
<2> Портал российского частного права: www.privlaw.ru (Новости. 2009. 25 марта).
Данный вопрос шесть лет назад уже был предметом обсуждения в связи с разработкой и опубликованием Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <3> (далее - Концепции недвижимости). Однако последующая законодательная и правоприменительная практика, проанализированная Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <4>, показала, что правовой режим зданий (особенно нежилых) и помещений все еще остается плохо урегулированным разделом российского законодательства. При этом, как свидетельствуют опубликованные тексты Общей концепции ГК и Вещной концепции, какой-либо стройной вещно-правовой модели, надежно связывающей здание с помещениями и отвечающей современным требованиям <5>, на сегодняшний день нет, а присутствует только понимание "существующего несовершенства и противоречивости конструкции недвижимой вещи", осознав которые только и "можно дать ВЕРНУЮ ОЦЕНКУ такому явлению, как наличие в гражданском обороте среди объектов права жилых и нежилых помещений" <6> (здесь и далее выделено мной. - Д.М.).
--------------------------------
<3> Недвижимость и инвестиции. 2003. N 1-2(14-15). С. 59 - 89.
<4> Соответствующая аналитическая справка вместе с проектом Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" опубликованы на официальном сайте Президиума ВАС РФ: //www/arbitr.ru/presidium: повестка заседания Президиума ВАС РФ на 30 апреля 2009 г.
<5> Речь идет о такой правовой модели, которая, с одной стороны, соответствовала бы устоявшимся вещно-правовым представлениям о зданиях как недвижимом имуществе (в том числе их прочной связи с землей, неделимости и т.д.), а с другой - не отменяла бы устоявшиеся в российском законодательстве и общественном сознании право собственности на помещения и их оборотоспособность.
<6> Первый из двух пунктов 1.8 разд. III Общей концепции ГК (в опубликованный текст ошибочно включены два пункта 1.8).
Насколько ВЕРНОЙ оказывается такая оценка, судить сложно, так как в одном и том же пункте Общей концепции ГК (п. 1.8 раздела III) содержатся диаметрально противоположные оценки помещений. Согласно абзацу 2: "Помещение само по себе вещью не является. Не является оно и составной частью такой вещи, как здание (строение, сооружение)"; абз. 3: "Тем более помещение не является недвижимой вещью, так как оно, в отличие от здания, не связано с землей"; абз. 4: "Помещение является фиктивным объектом или объектом в чисто юридическом смысле".
И тут же противоположные суждения - абз. 6: "Следует признать, что включение помещений в число объектов права становится неизбежным, поскольку хозяйственная жизнь, определенные социальные нужды создали этот объект"; абз. 8: "Указание помещений среди недвижимых вещей будет иметь в виду прежде всего то, что права на помещения возникают в порядке, предусмотренном для недвижимости. В таком же порядке они защищаются и прекращаются". Согласно п. 2.7 того же раздела: "Среди НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ указываются помещения. Имеет смысл сказать, что помещения считаются (признаются) НЕДВИЖИМЫМИ ВЕЩАМИ".
Не менее противоречивыми являются оценка и понимание помещения в Вещной концепции. Так, согласно п. п. 2.7 и 3.14 ее раздела о праве собственности помещение - это "трехмерный объем внутри здания (сооружения)", "пригодный для использования", но лишенный "какого-либо материального выражения", "вещь исключительно в юридическом смысле этого слова". Но в том же разделе Вещной концепции (п. 3.1) этим "бестелесным" субстанциям - помещениям предлагается посвятить в ГК РФ целую главу под названием "Право собственности на жилые и нежилые помещения". И тут же в следующем п. 3.2 приводится известное классическое определение понятия права собственности как полного господства НАД ВЕЩЬЮ, но при этом не делается никаких оговорок о возможном установлении такого господства над "бестелесной вещью", "лишенной какого-либо материального выражения".
Значительный разнобой в правовом понимании помещений и их соотношения с жилым или нежилым домом (зданием), в котором они расположены, возник еще в 90-х гг. XX в., когда в российское законодательство и отечественную юриспруденцию вернулась категория недвижимого имущества. При этом в юридических исследованиях обнаружились два крайних, полярных взгляда на природу находящихся в здании помещений и их соотношение со зданием в целом.
Один из этих полярно противоположных взглядов заключается в том, что помещения, выступающие составными частями неделимой вещи - дома (здания), вообще не являются объектами материального мира, реальными вещами или их частью, объектами права собственности, а представляют собой "кубатуру", "воздух" внутри здания, юридически выражаемый лишь идеальной долей в праве общей собственности на дом <7>; "помещение лишено какого-либо материального выражения" <8>; помещение - это "вещь в юридическом смысле слова" <9>; помещение является "фиктивным объектом или объектом в чисто юридическом смысле (что и означает его фиктивность)" <10>; "доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно" <11>; нежилое помещение не является объектом гражданских прав <12>.
--------------------------------
<7> См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 48.
<8> Параграф 3 разд. III ч. I вышеназванной Концепции недвижимости; п. 2.7 раздела о праве собственности Вещной концепции.
<9> См.: Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. С. 46.
<10> Пункт 1.8 разд. III Общей концепции ГК.
<11> См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 376.
<12> См.: Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 1 - 2; Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8. С. 84; Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 170 - 193.
Второй из двух противоположных взглядов на помещение, ранее нашедший отражение в законодательстве <13> и также имеющий большое число сторонников <14>, состоит в признании помещений "самостоятельными" или даже "выделенными в натуре", объектами недвижимости, имущественных прав, имущественного оборота и т.д. Оба названных крайних суждения представляются не совсем правильными.
--------------------------------
<13> Статья 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
<14> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242 - 243; Киндеева Е. Государственная регистрация договоров аренды зданий, сооружений // Экономика и жизнь. 1999. N 47. С. 25; Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. ... докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 181; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во ТГУ, 2002; Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3; Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39 - 46; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73; Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 16; Гришмановский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2004; параграф 3 разд. III ч. I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2. С. 59 - 89; Борзова Ю.А. Понятие нежилого помещения как объекта гражданского права // Вестник Удмуртского университета. Правоведение. 2006. N 6. С. 99 - 100.
На наш взгляд, любое помещение, понимаемое в широком смысле как конструктивная часть здания, ограниченная с разных сторон полом, потолком, стенами или другими элементами конструкции здания <15>, ничуть не менее вещественно и материально, чем само здание, в котором оно расположено. Это такой же, как и здание, объект материального мира, данный нам в ощущениях: его можно увидеть, потрогать и т.д. Нельзя пройти сквозь него: обязательно наткнешься на стену, либо пол, либо потолок, либо иной конструктивный элемент здания, ограничивающий помещение. И таким материальным и вещественным по своей природе помещение было всегда, даже на заре человеческой цивилизации, когда дома-жилища состояли всего из одного помещения, не важно, каким материалом ограниченного с разных сторон.
--------------------------------
<15> В некоторых законодательных актах "дом (здание)" необоснованно трактуется в качестве видового понятия по отношению к более широкому родовому понятию "помещение" (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), что, на наш взгляд, только запутывает дело и еще больше затрудняет осмысление правового соотношения между зданием и расположенными в нем помещениями.
Другое дело, что вопрос о вещном (или, наоборот, нематериальном) характере помещений КАК ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ в принципе не возникал до тех пор, пока не стали появляться многоквартирные дома, в которых отдельные помещения заведомо предназначались для использования не хозяином дома, его сородичами или семьей, а посторонними людьми (в частности, в III в. до н.э. 3 - 5-этажные инсулы в Древнем Риме <16>). Именно после этого, как представляется, расположенные в домах помещения стали в собственном качестве вовлекаться в имущественные отношения между людьми и постепенно становиться в общественной практике и праве объектами имущественного оборота, имущественных прав, имущественно-правового (в том числе вещно-правового) регулирования и имущественных споров.
--------------------------------
<16> Об инсулах см.: Большая советская энциклопедия. М., издание 1969-78 годов.
При этом в силу естественного стремления владельцев помещений к наиболее полному ГОСПОДСТВУ над ними как СВОИМИ СОБСТВЕННЫМИ вещами (представляющими собой жизненно важную материальную ценность - жилище) помещения как объекты имущественных прав стали неуклонно стремиться к самостоятельности, оборотоспособности и юридической независимости от здания, неотъемлемой конструктивной частью которого они являются. В римском праве это стремление помещений к самостоятельности и оборотоспособности выразилось, в частности, в признании неделимых по своей природе вещей - зданий, делимыми "по вертикали" <17>, в более поздних европейских (континентальных) правовых системах (Бельгии, Греции и др.) появилась "горизонтальная" поэтажная собственность внутри здания <18> и т.д.
--------------------------------
<17> См.: Римское право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 150.
<18> См.: Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7. С. 21; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 49.
Тем не менее в силу объективной неделимости здания как вещи, не расщепляемой на несколько подобных ей вещей <19>, помещениям в принципе не суждено стать совершенно "самостоятельными", "независимыми" от здания, а тем более "выделенными в натуре" имущественными объектами. Как помещение не может существовать вне здания, так и здание исчезнет, разрушится, если из него изъять конструктивно составляющие его помещения. И помещение, и здание представляют собой определенную материальную ценность для людей не в отрыве одно от другого, не по отдельности, а всегда только вместе. Любое помещение ценно не только само по себе, но одновременно и как часть здания, в котором оно расположено. Точно так же любое здание ценно не только само по себе, но одновременно и как вместилище имеющихся в нем помещений. И с этой точки зрения говорить о стремящемся к оборотоспособности помещении как "самостоятельном" имущественном объекте, "самостоятельной" вещи - вряд ли допустимо.
--------------------------------
<19> В Интернете опубликован курьезный случай: в Камбодже бывшие супруги при разделе совместно нажитого имущества буквально распилили пополам общий дом, после чего мужчина увез свою половину, а женщина осталась жить в своей половине дома на прежнем месте (//realty.mail.ru/print/news/2781.html. Новости. 2008. 10 окт.). Думается, это как раз то исключение, которое только наглядно подтверждает общее правило о неделимости дома (здания), тем более, что у каждого из бывших супругов в итоге оказалось не по дому меньшего размера, а по полдома.
Наиболее взвешенная и глубоко продуманная, на наш взгляд, характеристика помещения и его соотношения со зданием дана в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 <20>, согласно которому "нежилое помещение является ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ, ОТЛИЧНЫМ ОТ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ, в котором оно находится, но НЕРАЗРЫВНО С НИМ СВЯЗАННЫМ" (п. 2). Данная характеристика не сводится ни к одному из двух приведенных выше противоположных взглядов на помещения, но в то же время отражает каждый из них, примиряя две крайности в объективно существующем противоречии между неделимым зданием и стремящимися к оборотоспособности помещениями.
--------------------------------
<20> Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Основываясь на этом правильном, как нам представляется, двуедином представлении о помещении как относительно самостоятельном и оборотоспособном объекте недвижимости, одновременно выступающем неотъемлемой составной частью неделимого здания, можно прийти к обобщающему выводу о том, что в составе неделимых вещей (ст. 133 ГК РФ) в ряде случаев могут ОБОСОБЛЯТЬСЯ (технически, функционально, экономически, юридически и т.д.) их неотъемлемые составные части, степень ОБОСОБЛЕНИЯ (относительной самостоятельности) которых определяется реальной имущественной практикой, потребностями имущественного оборота, а также традициями национальной правовой системы. Применительно к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ) это означает, что в составе САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (неделимого здания) могут образовываться ОБОСОБЛЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (помещения), участвующие в собственном качестве в имущественном обороте, но при этом всегда сохраняющие неразрывную связь с неделимым САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ (зданием).
В современных российских условиях юридическое обособление жилых и нежилых помещений внутри зданий достигло крайнего предела, при котором помещения существуют и участвуют в имущественном обороте как совершенно "самостоятельные" недвижимые вещи, "самостоятельные" объекты права собственности. Произошедшая при этом чрезмерная абсолютизация "самостоятельности" помещений как объектов недвижимости привела не только к утрате связи помещений с неделимыми зданиями (и, соответственно, с землей, на которой они расположены), но и к полному юридическому "исчезновению" домов (зданий) в тех случаях, когда хотя бы два помещения в одном доме оказываются в собственности разных лиц <21>. Самое удивительное, что такое "исчезновение" домов (зданий) - неоспоримо самостоятельных, "вещественных" и оборотоспособных объектов недвижимости, в России уже не воспринимается как нечто абсурдное и противоестественное <22>.
--------------------------------
<21> В этих случаях на месте жилого дома юридически возникают два новых объекта гражданских прав: квартиры и так называемое общее имущество в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ). На месте же нежилого здания в этом случае остаются только нежилые помещения, так как вопрос об "общем имуществе" их собственников в законе вообще не решен.
<22> См.: пункты 2.7, 3.14 раздела о праве собственности Вещной концепции.
Восстановить нарушенную связь помещений со зданиями, в которых они расположены, не отказываясь от устоявшегося в российском законодательстве и общественном сознании представления о помещениях как "самостоятельных" объектах недвижимости и "самостоятельных" объектах права собственности, можно теперь, видимо, только одним способом, ОБЪЕДИНИВ В ОДНОМ ЛИЦЕ собственника помещения и долевого сособственника здания, в котором это помещение находится. Для этого необходимо признать и предусмотреть в законодательстве (гл. 14, 16, 18 и др. ГК РФ), что помещение представляет собой не только относительно самостоятельный объект недвижимости (часть здания, обособленную до уровня объекта права собственности), но одновременно и НАТУРАЛЬНУЮ ДОЛЮ в праве общей собственности на здание, автоматически возникающую у собственника помещения при появлении у него права собственности на соответствующее помещение <23>.
--------------------------------
<23> Подробнее см.: Максимович Д.А. Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 11. С. 109 - 114.
С этой целью в законодательстве об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) наряду с идеальной и реальной долями следовало бы также предусмотреть понятие "НАТУРАЛЬНАЯ ДОЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДЕЛИМЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ОБЪЕКТ" <24>. Смысл этой предлагаемой вещно-правовой конструкции заключается в том, что в составе неделимой вещи, по мере необходимости, могут обособляться и принадлежать на праве собственности разным лицам отдельные части этой вещи; при этом сама вещь в целом как самостоятельный имущественный объект будет автоматически поступать в их общую долевую собственность. Данная правовая конструкция представляется вполне пригодной не только для зданий, строений и сооружений (с обособляемыми в них "самостоятельными" помещениями), но и для любых других неделимых вещей, в составе которых, с учетом потребностей хозяйственной практики и имущественного оборота, могут обособляться до уровня объектов права собственности отдельные их части, неразрывно связанные с неделимой вещью.
--------------------------------
<24> В отличие от реальной доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ) натуральная доля будет предоставлять ее владельцу помимо правомочий владения и пользования также правомочие распоряжения соответствующей обособленной частью неделимой вещи.
В любом случае целесообразно отказаться (сначала в концепциях, а затем и в законодательстве) от крайних трактовок помещения, с одной стороны, как "самостоятельной" недвижимой вещи, "самостоятельного" объекта права собственности и имущественного оборота <25>, а с другой - как бестелесной "пространственно обособленной части (ТРЕХМЕРНОГО ОБЪЕМА) ВНУТРИ здания (сооружения)" <26>.
--------------------------------
<25> Пункт 2.7 разд. III Общей концепции ГК; пункты 2.7, 3.14 раздела о праве собственности Вещной концепции.
<26> Пункты 2.7, 3.14 раздела о праве собственности Вещной концепции.
Вместо этого надо признать, что ПОМЕЩЕНИЕ - это особый, отличный от здания (а не тот же самый <27>) имущественный объект, представляющий собой относительно самостоятельную неотъемлемую часть здания, конструктивно, технически, пространственно обособленную от него. Именно техническая, конструктивная, пространственная обособленность помещения внутри здания создает предпосылки для его функционального, экономического и юридического обособления - вплоть до крайнего юридического ОБОСОБЛЕНИЯ в качестве специфического объекта права собственности внутри САМОСТОЯТЕЛЬНОГО объекта права собственности - здания. Степень же и форма юридического, вещно-правового обособления тех или иных помещений в составе здания будет зависеть от их соответствия (либо несоответствия) предназначению здания, в котором помещения находятся, а также служебной роли, которую они выполняют.
--------------------------------
<27> См.: п. 2.7 раздела о праве собственности Вещной концепции.
Если учитывать неразрывную связь помещений со зданием, то наиболее общим, первичным делением помещений на виды будет не общепринятое их подразделение на жилые и нежилые помещения (которое для правового режима помещений существенным не является), а на помещения ПРОФИЛЬНЫЕ и НЕПРОФИЛЬНЫЕ по отношению к зданию, в котором они расположены. Так, в жилом доме профильными будут жилые помещения - квартиры, комнаты <28>, в складском здании - складские помещения, в торгово-офисном здании - торговые и офисные помещения, в гаражном комплексе - гаражные боксы и т.д. То есть профильными следует считать помещения в здании, которые непосредственно предназначены для удовлетворения таких нужд и потребностей людей, ради удовлетворения которых строилось (сооружалось, реконструировалось) здание в целом.
--------------------------------
<28> Комнату в коммунальной квартире (как и квартиру в многоквартирном доме) также можно рассматривать в качестве относительно самостоятельного, обособленного внутри квартиры имущественного объекта, представляющего собой одновременно натуральную долю в праве общей собственности на неделимый имущественный объект - квартиру. При этом сособственники коммунальной квартиры (собственники обособленных комнат в ней) будут сообща выступать коллективным долевым сособственником многоквартирного дома в целом.
Только ПРОФИЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (точнее - право собственности на них), прямо соответствующие предназначению здания, в котором они расположены и с которым неразрывно связаны, должны, на наш взгляд, автоматически предоставлять их собственникам пропорциональную долю в праве общей собственности на здание. Остальные, НЕПРОФИЛЬНЫЕ, ПОМЕЩЕНИЯ, не соответствующие предназначению здания, никакой доли в праве общей собственности на здание предоставлять не должны, даже если они по тем или иным причинам оказались в индивидуальной собственности владельца (собственника) профильного помещения или постороннего лица. Взаимоотношения между таким лицом (СОБСТВЕННИКОМ НЕПРОФИЛЬНОГО ПОМЕЩЕНИЯ) и собственником (сособственниками) здания, по нашему мнению, должны строиться не на вещно-правовой, а на обязательственно-правовой (договорной) основе, так как интересы и устремления собственников ПРОФИЛЬНЫХ и НЕПРОФИЛЬНЫХ помещений по поводу судьбы здания, в том числе его сохранения и поддержания в состоянии, соответствующем предназначению здания, могут быть не просто несовпадающими, а прямо противоположными.
Непрофильные помещения, как и профильные, - это пространственно обособленные (технически ограниченные с разных сторон - сверху, снизу, с боков, но не обязательно со всех сторон) КОНСТРУКТИВНЫЕ НЕОТЪЕМЛЕМЫЕ ЧАСТИ здания, имеющие ВНУТРЕННИЙ ОБЪЕМ. К ним, в частности, относятся чердаки, подвалы, межквартирные коридоры, лестничные пролеты, лестничные площадки, общие веранды, всевозможные ниши и пролеты для размещения обслуживающего здание оборудования и т.п.
НЕПРОФИЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как неотъемлемые конструктивные части здания следует отличать от ТЕХНИЧЕСКОГО ОБОРУДОВАНИЯ, ПРИСПОСОБЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМОВ, которыми оснащаются современные здания для удобства их использования по назначению, но которые неотъемлемыми конструктивными частями самого здания не являются, и если их из здания изъять, то здание, строго говоря, не рухнет и не перестанет быть зданием, хотя и станет менее комфортным. К этому разряду имущества, находящегося в здании, но не являющегося, на наш взгляд, недвижимым, относятся, например, лифты, которые в законодательстве иногда ошибочно причисляют к помещениям (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), мусоропроводы и другое подобное оборудование, хотя и имеющее иногда внутренний объем, но конструктивно не связанное неразрывно со зданием.
По признаку ВНУТРЕННЕГО ОБЪЕМА непрофильные помещения следует отличать от расположенных в здании плоскостных и сложнопрофильных объектов, которые, хотя и являются в некоторых случаях неотъемлемыми конструктивными частями здания, но внутреннего объема не имеют. К таким "безобъемным" частям здания, иногда ошибочно причисляемым к помещениям, относятся, например, лестницы (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), которые, в отличие от лестничных пролетов и лестничных площадок, никакого внутреннего объема не имеют. К "безобъемным" конструктивным частям здания, без которых оно либо рухнет, либо его невозможно будет использовать по целевому назначению, относятся также фундамент (не путать с "объемным" подвалом), крыша, несущие стены, межэтажные перекрытия и т.д.
Таким образом, внутри здания можно выделить следующие виды имущества: а) профильные помещения; б) непрофильные помещения; в) существенные конструктивные части здания, не имеющие внутреннего объема (фундамент, крыша, несущие стены и т.д.); г) вспомогательное техническое оборудование, приспособления и механизмы (лифты, мусоропроводы, вентиляционное оборудование и т.п.).
Последние два вида имущества помещениями не являются, и вопрос об их обособлении (в том числе юридическом) внутри здания в принципе не возникает. Хотя бы поэтому стоит более отчетливо, чем сейчас, отграничить в законодательстве названное имущество от помещений.
На СУЩЕСТВЕННЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ЧАСТИ ЗДАНИЯ, НЕ ИМЕЮЩИЕ ВНУТРЕННЕГО ОБЪЕМА, должен распространяться вещно-правовой режим (режим собственности), существующий для всего здания, неотъемлемыми частями которого они являются. ВСПОМОГАТЕЛЬНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ, ПРИСПОСОБЛЕНИЯ И МЕХАНИЗМЫ по своей сути являются обслуживающими принадлежностями главной вещи - здания <29>, связанными с ней общим назначением. И в силу того, что принадлежность по общему правилу следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ), на эту категорию имущества также целесообразно распространить вещно-правовой режим (режим собственности), существующий для всего здания.
--------------------------------
<29> В Общей концепции ГК (п. п. 1.10, 2.9 раздела о праве собственности) лифты, вентиляционное и т.п. оборудование необоснованно рассматриваются в качестве составных частей здания как составной вещи. По мнению авторов, отделение этих частей от здания неизбежно приведет к разрушению, повреждению и изменению функционального назначения и этих частей, и здания в целом (путают с существенными конструктивными частями здания). На самом деле если демонтировать любое подобное оборудование, то комфортность здания понизится, но здание зданием и останется, оно не изменит своего функционального назначения как вместилища профильных помещений. А демонтированное оборудование, если оно не до конца отслужило свой срок, можно с успехом, при желании, использовать в другом здании.
То есть в тех случаях, когда в здании профильные помещения принадлежат двум и более собственникам, оба названных вида имущества - СУЩЕСТВЕННЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ЧАСТИ ЗДАНИЯ, НЕ ИМЕЮЩИЕ ВНУТРЕННЕГО ОБЪЕМА, И ВСПОМОГАТЕЛЬНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ, ПРИСПОСОБЛЕНИЯ И МЕХАНИЗМЫ всегда будут находиться в общей долевой собственности сособственников здания - собственников профильных помещений без возможности их обособления (выдела, отчуждения и т.п.) в собственность кого-либо из них или третьих лиц.
ПРОФИЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, принадлежащие в здании разным собственникам, как уже было сказано, имеют особый правовой режим и выступают как обособленные до уровня объектов права собственности неотъемлемые конструктивные части здания, автоматически предоставляющие их собственникам пропорциональную долю в праве общей собственности на неделимое здание, в том числе на СУЩЕСТВЕННЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ЧАСТИ ЗДАНИЯ, НЕ ИМЕЮЩИЕ ВНУТРЕННЕГО ОБЪЕМА, а также на ВСПОМОГАТЕЛЬНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ, ПРИСПОСОБЛЕНИЯ И МЕХАНИЗМЫ.
Что же касается НЕПРОФИЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, то по своему назначению они подразделяются на два основных вида: ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ и СПЕЦИАЛЬНЫЕ.
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ (ПОДСОБНЫЕ) непрофильные помещения предназначены исключительно для обеспечения надлежащего (безопасного, комфортного и т.п.) использования дома и расположенных в нем профильных помещений по их целевому назначению. К ним относятся, в частности, чердаки, подвалы, межквартирные коридоры, лестничные пролеты, лестничные площадки, лифтовые шахты, общие веранды, всевозможные ниши и пролеты для размещения обслуживающего здание оборудования, комнаты охраны и т.п. Все они, во-первых, являются, как правило, неотъемлемыми конструктивными частями здания, а, во-вторых, имеют ярко выраженный подсобный, служебный, вспомогательный характер. По обеим этим причинам на данную категорию имущества, как общее правило, должен распространяться вещно-правовой режим (режим собственности), существующий для здания в целом. И в тех случаях, когда здание находится в общей долевой собственности у владельцев (собственников) профильных помещений, это имущество также будет всегда находиться в их общей долевой собственности, без возможности его обособления (выдела, отчуждения и т.п.) в собственность кого-либо из них или третьих лиц.
В некоторых домах существуют непрофильные помещения СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, никак не связанные с назначением или обслуживанием здания либо имеющихся в нем профильных помещений. Наиболее характерными примерами таких СПЕЦИАЛЬНЫХ помещений являются, в частности, встроенные и пристроенные к жилым многоквартирным домам помещения, в которых размещаются магазины, парикмахерские, адвокатские консультации, зубоврачебные кабинеты, компьютерные салоны и иные организации социальной инфраструктуры, а также жилые помещения, изредка встречающиеся в нежилых зданиях. Вопрос о собственности и собственниках этих СПЕЦИАЛЬНЫХ непрофильных помещений представляется весьма актуальным, слабо урегулированным и должен быть предметом отдельного рассмотрения, выходящего за рамки объема настоящей статьи. В наиболее общем виде правовой режим СПЕЦИАЛЬНЫХ непрофильных помещений мог бы иметь следующие черты.
Учитывая еще большую, чем у профильных помещений, функциональную и экономическую обособленность СПЕЦИАЛЬНЫХ непрофильных помещений, у последних имеется еще больше оснований для крайнего юридического обособления - до уровня специфических объектов права собственности, конструктивно являющихся неотъемлемыми частями неделимого здания.
При этом, однако, из-за объективно существующего и неустранимого конфликта интересов, о котором говорилось выше <30>, СПЕЦИАЛЬНОЕ непрофильное помещение ни в каких случаях не должно предоставлять его владельцу (в том числе его собственнику) долю в праве общей собственности на здание. По тем же причинам взаимоотношения между собственником (сособственниками) здания и владельцем (в том числе собственником) СПЕЦИАЛЬНОГО непрофильного помещения, если это не одно и то же лицо, должны, на наш взгляд, строиться не на вещно-правовой, а на обязательственно-правовой (договорной) основе.
--------------------------------
<30> Имеется в виду заведомый конфликт интересов в отношении судьбы и предназначения здания, существующий между собственниками профильных и собственниками непрофильных помещений в одном здании, если это разные лица.
Вещно-правовой режим зданий, помещений и другого конструктивно относящегося к зданиям имущества целесообразно в общем виде определить в отдельной главе части первой ГК РФ (вместо нынешней гл. 18), которую можно было бы назвать: "Глава 18. Право собственности и другие вещные права на здание и конструктивно относящееся к нему имущество". Конкретные же вопросы правового режима зданий и помещений, требующие одновременно частноправового и публично-правового регулирования <31>, следовало бы решить в отдельном законодательном акте, например в федеральном законе о зданиях и расположенных в них помещениях.
--------------------------------
<31> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М., 2008. С. 191; Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объекта права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3. С. 37 - 39 и др.; Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 7; Максимович Д.А. Указ. соч. С. 112 - 114.
Библиографический список
1. Большая советская энциклопедия. М., издание 1969-78 годов.
2. Борзова Ю.А. Понятие нежилого помещения как объекта гражданского права // Вестник Удмуртского университета. Правоведение. 2006. N 6. С. 99 - 100.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М., 2008. С. 191.
4. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242 - 243.
5. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. С. 46.
6. Гришмановский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.
7. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 7.
8. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56.
9. Киндеева Е. Государственная регистрация договоров аренды зданий, сооружений // Экономика и жизнь. 1999. N 47. С. 25.
10. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. ... докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 181.
11. Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2. С. 59 - 89.
12. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во ТГУ, 2002.
13. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 376.
14. Максимович Д.А. Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 11. С. 109 - 114.
15. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объекта права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3. С. 37 - 39 и др.
16. Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 170 - 193.
17. Римское право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 150.
18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73.
19. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8. С. 84.
20. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39 - 46.
21. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7. С. 21.
22. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 48.
23. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 1 - 2.
24. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 16.
25. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.
26. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 49.
Автор: Д.А. Максимович