Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, расположенных под этими объектами.

Исключительность означает то, что никакие иные субъекты, кроме собственников строений, не вправе реализовать предоставленную легально возможность в отношении застроенных земельных участков. Не может быть сомнений в том, что закрепление этого исключительного права в законодательстве является важной гарантией осуществления собственниками строений тех правомочий, которые вытекают из содержания права собственности в отношении принадлежащих им строений.

Тем не менее практика применения закрепленных в п. 1 ст. 36 ЗК РФ правовых норм показывает, что реализация субъективных исключительных прав собственниками строений нередко сопровождается наличием тех или иных препятствий, которые приходится преодолевать в разного уровня судебных инстанциях.

Особые сложности возникают у субъектов, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений.

Из п. 3 ст. 36 ЗК РФ следует, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. Принимая во внимание, что ситуация, когда строение находится в общей долевой собственности, является достаточно распространенной, рассмотрение проблем, возникающих у сособственников при реализации предоставленных им исключительных прав, представляет определенный интерес.

Нередко отказ органа публичной власти, которому принадлежит земельный участок, предоставить сособственникам расположенных на нем строений возможность выкупить такой земельный участок обусловлен несоблюдением сособственниками установленного в п. 5 ст. 36 ГК РФ порядка приобретения прав. Такой порядок предусматривает совместное обращение граждан или юридических лиц в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Так, ООО «Весна» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации г. Оренбурга, Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга о понуждении Администрации г. Оренбурга заключить договор купли-продажи доли земельного участка, расположенного под зданием, на условиях проекта договора ООО «Весна». Решением от 10 октября 2003 г. в удовлетворении исковых требований отказано. ООО «Весна» с решением не согласилось и просило его отменить, обратившись с кассационной жалобой в ФАС Уральского округа. Как следовало из материалов дела, ООО «Весна» направило главе Администрации г. Оренбурга письмо от 6 декабря 2002 г., в котором просило продать долю земельного участка, находящегося под магазином, расположенным на первом этаже и в подвале пятиэтажного жилого дома, литера А, по адресу: г. Оренбург, пр. Больничный, 12, а также произвести расчет нормативной цены земли покупаемой доли земельного участка и обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга изготовить кадастровую карту.

Повторное заявление с проектом договора купли-продажи указанной доли земельного участка ООО «Весна» направило в городскую Администрацию 26 июня 2003 г. В связи с отказом (письмо от 7 июля 2003 г.) Администрации г. Оренбурга продать долю земельного участка ООО «Весна» обратилось с иском в арбитражный суд.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку другие собственники жилого дома не обращались с заявлениями о приобретении неделимого земельного участка под домом в собственность, Администрация г. Оренбурга правомерно отказала ООО «Весна» в заключении договора купли-продажи доли земельного участка, что было подтверждено и Постановлением ФАС Уральского округа <1>.
———————————
<1> Постановление ФАС Уральского округа от 6 января 2004 г. N Ф09-3854/03-ГК.

Следует обратить внимание и на некоторые иные причины, по которым заключение такого договора при сложившихся обстоятельствах было невозможно. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом договора купли-продажи земельного участка могут быть только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, а не их доли. ООО «Весна» потребовало заключить договор купли-продажи доли земельного участка, на котором располагается здание, правовым результатом которого стало бы приобретение имущественного права в виде доли в праве общей собственности на земельный участок.

Как установлено в п. 2 ст. 246 ГК РФ, приобретение отдельной доли в праве общей собственности возможно только в случае существования долевой собственности на соответствующую вещь. Кроме того, доля в праве собственности на вещь может возникнуть при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Таким образом, ООО «Весна» могло бы приобрести долю в праве собственности на земельный участок только в том случае, если бы к моменту обращения земельный участок уже находился в общей долевой собственности. Однако из комментируемого Постановления видно, что это не так — к моменту обращения с заявлением о приватизации участок как единое целое находился в муниципальной собственности.

Второй вариант, при котором заявитель мог приобрести право на заявленную долю в земельном участке, — это поступление земельного участка в собственность сразу нескольких лиц. И такая возможность применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие частным лицам, предусмотрена (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Однако при этом должны быть соблюдены следующие условия: во-первых, находящееся на земельном участке здание, строение или сооружение должно находиться в общей собственности нескольких частных лиц; во-вторых, сособственники здания (строения или сооружения) должны совместно обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с заявлением о приобретении в общую долевую собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 36 ЗК РФ). В таком случае уполномоченный государственный или муниципальный орган заключает договор купли-продажи с несколькими лицами на стороне покупателя земельного участка.

В то же время в арбитражной практике имели место случаи, когда суды не принимали во внимание изложенные доводы и принимали решения, основанные на неправильном применении норм материального права.

Закрытое акционерное общество «ЛДС» (далее — ЗАО «ЛДС») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному учреждению по организации и осуществлению продажи государственного имущества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее — Фонд имущества Санкт-Петербурга) об обязании заключить договор купли-продажи N 194/2209 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, площадью 2209 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 44, литера А, на условиях проекта договора, представленного истцом.

Решением от 7 марта 2003 г. заключен договор купли-продажи N 194/2209 доли в праве общей собственности земельного участка общей площадью 2209 кв. м между КУГИ и ЗАО «ЛДС» на условиях согласованного сторонами в судебном заседании проекта договора, с учетом протокола согласования разногласий, установив цену 146111 руб. 10 коп. В кассационной жалобе КУГИ просит изменить решение суда, установить цену продажи земельного участка 1262239 руб. 90 коп., применив коэффициент к ставке земельного налога 8,64.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене как основанное на неправильном применении норм материального права. Пунктом 4 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Из материалов дела следовало, что истец является собственником нежилого помещения, находящегося в здании, в котором имеются и другие помещения, являющиеся собственностью иных лиц.

Поскольку, как видно из приведенных правовых норм, возможность выкупа одним собственником доли неделимого земельного участка не предусмотрена действующим законом, решение арбитражного суда было отменено, в иске отказано <2>.
———————————
<2> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июня 2003 г. N А56-38182/02.

Нередко права собственников строений на выкуп расположенных под ними земельных участков нарушаются в случаях, когда на этих земельных участках имеются объекты недвижимости, принадлежащие иным собственникам. Органы государственной и муниципальной власти, в чьей компетенции находится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность за плату и заключение договоров их купли-продажи, осуществляют эти полномочия по отношению к одним собственникам строений, ущемляя аналогичные права других.

ООО «Молния» (далее — общество «Молния») обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации города Курска, Комитету по земельными ресурсам и землеустройству города Курска, ОАО «Актив» (далее — общество «Актив») о признании недействительными Постановления Администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО «Актив» по ул. К. Маркса, 17″ и договора купли-продажи указанного земельного участка от 17 сентября 2003 г. N 30-03, заключенного между Администрацией и обществом «Актив».

Решением суда первой инстанции от 5 ноября 2004 г., оставленным без изменений Постановлениями суда апелляционной инстанции от 25 января 2005 г. и ФАС Центрального округа от 18 апреля 2005 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 обществу «Актив» был предоставлен в собственность принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 3145 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17, для производственно-хозяйственной деятельности. Между администрацией города Курска (продавцом) и обществом «Актив» (покупателем) был заключен договор от 17 сентября 2003 г. N 30-03 купли-продажи указанного земельного участка.

На спорном земельном участке находилось пятиэтажное нежилое здание площадью 5746,9 кв. м с техническим этажом площадью 218,4 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за обществом «Актив». Однако согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Курской области от 3 ноября 1997 г. по другому делу (N А35-48/10) за товариществом с ограниченной ответственностью «Молния» (правопредшественником истца) признано право собственности на нежилое помещение площадью 415,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17. Доля ТОО «Молния» в общей собственности на объект недвижимости составляет 34/472. При таких обстоятельствах ссылка судов на то, что истец не представил доказательств наличия у него права собственности на помещение, расположенное по упомянутому адресу, не является обоснованной и законной.

Между тем Постановлением Администрации города Курска земельный участок площадью 3145 кв. м, находящийся по указанному адресу, был предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений — обществу «Актив», с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли. При таких обстоятельствах выкуп обществом «Актив» земельного участка является незаконным. Требования общества «Молния» о признании недействительными оспариваемых Постановления Администрации города Курска и договора купли-продажи земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Постановлением Президиума ВАС Российской Федерации были отменены все предыдущие судебные постановления, Постановление Администрации г. Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 признано недействительным <3>.
———————————
<3> Постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2005 г. N 7659/05.

Полагаем, что, исходя из смысла нормы п. 3 ст. 36 ЗК РФ, она должна распространяться не только на сособственников зданий, строений, сооружений и собственников помещений, но и на собственников всех объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке. С целью преодоления различного толкования данной нормы правоприменительными органами и более четкого уяснения содержания требуется внесение дополнений в ее формулировку.

Автор: Ельникова Е.В.