Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
- ст. 151 "Компенсация морального вреда"
- ст. 307 "Понятие обязательства"
- ст. 309 "Общие положения" (гл. 22 "Исполнение обязательств")
- ст. 310 "Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства"
- ст. 314 "Срок исполнения обязательства"
- ст. 330 "Понятие неустойки"
- ст. 332 "Законная неустойка"
- ст. 333 "Уменьшение неустойки"
- параграф 4 гл. 59 "Компенсация морального вреда" (ст. ст. 1099 - 1101)
Дополнительные ссылки:
- ст. 15 "Возмещение убытков"
- ст. 190 "Определение срока"
- ст. 421 "Свобода договора"
- ст. 431 "Толкование договора"

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Основные ссылки:
- ст. 4 "Договор участия в долевом строительстве"
- ст. 6 "Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства"
- ст. 7 "Гарантии качества, предусмотренные договором"
- ст. 8 "Передача объекта долевого строительства"
- ст. 10 "Ответственность за нарушение обязательств по договору"
- ст. 12 "Исполнение обязательств по договору"
Дополнительные ссылки:
- ст. 9 "Расторжение договора"
- ст. 19 "Проектная декларация"

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"
- ст. 13 "Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей"
- ст. 15 "Компенсация морального вреда"
- ст. 16 "Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя"
- ст. 17 "Судебная защита прав потребителей"
- ст. 23 "Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя"
- ст. 27 "Сроки выполнения работ (оказания услуг)"
- ст. 28 "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)"

Федеральная судебная практика

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
(П. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
(П. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

Меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
(П. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения ст. 333 ГК РФ являются ничтожными (п. п. 1 и 4 ст. 1, п. 1 ст. 15 и п. 2 ст. 168 ГК РФ).
(П. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств")

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
(П. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств")

Применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
(Абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

Применение судом ст. 333 ГК РФ по делам, возникающим из кредитных правоотношений, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
(П. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013)

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
(П. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда"

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").
(П. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, так как в силу ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
(П. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей")

Признание указанного в договоре об участии в долевом строительстве жилья срока исполнения обязательства застройщика технической ошибкой (опиской) возможно только лишь в случае, когда будет установлено, что обе стороны договора действительно имели в виду другой срок исполнения обязательства.
(П. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

По смыслу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
(Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26)

Застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает гражданину - участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ.
(Определение Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21)

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
(Определения Конституционного Суда РФ от 24.01.2006 N 9-О, от 22.01.2004 N 13-О)

Положение ч. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании, а потому не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя.
(Определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О)

При наличии заявления застройщика об уменьшении подлежащих взысканию с него неустойки и штрафа суду следует с учетом всех фактических обстоятельств дела установить разумный баланс между размером убытков, причиненных гражданину в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства (в частности, расходами на наем жилого помещения, упущенной выгодой в размере процентного дохода по банковскому вкладу), и начисленной суммой неустойки и штрафа. При этом названный баланс должен исключать получение гражданином - участником долевого строительства необоснованной и несоразмерной выгоды вследствие взыскания неустойки и штрафа.
(Определение Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 41-КГ18-27)

Бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры истцу или его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на ответчике, нарушившем обязательство.
(Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 18-КГ16-40)

Суд установил, что нарушение застройщиком сроков передачи помещения истцу обусловлено наличием выявленных недостатков, не препятствующих использованию помещения по прямому назначению, а также отказом истца от подписания акта приема-передачи объекта, а не задержкой строительства объекта или другими не зависящими от застройщика обстоятельствами. Следовательно, вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта отсутствует, равно как и основания для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде неустойки и взыскания упущенной выгоды.
(Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2016 N 307-ЭС16-19702)

Освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
(Определение Верховного Суда РФ от 25.07.2017 N 4-КГ17-25)

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям. При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.
(Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 5-КГ18-13)

В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со ст. 384 ГК РФ, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.
(Определения Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 305-ЭС18-7130, от 28.05.2018 по делу N 306-ЭС17-12245, А65-27690/2016)

Сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред.
Взыскание морального вреда в связи с нарушением прав за более ранний период просрочки обязательства по передаче объекта долевого строительства не препятствует заявлению требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства.
(Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 N 83-КГ16-14)

По смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 18-КГ17-211)

Практика Московского городского суда

Оснований для взыскания с застройщика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов не имеется, так как передаточный акт объекта долевого строительства был подписан в срок, предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Суд пояснил, что в передаточном акте подтвержден факт передачи объекта, соответствие качества передаваемого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, отсутствие претензий участника долевого строительства к качеству, площади, техническому состоянию, внешнему виду и другим характеристикам. Доказательств передачи истцу объекта в другую дату, чем указано в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, представлено не было.
(Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18)

Истец, отказавшись от принятия квартиры по передаточному акту без предусмотренных законом и договором оснований, злоупотребил своим правом. Суд учел, что застройщик впоследствии составил односторонний передаточный акт квартиры и не нарушил срок по передаче квартиры, следовательно, основания для начисления неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства истцу за указанный им период отсутствуют.
(Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0978/2019 по делу N 2-1415/18)

Если истец заявил требование о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть за нарушение неденежного обязательства, правила п. 6 ст. 395 ГК РФ при уменьшении неустойки не применяются.
(Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19)

Суд взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штраф и компенсацию морального вреда, поскольку ответчик в установленный срок не исполнил принятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры по договору участия в долевом строительстве, имела место просрочка передачи объекта истцу. Определяя период для исчисления неустойки, суд ограничил его днем составления одностороннего передаточного акта, по которому объект долевого строительства был передан истцу.
(Кассационное определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0609/19)

Коротко о важном

Исковые требования
Основные:
- о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
- о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;
- о защите прав потребителя;
- о компенсации морального вреда;
- о взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;
- о взыскании убытков (расходов истца на оплату аренды жилого помещения, коммунальных услуг, детского сада для ребенка и т.д.);
- о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности);
- о взыскании почтовых (почтово-телеграфных) расходов.
Дополнительные:
- о признании недействительными отдельных пунктов договора участия в долевом строительстве;
- о признании недействительным одностороннего передаточного акта;
- об обязании ответчика подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства в редакции истца, без исправлений;
- о признании незаконными действий ответчика в части невыполнения принятых на себя обязательств по передаче квартиры;
- об обязании ответчика передать истцу объект долевого строительства и ключи от него.
- Споры данной категории возникают из договора участия в долевом строительстве. Согласно этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
По этой категории споров истцом выступает участник долевого строительства, а ответчиком - застройщик. Истцом может быть участник долевого строительства, за которым вступившим в законную силу решением суда признано право собственности на объект долевого строительства - квартиру (например, Определение Московского городского суда от 25.05.2017 N 4г-4766/2017).

О том, как признать право собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования), а также на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, см. материалы "Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)", "Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)".

Кроме того, подать иск о взыскании неустойки (пени) с застройщика может общественная организация по защите прав потребителей (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-4272/2018).
- Отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Если договор заключен гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Кроме того, многочисленные разъяснения по рассматриваемому виду споров содержатся в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 (далее - Обзор от 19.07.2017), а также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (далее - Обзор от 04.12.2013).
- Исходя из положений ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по договору застройщиком участник долевого строительства вправе рассчитывать на уплату ему предусмотренных Законом N 214-ФЗ и указанным договором неустоек (штрафов, пеней) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
- Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность взыскания с застройщика неустойки (пени) в следующих случаях:
1) когда застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (далее также - объект) (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
2) когда застройщик нарушил срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, согласованный застройщиком с участником долевого строительства (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В п. 36 Обзора от 04.12.2013 пояснено, что при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В п. 8 Обзора от 19.07.2017 указано, что Закон N 214-ФЗ не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков. Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
- Самыми распространенными являются споры, связанные с нарушением застройщиком указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства.
Закон N 214-ФЗ обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве (п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Подробный порядок передачи объекта долевого строительства определен ст. 8 Закона N 214-ФЗ. Передача объекта может оформляться передаточным актом или другим документом о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Если участник долевого строительства уклоняется от принятия объекта в предусмотренный ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ срок или отказывается принять объект (за исключением ситуации, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта установленным требованиям к качеству), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или другой документ о передаче объекта (ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
При нарушении срока передачи объекта, прописанного в договоре, застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанная неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Если срок передачи объекта нарушен из-за уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта (другого документа о передаче объекта), застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
- Важно учитывать, что законодательство предусматривает возможность изменить срок передачи участнику долевого строительства объекта, прописанный в договоре (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Так, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение изменить договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
При применении этих положений следует учитывать разъяснения, приведенные в п. 4 Обзора от 19.07.2017, о том, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
В п. 24 Обзора от 04.12.2013 указано, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 ГК РФ).
- В Обзоре от 04.12.2013 пояснено, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства суды устанавливают, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения указанного обязательства застройщиком (абз. 1 раздела "Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве" Обзора от 04.12.2013).
Кроме того, разъяснены следующие особенности взыскания с застройщика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта (п. п. 20, 21, 22 Обзора от 04.12.2013):
- неустойка уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, а не положений Закона РФ "О защите прав потребителей" (в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства - гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности);
- неустойка является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон;
- размер неустойки определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта;
- от уплаты неустойки застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.
- Как показывает практика Мосгорсуда, в подавляющем большинстве случаев суд снижает размер присужденной истцу неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства на основании ст. 333 ГК РФ.
Необходимо принять во внимание, что размер указанной неустойки может быть снижен только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство (п. п. 9, 10 Обзора от 19.07.2017, п. 26 Обзора от 04.12.2013).
Если ответчик не заявлял о снижении неустойки и не представлял доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд откажет в снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Подобные прецеденты есть в судебной практике (например, Определения Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 5-КГ17-4, Московского городского суда от 19.11.2018 N 4г-12320/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.03.2018 по делу N 33-12867/2018, от 16.03.2018 по делу N 33-11480/2018).
Суды поясняют, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (например, Определения Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19, от 11.02.2019 N 4г-0497/19).
В Обзоре от 04.12.2013 указано, что в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств суды учитывают конкретные обстоятельства дела, в том числе: цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и другие обстоятельства (абз. 3 раздела "Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве" Обзора от 04.12.2013). Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства, соотношение неустойки с суммой целевого финансирования, характер обязательств застройщика (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.09.2018 по делу N 33-40106/2018, от 22.06.2018 по делу N 33-20765/2018, от 26.04.2018 по делу N 33-18246/2018).
Снижая размер неустойки, суд может учесть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора долевого участия в строительстве исходили при его заключении, объективные причины, по которым передача построенного объекта не была произведена в обусловленный договором срок (например, Определение Московского городского суда от 18.05.2018 N 4г-5779/2018). Иногда, мотивируя решение о снижении неустойки, суды ссылаются на то, что между сторонами был заключен договор, условиями которого являются неденежные обязательства, а передача вновь построенного объекта недвижимости (например, Определения Московского городского суда от 08.06.2018 N 4г-6644/2018, от 20.04.2018 N 4Г-3633/2018).
Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (п. 27 Обзора от 04.12.2013).
- Истец - гражданин, который не получил объект в согласованный в договоре срок, может рассчитывать не только на взыскание суммы неустойки за просрочку передачи объекта, но и на компенсацию морального вреда, а также на взыскание штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Закон N 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и взыскания указанного штрафа, в связи с чем суды удовлетворяют соответствующие требования на основании норм Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (п. 1.4 Обзора от 19.07.2017).
В п. 28 Обзора от 04.12.2013, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Сумма компенсации определяется судом с учетом принципа разумности и справедливости, степени нравственных страданий истцов и вины ответчика, конкретных обстоятельств дела (например, Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19, Определение Московского городского суда от 09.11.2018 N 4г-11094/2018).
Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки (п. 12 Обзора от 19.07.2017). Если застройщик перечислил участнику долевого строительства денежные суммы после предъявления иска, это не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 10 Обзора от 19.07.2017). Кроме того, предложение застройщика в ответ на претензию истца о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в собственность дольщика о предоставлении скидки на последующую покупку квартиры не является удовлетворением в добровольном порядке требований потребителя и основанием для отказа во взыскании штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 18-КГ17-211).
Судебная практика свидетельствует о том, что суды довольно часто применяют ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа, уменьшая ее (например, Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19, Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19).
В одном из решений Мосгорсуд пояснил, что ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" прямо не предусмотрена возможность уменьшения штрафа; вместе с тем не имеется разъяснений, запрещающих снижение размера штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 этого Закона (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2017 по делу N 33-27430/2017). В другом деле суд указал, что штраф, предусмотренный указанной нормой Закона РФ "О защите прав потребителей", является мерой ответственности за неисполнение обязательства и имеет ту же правовую природу, что и неустойка, следовательно, к нему могут быть применены положения ст. 333 ГК РФ об уменьшении в случае явной несоразмерности подлежащей взысканию суммы последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств перед истцом (Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19).
- Согласно ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также другим обязательным требованиям. В п. 14 Обзора от 19.07.2017 пояснено, что в случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Подробнее о том, как защитить права участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, см. материал "Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)".

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков (дефектов) объекта, согласованный застройщиком с участником долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Если недостаток (дефект) жилого помещения - объекта долевого строительства не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта). Такие правила предусмотрены в ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
В практике Мосгорсуда немного дел по искам о взыскании с застройщика неустойки (пени) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Большинство решений по ним вынесено в пользу ответчика (например, Определения Московского городского суда от 16.05.2018 N 4г-5740/2018, от 29.11.2017 N 4Г-14157/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2017 по делу N 33-29795/2017). Однако есть и решения, принятые в пользу истца (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 12.12.2018 по делу N 33-54105/2018, от 06.06.2017 по делу N 33-21992/2017).
- Необходимо отметить, что Закон N 214-ФЗ предусматривает случаи, когда участник долевого строительства вправе требовать от застройщика не только возврата денежных средств, уплаченных по договору, но и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег. Речь идет о ситуациях одностороннего отказа от исполнения договора, расторжения договора в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также признания договора недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения (ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9, ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Так, если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта или если в разумный срок, установленный участником долевого строительства, не устранил выявленные недостатки объекта, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств (их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.
Кроме того, застройщик обязан в установленный срок возвратить участнику долевого строительства денежные средства, внесенные им в счет цены договора, а также уплатить проценты по указанным выше правилам в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 и 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
В п. 33 Обзора от 04.12.2013 разъяснено, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ. При нарушении застройщиком срока возврата денежных средств, указанного в ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, также придется уплатить участнику долевого строительства проценты на соответствующую сумму (ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Судебная практика по взысканию с застройщика процентов немногочисленна и касается в основном ситуации их уплаты при расторжении договора по правилам ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. Имеются решения, принятые в пользу истца (например, Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10, Московского городского суда от 09.10.2018 N 4г-12838/2018, Кассационное определение Московского городского суда от 26.02.2018 N 4г-1560/2018).
- По данной категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.05.2017 N 33-16937/2017). Однако на практике до обращения в суд истец, как правило, направляет ответчику претензию с требованием о выплате неустойки или о неисполнении обязательств (например, Определение Московского городского суда от 21.11.2018 N 4г-14077/2018).
Обращаем внимание на прецедент, когда суд признал недействительным пункт договора участия в долевом строительстве, содержащий оговорку о возможности обращения истца с иском к застройщику только при соблюдении досудебного претензионного порядка (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.05.2017 N 33-16937/2017).
- Ответчик может предъявить встречное исковое требование (встречный иск), в том числе о признании заявления о расторжении договора недействительным, о взыскании с участника долевого строительства задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки (например, Определения Московского городского суда от 24.12.2018 N 4г-17474/2018, от 16.05.2018 N 4г-5740/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2018 по делу N 33-14082/2018).
- К спорам о взыскании с застройщика неустойки (пени) применяется общий срок исковой давности в три года, который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. ст. 196, 200 ГК РФ). По мнению Верховного Суда РФ, моментом начала течения срока исковой давности по данной категории дел является дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть день, следующий за последним днем для передачи квартиры истцу, а не день фактической передачи истцу объекта долевого строительства (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 77-КГ17-31). В некоторых случаях трехгодичный срок исковой давности исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи квартиры (например, Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0580/2019 по делу N 2-359/2017).
- Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ).
- Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, можно предъявить по выбору истца в суд по месту нахождения ответчика-организации, по месту жительства или пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора (ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 4 Обзора от 04.12.2013).
Выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу (ч. 10 ст. 29 ГПК РФ) (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 04.07.2017 по делу N 33-25742/2017, от 04.07.2017 по делу N 33-25620/2017).
Следует учитывать, что с 01.10.2019 ГПК РФ предусматривает возможность обращения граждан в суд в защиту прав и законных интересов группы лиц при наличии совокупности условий, перечисленных в ч. 1 ст. 244.20 ГПК РФ (ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 18.07.2019 N 191-ФЗ). Порядок и особенности рассмотрения дел о защите прав и законных интересов группы лиц установлены в гл. 22.3 ГПК РФ. К искам о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, положения ч. 7 ст. 29 ГПК РФ не применяются. Такие иски подаются по правилам исключительной подсудности по адресу ответчика (ч. 4 ст. 30 ГПК РФ).
Нередко в договор участия в долевом строительстве включается положение о том, что участник долевого строительства вправе обратиться за защитой своих прав в суд по месту нахождения застройщика или объекта долевого строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2018 по делу N 33-42118/2018).
Пункт 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" прямо предусматривает право потребителя (а не лица, оказывающего услугу или выполняющего работу) определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей, и ограничение этого права является ничтожным (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.06.2017 по делу N 33-21414/2017, от 16.02.2017 по делу N 33-5344/2017). Подобные условия договоров участия в долевом строительстве могут быть признаны недействительными по причине ущемления прав истца как потребителя (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2018 по делу N 33-17289/2018).
Если согласно условиям договора рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, должно происходить в суде общей юрисдикции по месту нахождения участника долевого строительства, суд может принять исковое заявление истца, поданное по месту нахождения застройщика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2017 по делу N 33-17237/2017). Имеются и примеры дел, когда суд, принимая исковое заявление к производству или передавая его на рассмотрение в другой суд, руководствуется условием договора о территориальной подсудности спора (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2017 N 4г-8182/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2017 по делу N 33-13907/2017).
В п. 5 Обзора от 04.12.2013 разъяснено, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
В судебной практике высказывается следующее мнение: если в иске указано дополнительное требование признать право собственности истца на квартиру или передать истцу объект долевого строительства по акту, иск подается по месту нахождения объекта недвижимости по правилам исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2017 по делу N 33-16330/2017, от 28.03.2017 по делу N 33-11559/2017).
- В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о взыскании денежных средств определяется исходя из взыскиваемой денежной суммы.
- Потребители и иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"), за исключением случаев, когда цена иска превышает 1 000 000 руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ). В ситуации, когда цена иска превышает 1 000 000 руб., указанные плательщики уплачивают госпошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (пропорционально цене иска) и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 руб.
- Обращаем внимание, что исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде - в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, - посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).

Рекомендации истцу

- Истцу, который намерен взыскать с застройщика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, необходимо доказать, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Об этом могут свидетельствовать документы, подтверждающие передачу истцу объекта с пропуском срока передачи, указанного в договоре (акты приема-передачи, односторонние передаточные акты), а также тот факт, что объект не был передан истцу на момент подачи искового заявления (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-17384/2018), не передан истцу на момент рассмотрения дела (например, Определение Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019).
При доказанности этого обстоятельства суды, как правило, выносят решение в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19).
- Обращаться в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует только после истечения срока его передачи, установленного договором или дополнительным соглашением к нему. В противном случае велик риск отказа в удовлетворении исковых требований. Так, при рассмотрении конкретного спора суд пришел к выводу, что на момент подачи истцом иска в суд, равно как и на момент вынесения судебного решения, установленный договором срок для передачи объекта не истек, следовательно, основания для применения к ответчику каких-либо штрафных санкций отсутствуют (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2017 по делу N 33-49103/2017).
- Истцу следует учитывать, что суд может отказаться взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, если установит, что по состоянию на начало периода просрочки, рассчитанной истцом, застройщик исполнил свои обязательства по передаче объекта: составил передаточный акт объекта или односторонний акт о передаче объекта, который истец не оспаривает (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18, от 14.02.2019 N 4г-0977/2019 по делу N 2-1238/18).
- Если истец подписал акт приема-передачи объекта, в котором указано на освобождение истцом застройщика от выплаты неустойки, вероятность принятия судом решения в пользу ответчика возрастает (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2018 по делу N 33-9301/2018).
- Если фактическое нарушение сроков передачи объекта произошло из-за действий (бездействия) истца, который не явился для составления акта приема-передачи в указанный в уведомлении срок или явился, но после осмотра квартиры без объяснения причин не получил ее по акту приема-передачи, уклонялся от принятия объекта в предусмотренный законом и договором срок, не доказал, что с момента извещения о готовности объекта к приемке он не имел возможности принять квартиру по вине застройщика, суд откажется взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0978/2019 по делу N 2-1415/18, от 21.11.2018 N 4г-14727/2018, от 19.11.2018 N 4г-14729/2018).
- Истцу, который планирует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует правильно определять период просрочки исполнения обязательства застройщика, учитывая разъяснения, приведенные в п. 23 Обзора от 04.12.2013.
Начало этого периода определяется днем, следующим после указанного в договоре (в дополнительном соглашении к договору) дня, с которым связывается исполнение обязательства (окончание указанного в договоре или дополнительном соглашении срока исполнения обязательства застройщика). Окончание периода просрочки - это день подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19).
Окончание периода просрочки исполнения застройщиком обязательства передать истцу объект не может определяться днем получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодатель не связывает дату исполнения обязательств застройщика по передаче участникам объекта долевого участия с датой ввода объекта в эксплуатацию (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2017 N 4Г-16011/2017). Также окончание периода просрочки не может быть связано с направлением истцу уведомления о приемке квартиры, которое возвращено за истечением срока хранения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2017 по делу N 33-19028/2017).
Если суд установит факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта в установленный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта установленным требованиям к качеству), окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (другого документа) о передаче объекта (п. 25 Обзора от 04.12.2013) (например, Кассационное определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0609/19, Определение Московского городского суда от 21.01.2019 N 4г-17530/2018 по делу N 2-3979/16). В подобных ситуациях, когда истец после получения от застройщика уведомления о завершении строительства и о готовности квартиры в нарушении условий договора не предпринял мер к получению объекта, суд может ограничить период просрочки днем, следующим за днем истечения срока для принятия истцом объекта, а не днем подписания сторонами акта приема-передачи (например, Кассационное определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-9730/2018).
Важно принять во внимание, что при переходе прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором (п. 13 Обзора от 19.07.2017).
- Истцу, который требует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует представить суду собственный расчет суммы неустойки (например, Определения Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019, от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 24.09.2018 N 4г-9719/2018).
- Если истец ранее обращался в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта за конкретный период, а также с сопутствующими требованиями, которые были удовлетворены судом, это не препятствует повторному обращению истца в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки (пени) за несоблюдение срока передачи объекта за другой, более поздний период, чем тот, что был заявлен в рамках предыдущего иска. В подобных ситуациях суд может принять решение в пользу истца по вновь заявленным требованиям в части взыскания неустойки, штрафа и компенсации морального вреда (например, Определения Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019, от 23.04.2018 N 4Г-1936/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16254/2018, от 30.03.2018 по делу N 33-13000/2018). По мнению Верховного Суда РФ, требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства могут быть удовлетворены, так как вступившим в законную силу решением суда в пользу истца взыскан моральный вред в связи с нарушением его прав за более ранний период просрочки обязательства (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 5-КГ17-219).
- При составлении искового заявления рекомендуется включить в него требования о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности) и почтовых (почтово-телеграфных) расходов. Подобные требования могут быть удовлетворены судом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2018 N 33-42837/2018).
- Относительно включения в иск требований о взыскании с ответчика убытков по оплате аренды (найма) жилья и других аналогичных требований (например, о взыскании оплаты коммунальных услуг, детского сада для ребенка, стоимости аренды нежилого помещения для хранения вещей истца) необходимо отметить следующее.
Анализ практики Мосгорсуда показывает, что вероятность удовлетворения таких требований низкая (например, Определения Московского городского суда от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 27.11.2018 N 4г-15000/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.10.2018 N 33-47600/2018, от 02.08.2018 по делу N 33-33672/2018).
Вместе с тем, по мнению Верховного Суда РФ, если между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь, основания для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения имеются (например, Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239). В другом случае Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и пояснил, что суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения истцу убытков в виде расходов по найму квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38).
- Иногда в исковое заявление включается требование о взыскании убытков в виде расходов истца по оплате процентов по кредиту, полученному для заключения договора участия в долевом строительстве (например, Определение Московского городского суда от 19.11.2018 N 4г-14729/2018). Истцу нужно учитывать, что суды обычно отказывают в удовлетворении такого требования и шансы на взыскание с застройщика процентов по кредитному договору минимальны (например, Определения Московского городского суда от 20.11.2018 N 4г-15571/2018, от 20.04.2018 N 4Г-3633/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-12377/2018).

Для принятия решения в пользу истца в связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства истцу необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Исковое заявление о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

В ___________________________________ районный суд

Истец: __________________________________ (Ф.И.О.)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Представитель Истца: ____________________ (Ф.И.О.)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Ответчик: _________________________ (наименование)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Цена иска: _____________ (п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ)
Госпошлина: __ (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ)

Исковое заявление о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

"___" ________ ___ г. между _________ (участником долевого строительства) (далее - Истец), с одной стороны, и "__________" (застройщиком) (далее - Ответчик), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве N ______ (далее - Договор), согласно которому объектом долевого строительства является однокомнатная/двухкомнатная/трехкомнатная/иная квартира, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, тип _____, расположенная на ____ этаже, секция N ___, N ___ на площадке в жилом доме по адресу/строительному адресу: _____ (далее - Квартира).
Согласно п. ____ Договора стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) руб.
В соответствии с п. ____ Договора Ответчик обязался передать Истцу Квартиру в срок не позднее _______.
- Истец оплатил стоимость Квартиры (цену Договора) в полном объеме, что подтверждается квитанциями/квитанциями к приходным кассовым ордерам/платежными поручениями/извещением о перечислении денежных средств/документами, подтверждающими оплату Истцом денежных средств по дополнительному соглашению к Договору, согласно условиям которого после обмеров БТИ фактическая площадь Квартиры увеличилась/другими документами об оплате/актом сверки взаиморасчетов/актом об исполнении обязательств (финансовых обязательств) по оплате/другими документами.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
- Ответчик нарушил срок передачи Квартиры Истцу, предусмотренный Договором/дополнительным соглашением к Договору от "___" ________ ___ г. N _____.
"___" ________ ___ г. Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о продлении срока разрешения на строительство до "___" ________ ___ г./уведомление о переносе сроков строительства/уведомление о переносе сроков передачи Квартиры/другое уведомление/Ответчик не уведомлял Истца о переносе/нарушении срока передачи Квартиры и не предложил в связи с этим изменить Договор.
"___" ________ ___ г. Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Квартиры к передаче/уведомление о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и приглашение для осмотра подлежащей передаче Квартиры/другое уведомление/Ответчик не уведомлял Истца о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Квартиры к передаче.
Квартира передана Истцу Ответчиком лишь "___" ________ ___ г./не передана Истцу Ответчиком на момент обращения Истца в суд с настоящим иском.
Об этом свидетельствуют Договор с указанием срока, в который Ответчик обязан передать Истцу Квартиру/дополнительное соглашение к Договору об изменении срока передачи объектов долевого строительства/дополнительное соглашение к Договору, согласно условиям которого после обмеров БТИ увеличились фактическая площадь Квартиры и цена Договора, но условия Договора о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи Квартиры Истцу не изменены/акт приема-передачи Квартиры/двухсторонний акт приема-передачи/передаточный акт/протокол разногласий по акту приема-передачи Квартиры/односторонний акт о передаче Истцу Квартиры/односторонний передаточный акт Квартиры/материалы дела, подтверждающие опубликование на официальном сайте Ответчика изменений к проектной декларации, в соответствии с которыми срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома был перенесен/уведомление Истца о переносе срока строительства многоквартирного дома/о продлении срока разрешения на строительство/письмо Истцу о переносе срока окончания строительства/о переносе приема-передачи Квартиры/уведомление Истца о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта к передаче/другие документы.
Уведомление Истца о нарушении срока передачи Квартиры, предложение изменить в связи с этим Договор/дополнительное соглашение к Договору об изменении срока передачи Квартиры Истцу/акт приема-передачи Квартиры Истцу/согласие Истца на изменение сроков передачи Квартиры отсутствуют.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случаях, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ либо если оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
- Истец направлял Ответчику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи Квартиры/с другими требованиями, которую Ответчик оставил без ответа/без удовлетворения/удовлетворил частично (по данной категории дел соблюдение досудебного (претензионного) порядка не обязательно).
Об этом свидетельствует претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи Квартиры/претензия о передаче Квартиры (о передаче Квартиры в надлежащем виде) и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта/претензия о зачете взаимных требований и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта/претензия с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (за просрочку исполнения обязательств)/претензионное письмо, в котором Истец потребовал произвести оплату неустойки за срыв договорных сроков передачи Квартиры и денежную компенсацию морального вреда/ответ Ответчика на претензию Истца с отказом выполнить требования Истца/письмо Ответчика, в котором он предложил подписать соглашение о выплате Истцу неустойки/документы, подтверждающие перечисление Ответчиком Истцу денежных средств в определенном размере в ответ на претензию Истца/другие документы/пояснения Истца об оставлении Ответчиком претензии Истца без ответа. Доказательства того, что Ответчик выплатил Истцу сумму, указанную в соглашении о выплате Истцу неустойки, отсутствуют.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения последнего от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) - при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
С 01.10.2019: согласно ч. 1, 2 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.
До 01.10.2019: согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Таким образом, по мнению Истца, Ответчиком были нарушены права Истца. Сложившаяся ситуация причинила Истцу значительные неудобства, а также нравственные страдания.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено следующее. При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Поскольку Ответчик в добровольном порядке не удовлетворил требования Истца, Истец считает возможным взыскать с Ответчика штраф.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% (пятидесяти процентов) от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В п. 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, разъяснено, что, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% (пятидесяти процентов) от суммы указанной неустойки.
Согласно ст. 15 ГК РФ и п. п. 1, 2 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 8, 10, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Взыскать с Ответчика неустойку (пеню) по договору участия в долевом строительстве от "___" ________ ___ г. N ______ за нарушение срока передачи Истцу Квартиры в размере ___________ руб.
2. Обязать Ответчика возместить Истцу понесенные убытки в размере ___________ руб.
3. Обязать Ответчика компенсировать Истцу моральный вред в размере ___________ руб.
4. Обязать Ответчика возместить Истцу судебные расходы в размере ___________ руб.
5. Обязать Ответчика возместить Истцу нотариальные расходы в размере ___________ руб.
6. Обязать Ответчика возместить Истцу почтовые/почтово-телеграфные расходы в размере ___________ руб.
7. Обязать Ответчика выплатить Истцу штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере ___________ руб.

Приложения:
1. Договор участия в долевом строительстве от "___" ________ ___ г. N ______.
2. Документы, подтверждающие оплату Истцом стоимости Квартиры (цены Договора) в полном объеме: квитанции/квитанции к приходным кассовым ордерам/платежные поручения/извещение о перечислении денежных средств/документы, подтверждающие оплату Истцом денежных средств по дополнительному соглашению к Договору, согласно условиям которого после обмеров БТИ фактическая площадь Квартиры увеличилась/другие документы об оплате/акт сверки взаиморасчетов/акт об исполнении обязательств (финансовых обязательств) по оплате/другие документы.
3. Документы, подтверждающие направление Ответчиком в адрес Истца информации о переносе/нарушении срока передачи Квартиры: уведомление о продлении срока разрешения на строительство до "___" ________ ___ г./уведомление о переносе сроков строительства/уведомление о переносе сроков передачи Квартиры/другое уведомление/другие документы.
4. Документы, подтверждающие направление Ответчиком в адрес Истца информации о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Квартиры к передаче: уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Квартиры к передаче/уведомление о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и приглашение для осмотра подлежащей передаче Квартиры/другое уведомление/другие документы.
5. Документы, подтверждающие нарушение Ответчиком срока передачи Квартиры Истцу, предусмотренного Договором/дополнительным соглашением к Договору: Договор с указанием срока, в который Ответчик обязан передать Истцу Квартиру/дополнительное соглашение к Договору об изменении срока передачи объектов долевого строительства/дополнительное соглашение к Договору, согласно условиям которого после обмеров БТИ увеличились фактическая площадь Квартиры и цена Договора, но условия Договора о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи Квартиры Истцу не изменены/акт приема-передачи Квартиры/двухсторонний акт приема-передачи/передаточный акт/протокол разногласий по акту приема-передачи Квартиры/односторонний акт о передаче Истцу Квартиры/односторонний передаточный акт Квартиры/материалы дела, подтверждающие опубликование на официальном сайте Ответчика изменений к проектной декларации, в соответствии с которыми срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома был перенесен/уведомление Истца о переносе срока строительства многоквартирного дома/о продлении срока разрешения на строительство/письмо Истцу о переносе срока окончания строительства/о переносе приема-передачи Квартиры/уведомление Истца о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта к передаче/другие документы.
6. Документы, подтверждающие направление Истцом Ответчику претензии с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи Квартиры/с другими требованиями, которую Ответчик оставил без ответа/без удовлетворения/удовлетворил частично: претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи Квартиры/претензия о передаче Квартиры (о передаче Квартиры в надлежащем виде) и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта/претензия о зачете взаимных требований и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта/претензия с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства/за просрочку исполнения обязательств/претензионное письмо, в котором Истец потребовал произвести оплату неустойки за срыв договорных сроков передачи Квартиры и денежную компенсацию морального вреда/ответ Ответчика на претензию Истца с отказом выполнить требования Истца/письмо Ответчика, в котором он предложил подписать соглашение о выплате Истцу неустойки/документы, подтверждающие перечисление Ответчиком Истцу денежных средств в определенном размере в ответ на претензию Истца/другие документы.
7. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.
8. Расчет исковых требований.
9. Доверенность представителя от "___" ______ ___ г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

"___" __________ ____ г.
Истец (представитель): __________________ (подпись) __________________ (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:
Определение Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19
Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19
Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19
Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19