При наличии ряда условий договор инвестирования в строительство коттеджа подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что нашло свое подтверждение в судебном процессе по иску клиента Московских юристов против Застройщика ООО «Мега-мечта»

К Московским юристам обратился гражданин Никифоров с просьбой помочь ему в решении нижеследующей проблемы.

31 августа 2009 года между Никифоровым и ООО «Мега-мечта» (Застройщиком) был подписан Договор об инвестировании строительства жилого дома (далее – Договор). Согласно условий данного Договора Никифоров должен был стать участником инвестирования строительства коттеджа, расположенного на земельном участке кадастровый № 50:04:0110301:10 по адресу: Московская область, Дмитровский район, Габовское сельское поселение, с. Озерецкое (далее – Коттедж).

В рамках выполнения своих обязательств по Договору Никифоров произвел оплату ООО «Мега-мечта» денежных средств, в размере 2 000 000 рублей. Согласно условиям Договора ООО «Мега-мечта» обязалось не позднее 01 августа 2010 передать Никифорову на праве собственности проинвестированный им Коттедж.

Однако в начале 2010 года Никифорову стало известно о том, что строительство Коттеджа еще даже не начиналось и ООО «Мега-мечта» испытывает финансовые затруднения, препятствующие началу строительных работ по строительству Коттеджа.

В связи с наличием этой (никем не подтвержденной официально) информации Никифоров решил расторгнуть заключенный им с ООО «Мега-мечта» Договор и потребовать возврата ранее уплаченных им денежных средств в размере 2 000 000 рублей. Однако Никифоров имел слабое представление о том, на каком основании он имеет право потребовать от ООО «Мега-мечта» оплаченных им по Договору денежных средств.

Московскими юристами Никифорову было разъяснено, что подписанный им с ООО «Мега-мечта» Договор подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На этом основании Никифоров имел право предъявить в суд иск против ООО «Мега-мечта» о признании договора незаключенным и взыскать с данной организации все ранее уплаченные гражданином Никифоровым денежные средства.

Московские юристы помогли гражданину Никифорову в составлении в суд иска против ООО «Мега-мечта» «О признании договора незаключенным, возврате денежных средств и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами» и представляли его интересы в суде первой инстанции по данному делу.

На досудебной подготовке по делу явившийся в суд представитель ООО «Мега-мечта» возражал против удовлетворения заявленного Никифоровым иска, заявив, что заключенный ООО «Мега-мечта» с Никифоровым Договор об инвестировании строительства жилого дома не подлежал государственной регистрации, поскольку речь идет о строительстве отдельного дома для проживания одной семьи, а не многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного судебный представитель ООО «Мега-мечта» настаивал в суде первой инстанции на том, что к данным правоотношениям подлежит применению Федеральный закон «Об инвестировании и инвестиционной деятельности», который не содержит требования об обязательной государственной регистрации договора.

Правовая позиция гражданина Никифорова в данном судебном споре была изложена Московскими юристами следующим образом.

В апреле 2010 года Никифорову стало известно о том, что разрешение на строительство Коттеджа было получено ООО «Векград» (Заказчиком строительства) в начале 2008 года. Данный факт судебным представителем ООО «Мега-мечта» не отрицался.

Поскольку разрешение на строительство объекта жилой недвижимости было получено Заказчиком строительства Коттеджа после 01 апреля 2005 года, то согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на данные правоотношения распространяются нормы вышеуказанного федерального закона.

Кроме того, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежал применению к данным правоотношениям также и по нижеследующим дополнительным основаниям.

В Договора было сказано, что Инвестор (то есть – Никифоров) – физическое лицо, которое от своего имени или группы физических лиц за счет собственных или заемных денежных средств осуществляет 100% инвестирование строительства Коттеджа и участвует вместе с иными юридическими и физическими лицами в реализации Инвестиционного проекта. Так же в Договоре говорилось о том, что предметом договора является 100% инвестирование Коттеджа и участие в инвестировании по реализации Инвестиционного проекта Инвестором.

Понятие Инвестиционного проекта было раскрыто в Договоре далее, и включало в себя совокупность организационно технических мероприятий по строительству коттеджа на участке №1 (кварталы 35, 36), являвшихся частью земельного участка площадью 2223170 кв.м. с кадастровым № 50:04:0110301:1, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, Габовское сельское поселение, с. Озерецкое.

В Договоре перечислялся комплекс мероприятий, связанных с застройкой земельного участка с кадастровым № 50:04:0110301:1 и наладкой на этом земельном участке инженерных коммуникаций.

Таким образом, гражданин Никифоров не просто профинансировал ООО «Мега-мечта» строительство отдельно взятого Коттеджа, а был совместно с другими инвесторами участником реализации Инвестиционного проекта, то есть принимал долевое участие в строительстве коттеджного поселка на земельном участке площадью 2223170 кв.м. с кадастровым № 50:04:0110301:1, расположенном по адресу: Московская область, Дмитровский район, Габовское сельское поселение, с. Озерецкое.

Согласно ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем, подписанный Никифоровым с ООО «Мега-мечта» Договор не прошел обязательную государственную регистрацию (на экземпляре Договора, имевшемся у Никифорова, отсутствовали какие-либо отметки, подтверждающие факт его государственной регистрации) и, таким образом, не может считаться заключенным.

По этой причине Никифоров счел оплаченную им ООО «Мега-мечта» денежную сумму в размере 2 000 000 рублей суммой неосновательного обогащения ООО «Мега-мечта», как полученную ответчиком по незаключенному договору, согласно требованиям ст.ст.168, 1102 ГК РФ.

Поскольку ООО «Мега-мечта» безосновательно (т.е. основании ничтожного договора, не порождающего правовых последствий) сберегло у себя денежные средства Никифорова, он также просил суд взыскать с ООО «Мега-мечта» проценты за пользование его денежными средствами в размере 114 729 рублей.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель ООО «Мега-мечта» признал обоснованность доводов Никифорова и предложил ему заключить мировое соглашение. По итогам переговоров между Никифоровым и ООО «Мега-мечта», проходивших при непосредственном участии Московских юристов, стороны договорились о заключении мирового соглашения нижеследующего содержания:

Никифоров Илья Иванович, именуемый в дальнейшем «Истец», в лице своего представителя по доверенности Егорова Константина Михайловича, с одной стороны, Общество с ограниченной ответственностью «Мега-мечта», в лице своего представителя по доверенности Петрова Петра Петровича, именуемое в дальнейшем «Ответчик», с другой стороны, являющиеся сторонами по иску Никифорова к ООО «Мега-мечта» «О признании договора незаключенным, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Мировое соглашение о нижеследующем:

1. Истцом предъявлен иск к Ответчику о признании ничтожным подписанного Истцом и Ответчиком Договора об инвестировании строительства жилого дома №000/09-00 от «____» ______________ 2009 года, взыскании с Ответчика в пользу Истца денежной суммы в размере 2 000 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 114 729 рублей, взыскании с Ответчика всех понесенных Истцом по делу судебных издержек, включая государственную пошлину.

2. Настоящее Мировое соглашение заключается сторонами в соответствии со ст.ст.39, 173 ГПК РФ для устранения по обоюдному согласию возникшего спора, явившегося причиной предъявления указанного выше иска.

3. По настоящему Мировому соглашению Ответчик обязуется оплатить на расчетный счет Истца сумму в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей в следующем порядке и размере:

1 000 000 (один миллион) рублей Ответчик обязуется перевести на расчетный счет Истца не позднее 30 августа 2010 года;

500 000 (пятьсот тысяч) рублей Ответчик обязуется перевести на расчетный счет Истца не позднее 30 сентября 2010 года;

500 000 (пятьсот тысяч) рублей Ответчик обязуется перевести на расчетный счет Истца не позднее 01 ноября 2010 года.

4. Указанную в п.3 настоящего мирового соглашения денежную сумму в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей Ответчик обязуется оплатить на расчетный счет Истца по нижеследующим банковским реквизитам:

Получатель платежа: Никифоров

Счет получателя: _____________________________

Банк получателя: _____________________________

Кор.счет № _________________________________

БИК _______________

ИНН ______________

5. Истец отказывается от заявленных исковых требований о взыскании с Ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, в размере114 729 рублей, и всех понесенных Истцом по делу судебных издержек, включая государственную пошлину.

6. После исполнения Ответчиком обязательства, предусмотренного пунктом 3 настоящего Мирового соглашения, Стороны не имеют друг к другу никаких материальных и финансовых претензий относительно исполнения условий Договора об инвестировании строительства жилого дома №000/09-00 от «____» ______________ 2009 года.

Просим настоящее Мировое соглашение утвердить, а производство по делу прекратить. Последствия прекращения производства по делу в связи с заключением Мирового соглашения, предусмотренные ст. 221 ГПК РФ, нам разъяснены и понятны.

Определением суда первой инстанции данное мировое соглашение было утверждено. Определение об утверждении в суде первой инстанции вышеуказанного мирового соглашения вступило в законную силу и ООО «Мега-мечта» обжаловано не было.

Источник: Московские юристы