Права собственника нежилого помещения при сносе дома

При предоставлении компенсации собственнику нежилого помещения в сносимом доме, собственник не вправе требовать компенсацию, не предусмотренную действующим законодательством.

К Московским юристам обратилось руководство ООО “АТМ” с просьбой помочь в решении нижеследующей проблемы. Распоряжением Правительства города на ООО “АТМ” были возложены функции застройщика многоэтажного дома.В соответствии с Распоряжением Правительства города «О признании аварийными домов по соответствующим адресам» был признан аварийным и подлежащим сносу жилой дом, в котором на праве собственности компании ЗАО “Вепрь”  принадлежало на праве собственности нежилое помещение площадью 60 кв.м. На основании вышеуказанного Распоряжения Правительства города земельный участок, занимаемый домами, подлежащими сносу был выделен под строительство высотного дома.

Обязанность по разрешению вопросов о компенсации изымаемых нежилых помещений Распоряжением Правительства города была возложена на ООО “АТМ”. На основании проведенного отчета независимым оценщиком была установлена рыночная стоимость нежилого помещения, подлежащего изъятию.

ООО “АТМ”  направило в адрес собственников офисов уведомление с предложением возмещения компенсации за изымаемое нежилое помещение, расположенное в доме, подлежащим сносу.

ЗАО “Вепрь” отказалось от предлагаемой компенсации и обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении ООО “АТМ” заключить с ЗАО “Вепрь” договор, в соответствии с которым ЗАО “Вепрь” должно быть предоставлено на праве собственности аналогичное нежилое помещение в новом многоэтажном дома, строительство которого осуществлялось на месте сносимого дома, где компании ЗАО “Вепрь” принадлежало на праве собственности нежилое помещение (офис).

Московские юристы помогли ООО “АТМ” в составлении отзыва на исковое заявление в арбитражный суд и представляли интересы ООО “АТМ” в арбитражном суде по данному судебному спору.По смыслу ст.421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом  РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

ЗАО “Вепрь” не располагало доказательствами, свидетельствующими об обязанности ООО “АТМ” заключить с ЗАО “Вепрь” соглашение о натуральной компенсации. Между тем, исходя из нормы ст.8 Гражданского кодекса РФ у суда отсутствовали основания для удовлетворения требования ЗАО “Вепрь”, т.к. не установлено оснований возникновения у ООО “АТМ” обязанностей перед компанией ЗАО “Вепрь” по заключению предложенного последним соглашения.

Таким образом, требование ЗАО “Вепрь” к ООО “АТМ” о предоставлении другого помещения в новом здании суд посчитал необоснованным, поскольку отсутствовали основания, предусмотренные ст.ст.8, 239 Гражданского кодекса РФ. Согласно п.2 ст.235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка. Согласно ст.239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Согласно ст.ст.4, 32 Закона г.Москвы от 14.05.2003 года N 27 «О землепользовании и застройке в г.Москве», изъятие для государственных нужд города Москвы земельных участков, необходимых для реализации государственных целевых программ города Москвы, производится по решению исполнительных органов государственной власти города Москвы.

Распоряжением Правительства города одним из условий инвестиционного контракта была обязанность по выплате денежной компенсации ЗАО “Вепрь”, в связи с изъятием земельного участка для нужд города, возложенная на ООО “АТМ”. В данном Распоряжении не содержались положения о предоставлении компенсации в иной форме.

Учитывая вышеизложенное, арбитражным судом было вынесено решение об отказе ЗАО “Вепрь” в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Источник: Московские юристы