Появление нежилого помещения в жилом доме

Итак, перевод помещения из категории жилого в нежилое осуществлен. Все документы оформлены надлежащим образом и получены на руки. Означает ли это, что владелец вновь созданного офиса или магазина может забыть обо всех проблемах, обязательствах и рисках? Конечно, нет.

Очевидные плюсы для потребителей товаров и услуг при появлении нового магазина в жилом доме часто оборачиваются серьезными минусами для тех, кто оказался в непосредственном соседстве с объектом.

Гражданин К., являющийся собственником квартиры на втором этаже дома в городе Копейске Челябинской области, расценил появление под своей квартирой магазина-пекарни ООО "Рестогрупп" как нарушение своих прав и обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Крыша пристроя к магазину находилась под тремя его окнами и была расположена на 33 см выше уровня пола его квартиры, что не соответствует строительным нормам и правилам, а также была покрыта горючими материалами, нагревающимися в жаркое время года, в результате чего выделялись вредные испарения. Кроме того, размещение производственного оборудования в помещении создавало в его квартире шум. Пекарня работала в ночное время, под окнами жилого дома находилась автостоянка для подъезда к пекарне, что создавало жителям дополнительные неудобства.

Истец просил суд обязать собственницу помещения Л. выполнить крышу пристроя к нежилому помещению в соответствии со строительными нормами и правилами и опустить ее до уровня пола принадлежащей ему квартиры. Помимо этого, К. настаивал на взыскании стоимости кондиционеров и противоударных окон, установленных им в своем жилище, и работ по установке стеклопакетов, а также требовал с Л. сумму уменьшения потребительской стоимости его квартиры в связи с тем, что в доме организована входная группа - пристрой.

Суд установил, что перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое был произведен Л. с соблюдением всех требований жилищного законодательства.

Тем не менее крыша пристройки действительно была выполнена ненадлежащим образом. По требованиям СНиП несущие конструкции покрытия встроено-пристроенной части должны иметь предел огнестойкости не менее Р 45 и класс пожарной безопасности КО. При наличии в доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть здания, уровень кровли не должен превышать отметки пола вышерасположенных жилых помещений основной части здания. Утеплитель в покрытии должен быть негорючим. Покрытие должно иметь защитный слой, предохраняющий от солнечного перегрева.

В данном же случае уровень кровли превышал уровень пола вышерасположенной квартиры на 0,28 м и защитное покрытие отсутствовало.

Суд обязал Л. снести верхний уровень кровли пристроя магазина до уровня второго этажа и сконструировать крышу из огнестойких материалов.

Помимо этого, согласно данным оценки в связи с возведением входной группы к магазину рыночная стоимость квартиры истца, расположенной на втором этаже, снизилась на 10,7%. Защищая законные права собственника, суд взыскал с ответчика итоговую сумму уменьшения стоимости.

В то же время истцом не было представлено доказательств того, что условия проживания в его квартире ухудшились. Рассматривая требования К. о компенсации затрат на установку новых окон и вентсистем, суд учел, что измерения температуры и относительной влажности воздуха в помещении пекарни соответствуют требованиям СанПиН и оказать влияния на расположенную выше квартиру не могут, поэтому его затраты на ремонт являются исключительно делом доброй воли и ни к чему не обязывают собственников магазина.

С похожим делом столкнулся Первомайский районный суд города Омска. Гражданка С. обратилась с иском к собственнице продовольственного магазина В. о защите жилищных прав. По словам истицы, владелица торговой точки без землеотводных документов самовольно захватила часть придомовой территории, которая не оформлена в общую долевую собственность владельцев помещений, и начала работы по реконструкции ограждающей капитальной стены: стена была частично разрушена, и на месте оконного проема выстроен тамбур с отдельным входом и крыльцо.

Рекламные прожекторы магазина в ночное время освещали квартиру истицы, расположенную над входом, вследствие чего ей приходится занавешивать окна плотными шторами. В ее квартире было установлено превышение СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 по освещенности, за что арендатор магазина был привлечен к административной ответственности.

На фасаде дома под окнами истца были расположены агрегат для охлаждения пива и кондиционер. Агрегат работал 24 часа в сутки, что создавало невозможные условия для проживания. Грохот, сопровождающий разгрузочно-погрузочные работы, также был слышен в течение всего дня.

Истица настаивала на приведении придомовой территории в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что это является общим имуществом собственников помещений, а также требовала обязать ответчика демонтировать прожекторы и рекламную конструкцию.

В ходе судебного разбирательства С. дополнила свои требования просьбой признать распоряжение главы администрации ЦАО г. Омска на перевод жилого помещения в нежилое незаконным.

Представитель ответчика, со своей стороны, заявил, что оснований для признания незаконным решения окружной администрации о переводе жилого помещения в нежилое нет, проект рекламной конструкции прошел все необходимые согласования. Что касается рекламных прожекторов, свет от которых проникает в квартиру и превышает установленную норму, то ответчик согласен их демонтировать.

Суд установил, что перепланировка была произведена законно, согласно проекту, разработанному ООО "П.", с соответствующей расстановкой технологического оборудования, в том числе кондиционера и системы охлаждения на внешней стороне дома. Также проектом предусмотрены главный вход в магазин и вход для загрузки товара с навесным козырьком.

Из разрешения администрации следует, что место установки рекламной конструкции, метод крепления и материалы конструкции согласованы. Рекламная конструкция установлена на пристройке (тамбуре), являющейся отдельно обустроенным входом в нежилое помещение. Тамбур не является общим имуществом собственников дома, так как не предназначен для обслуживания более одного помещения в доме.

Вместе с тем из письма Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Омской области следует, что уровень суммарной засветки окон в комнатах истца превышает санитарные нормы СанПиН. При этом уровень общей вибрации и шумов, проникающей в жилую комнату от оборудования магазина, не превышает указанных норм.

С учетом изложенных обстоятельств суд не нашел оснований для признания распоряжения администрации округа о переводе помещения в нежилое незаконным.

В результате исковые требования С. были удовлетворены судом частично: суд обязал ответчика демонтировать рекламные прожекторы под окнами квартиры истца.

Жители многоэтажного дома в Ленинском районе г. Тамбова, обратившись в суд с похожими требованиями к владелице парикмахерской Н., добились большего: закон был на их стороне.

Требуя отмены постановления администрации г. Тамбова о переводе квартиры в нежилое помещение, заявители указали, что указанный дом эксплуатировался более 40 лет и плохой уровень изоляции не позволяет применять пахучие вещества в парикмахерской без ущерба для соседей по дому, так же как и использовать вентиляцию и фены, создающие постоянный шум. Устройство козырька над входом плохо сказывалось на уровне освещения в прилегающих квартирах.

Все перечисленные помехи не только создавали дискомфорт, но и уменьшали рыночную стоимость жилья заявителей.

Также истцы указали, что Н., оборудовав парикмахерскую, распорядилась общим имуществом жильцов дома без их согласия. Она уменьшила размер капитальной стены дома, прорубив дверной проем вместо оконного, установила козырек на несущей общей стене, а также заняла часть общего земельного участка, поставленного на кадастровый учет, устроив порог и дорожки к парикмахерской. По сути, Н. без согласия остальных сособственников присвоила себе часть общего имущества жильцов многоквартирного кооперативного дома, которые на общем собрании высказались против устройства парикмахерской.

Помимо всего прочего, предприниматель допустила нарушение утвержденного проекта, что подтвердила строительно-техническая экспертиза.

Представитель администрации г. Тамбова иск не признала, пояснив, что Н. представила в администрацию весь перечень документов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Иных документов орган местного самоуправления требовать не вправе.

Судом установлено, что при переводе названной квартиры в нежилое помещение все требования, перечисленные в статьях 22, 23 Жилищного кодекса РФ, были соблюдены ответчицей.

Постановление горадминистрации о разрешении перевода квартиры Н. в нежилое помещение с переустройством под парикмахерскую предписывало, в частности, выполнить переустройство согласно разработанному проекту, не затрагивая интересы жителей соседних квартир.

Однако согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы изменения (перепланировка и переустройство) не соответствуют постановлению администрации, так как при устройстве козырька над входом в парикмахерскую работы выполнены с отклонением от проекта в части устройства дополнительного усиления козырька. Имел место факт использования строительной конструкции наружной стены, относящейся к соседней квартире. При таком техническом решении возникал риск повреждения этой стены.

Таким образом, в силу положений статьи 36 ЖК РФ действия Н. противоречат закону, поскольку не согласованы с другими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, судом установлено, что в свое время земельный участок под строительство жилого дома для ЖСК был предоставлен решением Тамбовского городского совета. Данный участок площадью 926 кв. м был поставлен на кадастровый учет. Позже постановлением администрации было изменено разрешенное использование земли и участок предписано считать принадлежащим ЖСК.

Таким образом, Н. без согласия других сособственников (о чем имеется протокол общего собрания) заняла часть общего имущества многоквартирного дома, земельного участка и распорядилась им по своему усмотрению, устроив подход к помещению парикмахерской.

Следовательно, решение, разрешающее устройство парикмахерской с занятием части общего имущества дома без согласия его сособственников, также незаконно.

В результате исковые требования были удовлетворены полностью и постановление администрации, выданное Н., было отменено.

Таким образом, ни тот факт, что орган местного самоуправления дал добро на перевод помещения в другую категорию, ни сам факт начала реализации товаров и услуг не освобождают предпринимателя от необходимости исполнять все требования закона. Даже специалисты администрации могут допустить ошибку, разрешая действия, которые будут ущемлять чужие права. Чтобы избежать потери времени и крупных финансовых затрат, еще на стадии перевода квартиры в нежилой фонд нужно убедиться, что нормы Жилищного кодекса об общей собственности и о правах владельцев других жилых помещений не будут нарушены.

Читайте ещё по этой теме:

• Соблюдение прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое
• Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
• Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания: общее имущество или отдельный субъект недвижимости?

Автор: Н. Егорочкина