Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т.д.

Действующий Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) формулирует материальные нормы, определяющие сущность переустройства и перепланировки жилых помещений <1>.

———————————

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756. N 20. Ст. 2251.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий «переустройство» и «перепланировка» изложена в подзаконном нормативном акте — Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Постановление) <2>.

———————————

<2> Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) // РГ. N 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск).

Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями «переустройство» и «перепланировка», использует термин «переоборудование». Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина «переустройство».

Так, в соответствии с пунктом 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Одним из проблемных аспектов перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является определение необходимых условий их осуществления. Следует отметить, что запреты на осуществление переустройства и (или) перепланировки жилых помещений могут быть как прямо сформулированы в законе, так и вытекать из смысла разрешительных условий их осуществления. Если нормативные предписания при осуществлении переустройства и (или) перепланировки обязывают совершать определенные действия, представлять соответствующие документы, то игнорирование данных предписаний влечет невозможность их осуществления.

Прямые запреты на осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений содержатся в пунктах 1.7.2 и 1.7.3 Постановления, в соответствии с которыми совершение данных действий не допускается:

во-первых, если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на них оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

во-вторых, если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры.

Последнее условие осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого и подсобных помещений содержится также в актах толкования права, в которых сформулировано требование о том, что данные действия могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры. Данное требование сформулировано в казуальном толковании правовых норм Верховного Суда РФ в Определении от 1995 г. <3>. Несмотря на то что высшая судебная инстанция излагала официальное толкование правовых норм ЖК РСФСР, утратившего силу в 2005 г., содержащиеся в нем положения не противоречат положениям рассматриваемого Постановления об условиях осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

———————————

<3> Определение Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 10.

В соответствии с частью 2 статьи 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей статье — заявитель) представляют в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятниками архитектуры, истории или культуры.

Часть 1 статьи 27 ЖК РФ предусматривает следующие основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения:

1. непредставление определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2. представление документов в ненадлежащий орган;
3. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеуказанных, то есть исходя из буквального толкования положений данной нормы перечень документов, представляемых для согласования, является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит. Однако, по мнению автора настоящей статьи, при определении условий, необходимых для осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, следует учитывать положения Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2008 года <4>.

———————————

<4> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2008 года.

В правоприменительной практике возник вопрос: «Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет?»

Правоприменитель в лице высшей судебной инстанции РФ разъяснил, что часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник должен представить в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перевода. Однако пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, разъяснил Верховный Суд РФ, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, в вышеуказанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Автор считает, что данное официальное нормативное толкование Верховного Суда РФ применимо для положений частей 2, 3 статьи 23 ЖК РФ, определяющих исчерпывающий перечень документов, представляемых для согласования переустройства и (или) перепланировки в орган местного самоуправления. Таким образом, в случаях если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ). В орган местного самоуправления, наряду с другими документами, должно быть представлено процессуально оформленное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Другим проблемным аспектом переустройства и перепланировки жилых помещений является определение правовых последствий за совершение несанкционированной перепланировки и (или) переустройства жилых помещений. Правовые последствия за совершение самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения сформулированы как в федеральных законах, так и в подзаконных нормативных актах.

Положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ <5>. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объектом посягательства данного правонарушения являются жилые помещения, а непосредственным предметом посягательства — установленные правила пользования жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения, в соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ, рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу.

———————————

<5> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.01.2001) (в ред. от 16.05.2008) // СЗ РФ. 2002. N 1. Ст. 1, N 30. Ст. 3029; 2003. N 27. Ст. 2700, 2708, 2717, N 46. Ст. 4434, N 50. Ст. 4847; 2004. N 31. Ст. 3229, N 34. Ст. 3533; 2005. N 1. Ст. 13, 45, N 13. Ст. 1077, N 19. Ст. 1752, N 27. Ст. 2719, 2721, N 30. Ст. 3104, 3131, N 50. Ст. 5247; 2006. N 17. Ст. 1776; N 18, Ст. 1907, N 31. Ст. 3438, 3452, N 45. Ст. 4641, N 52. Ст. 5498; 2007. N 16. Ст. 1825, N 21. Ст. 2456, N 26, Ст. 3089, N 31. Ст. 407, 408, 4015, N 41. Ст. 4845, N 46. Ст. 5553; 2008. N 20. Ст. 2251.

В ЖК РФ сформулированы нормы, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку (статья 29 ЖК РФ). Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений:

1. о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;
2. о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Следует обратить внимание на положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми суд может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. В указанном случае к правонарушителю будет применена административно-правовая санкция, предусмотренная частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ.

В соответствии с пунктом 1.7.4 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. Недостатком данной нормы является возложение соответствующей обязанности на нанимателей жилого помещения, хотя субъектами самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения могут являться также собственники жилых помещений.

На основании анализа вышеизложенных нормативных предписаний, регламентирующих переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, можно сделать следующие выводы:

во-первых, в правоприменительной практике необходимо учитывать, что термины «переоборудование» и «переустройство» являются синонимами для обозначения установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. От указанных терминов необходимо отличать термин «реконструкция», обозначающий изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. На необходимость такого разграничения указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года <6>;

———————————

<6> Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 16.05.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 16; 2006. N 1. Ст. 21, N 31. Ст. 3442, N 52. Ст. 5498; 2007. N 21. Ст. 2455; 2008. N 20. Ст. 2251.

во-вторых, при процессуальном оформлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо учитывать официальное нормативное толкование, изложенное Верховным Судом РФ, о том, что в случаях когда переустройство и (или) перепланировка жилого помещения невозможны без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ), в орган местного самоуправления, наряду с другими документами, должно быть представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме;

в-третьих, правовыми последствиями самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения являются санкции, налагаемые в виде штрафа, обязанности привести жилое помещение в исходное состояние, либо выселение нанимателя (собственника) из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Читайте ещё по этой теме:

• Перепланировка на примере одной квартиры
• Является ли проведение самовольной перепланировки помещения предыдущим собственником основанием для освобождением от ответственности нового собственника?

Автор: Карпухин Д.В.