Уступка участником долевого строительства прав требований по договору разрешается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Глава 24 ГК РФ установила правила перемены лиц в обязательстве.

Замена кредитора в обязательстве называется уступкой права требования (цессией). Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Уступка требования происходит на основе либо закона, либо сделки, заключенной между первоначальным и новым кредиторами.

Согласно ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона, например:

1. в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
2. по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;
3. вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
4. при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
5. в других случаях, предусмотренных законом.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Однако не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст. 388 ГК РФ).

Согласие должника на уступку права требования не требуется, поскольку личность кредитора по общему правилу не может оказывать какого-либо влияния на исполнение обязательства должником. В то же время должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору (цеденту), должно считаться надлежащим исполнением и должник, исполнивший обязательство первоначальному кредитору, освобождается от исполнения обязательства перед новым кредитором, т.е. цессионарием (ст. 382 ГК РФ).

Говоря об уступке права требования, необходимо помнить, что перевод долга может быть выражен и в переводе обязанности совершить какое-либо действие, выполнить поручение и т.д. При этом надо выяснить, обладает ли новый должник специальной правоспособностью или имеет ли лицензию для совершения деятельности, которая необходима для выполнения передаваемого долга.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В том числе, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Первоначальный кредитор обязан передать новому документы, удостоверяющие его право требования, а также сообщить сведения, которые имеют значение для осуществления требования. Новый кредитор обязан предоставить должнику доказательства перехода к нему соответствующих требований. До того как он получит необходимые доказательства, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору (ст. 385 ГК РФ). В этом случае должник не несет ответственности перед новым кредитором за возникшую при этом просрочку обязательства.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ).

Следует помнить, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (ст. 386 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Например, согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местонахождению строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Переводом долга, или делегацией, называют замену должника новым исполнителем обязательства. Статья 391 ГК РФ разрешает перевод долга с согласия кредитора. Следовательно, для перевода долга необходимо выражение воли тремя лицами: первоначальным должником, новым должником и кредитором.

Как и при уступке требования, долг переходит к новому должнику в том же объеме, в котором он лежал на первоначальном должнике. Новый должник согласно ст. 392 ГК РФ вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

Форма соглашения о переводе долга между кредитором, старым и новым должником определяется по правилам, установленным для формы цессии (п. 2 ст. 391 ГК РФ), т.е. перевод долга должен оформляться как основное обязательство.

Читайте ещё по этой теме:

• Покупка квартиры по договору уступки прав требования: риски оспаривания в суде
• Договор переуступки права
• О переводе долга

Авторы: И.Д. Еналеева, Л.В. Сальникова