Соблюдение прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое

Многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах в суды по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые свидетельствуют о несовершенстве законодательства, определяющего порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое в действующем законодательстве впервые нашли свое детальное регулирование в главе 3 Жилищного кодекса РФ. До вступления его в силу сфера перевода была существенно ограничена. В ЖК РСФСР 1983 года данному вопросу посвящалась единственная статья - ст. 9 "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые", которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще. ГК РФ также содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и только упоминает о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 63.

На этом правовом фоне, а также учитывая, что жилищное законодательство в силу п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, вопросы перевода жилых помещений в нежилые продолжительное время решались на региональном уровне. В некоторых субъектах Российской Федерации правовое регулирование перевода осуществлялось правовыми актами глав администраций, в других - актами законодательных органов субъектов Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1> См.: Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 594; распоряжение мэра Москвы от 11.11.1994 N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах"; решение Самарской Губернской Думы от 30.11.1999 N 295 "О положении об общих принципах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области"; Закон Краснодарского края от 01.03.2002 N 457-КЗ "О порядке изменения функционального назначения жилых и нежилых помещений на территории Краснодарского края".

Однако, как отмечалось в литературе, региональные нормативные правовые акты содержали различные требования к переводу жилых помещений в нежилые в зависимости от субъекта Российской Федерации и по этой причине в определенной степени ущемляли права граждан, юридических лиц и других участников жилищных правоотношений. Корректное решение этой актуальной проблемы авторы видели в определении единого порядка изменения назначения зданий и помещений в новом Жилищном кодексе <1>.

--------------------------------

<1> См.: Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право. 2002. N 3. С. 51; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 288.

С принятием в 2004 году ЖК РФ ситуация в данной сфере кардинально изменилась. Глава 3 названного Кодекса подробно регламентирует процедуру оформления перевода, определяет алгоритм действий как собственника, так и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений. Теперь перевод жилых помещений в нежилые - это, во-первых, прерогатива собственника, во-вторых, вполне допустимое действие, для осуществления которого не требуется наличия исключительных случаев. Собственнику необходима только воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (постатейный). М., 2007. С. 68.

Одним из таких условий, закрепленных в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, является соблюдение при переводе жилого помещения в нежилое требований ЖК РФ.

Как указывает А.Н. Гуев, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать положения ст. 23, характеризующей порядок перевода жилого помещения в нежилое, и ст. 24, с тем чтобы не было оснований для отказа в таком переводе <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2005. С. 61.

Вместе с тем представляется, что соблюдение требований ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое выходит за рамки порядка, предусмотренного указанными статьями.

Без сомнения, при переводе жилого помещения в нежилое должны применяться нормы статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом одним из самых распространенных вопросов распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа в переводимое помещение.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, коридора, подъезда), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ (например, переоборудовать окно под дверь, прорубить в стене отверстие для двери).

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, названное условие представляется самым проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах, за редчайшим исключением, не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции помещения (т.е. изменить параметры объектов капитального строительства и их частей) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 345.

По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещений в многоквартирном доме на организацию отдельного входа и изменение в связи с этим режима использования части земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получение согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества <1>.

--------------------------------

<1> При этом следует отметить, что федеральные арбитражные суды рассматривают устройство отдельного входа как основание для уменьшения размера общего имущества. Как отмечено в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу N А43-7099/2007-38-250, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 по делу N Ф04-1315/2008(1343-А46-43), при организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой, что уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование). По этой причине суды справедливо применяли п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ об уменьшении размера общего имущества с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Аналогичная норма предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Из данных норм следует, что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу (организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется разный процент голосов собственников: в первом случае - 100% , во втором - 67%.

В литературе указанная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, например, С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова отмечают, что "трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, переустройства и (или) перепланировки связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективно. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование (п. 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ), практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома" <1>. У.Б. Филатова обращает внимание на то, что "в силу специфики общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принцип "единогласия" для принятия решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом неприемлем", и по этой причине считает целесообразным исключить ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию и эти нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ <2>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 486.

<2> Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 8.

Следует отметить, что в целях устранения данного противоречия в 2006 году в Государственную Думу внесены два альтернативных проекта Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (N 337911-4 и N 323842-4). Каждый из них предусматривает свой способ решения проблемы, однако оба проекта имеют недостатки.

В проекте N 337911-4 предлагается изложить в новой редакции ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, предусматривающие в случае уменьшения размера общего имущества необходимость получения согласия не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и согласия всех собственников помещений, имеющих общую границу с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка.

Как видно, особенностью проекта является получение согласия всех собственников помещений, граничащих с реконструируемым, переустраиваемым и (или) перепланируемым помещением (далее - собственники граничащих помещений). Из пояснительной записки следует, что это обусловлено необходимостью соблюдения прав и законных интересов собственников граничащих помещений. Полагаем, что в данном случае указанные собственники будут находиться в неравном положении с собственниками помещений, не имеющих общей границы с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка. Вместе с тем в случае нарушения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки будут затронуты права и законные интересы всех собственников помещений в таком доме. Если же реконструкция, перепланировка предполагают присоединение к помещению, например, части межквартирной лестничной площадки или лестницы, то, безусловно, могут быть нарушены права и законные интересы и собственников помещений, не имеющих общей границы с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, перепланировка <1>. Кроме того, в проекте недостаточно четко прописана процедура подсчета голосов, в связи с чем возникает вопрос: учитываются или нет голоса собственников граничащих помещений в общем количестве голосов, необходимых для принятия решения, т.е. в 67% голосов?

--------------------------------

<1> В данном случае имеются в виду такие реконструкция, перепланировка помещения, которые влекут последствия в виде ограничения доступа собственников к своим квартирам.

В проекте N 323842-4 предлагается ч. 3 ст. 36 ЖК РФ изложить в новой редакции: "3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению общего собрания собственников помещений в данном доме путем его реконструкции", в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ слово "всех" заменить словами "не менее двух третей голосов от общего числа голосов" и дополнить ч. 2 ст. 44 ЖК РФ п. 4 следующего содержания: "4) принятие решений об уменьшении общего имущества в многоквартирном доме".

Данный проект, дополняя компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятием решений об уменьшении общего имущества в таком доме, к сожалению, не уточняет причины такого уменьшения, поэтому может быть истолкован расширительно. Хотя в проекте должно содержаться решение конкретного вопроса - уменьшение общего имущества при проведении определенного вида строительных работ: реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения.

В целях устранения противоречий ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, учитывая при этом недостатки указанных проектов, представляется правильным внести в ЖК РФ следующие изменения:

- ч. 3 ст. 36 изложить в следующей редакции: "3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции";

- ч. 2 ст. 40 изложить в следующей редакции: "2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников";

- п. 1 ч. 2 ст. 44 изложить в следующей редакции: "1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме".

Вопросы порядка получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме в связи с его реконструкцией находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья решения по указанным вопросам должны приниматься на общем собрании собственников помещений в таком доме с соблюдением порядка, установленного статьями 44 - 48 ЖК РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 510.

Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику помещения или уполномоченному им лицу, т.е. заявителю, необходимо собрать пакет документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); технический паспорт помещения; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. При этом перечень указанных документов имеет существенный недостаток.

К сожалению, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ не содержит специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников помещений в многоквартирном доме в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Хотя необходимость получения такого согласия предусмотрена ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

В связи с тем что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является закрытым (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.

Подобная ситуация, по сути, обусловленная пробелом в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, приводит к тому, что собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд с требованием о защите своих прав и интересов <1>. Считаем, что такая ситуация недопустима и требует разрешения на законодательном уровне. Думается, что перечень документов, предусмотренных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме <2>.

--------------------------------

<1> См. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу N А43-7099/2007-38-250, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 по делу N Ф04-1315/2008(1343-А46-43), ФАС Центрального округа от 20.02.2008 по делу N А64-3251/07-16, ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 по делу N А05-8525/2006-24.

<2> См.: Рыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2008. N 3. С. 38.

На основании изложенного представляется правильным внести в ЖК РФ изменение, дополнив ч. 2 ст. 23 пунктом 7 следующего содержания:

"7) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме)".

Читайте ещё по этой теме:

• Появление нежилого помещения в жилом доме
• Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Автор: П.В. Макеев