В сложной экономической ситуации каждый из нас ищет способ получения дополнительного дохода. Использование имеющихся активов всегда привлекательнее чем приобретение новых.

2015 год стал переломным. Это последний год, в котором количество зарегистрированных юридических лиц превышало количество прекративших свою деятельность (449,1 к 236,6 в тысячах за год). Последующие годы количество зарегистрированных снижалось, а количество ликвидированных возросло и оставалось на уровне около 600 тысяч в год. Многие эксперты это связывают с активностями против фирм-однодневок.

Также в 2015 году был внесен законопроект о запрете на организацию хостелов и иных гостиничного типа учреждений в жилых домах. Рассмотрение данного законопроекта растянулось, он был принят Государственной Думой в третьем чтении в марте 2019 г.

Велись споры относительно даты вступления данного Закона в силу, в частности речь шла про июнь 2020 года, но окончательное решение было за 01.10.2019.

Результатом вступления в законную силу данного Закона явилось закрытие многих небольших предприятий гостиничного сектора.

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Итог: для того, чтобы предоставлять гостиничные услуги, жилое помещение требуется перевести в нежилое.

Как следует из нового Закона, для предоставления гостиничных услуг в хостелах необходимо получение статуса коммерческой недвижимости. Все такие объекты не должны располагаться выше первого этажа, поскольку иные помещения не могут быть переведены в нежилой сектор. Также обязательным требованием является отдельный вход с улицы.

Кроме этих требований, безусловно, требуется соблюдение требований пожарной, экологической, санитарной служб.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например, оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из ст. 23 ЖК РФ. Если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет вынесен отказ.

Вот что понадобится получить дополнительно:

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, что это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей, то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Для кворума в доме с 1 подъездом требуется: собственники, которым принадлежит более 2/3% голосов.

Для кворума в доме, где несколько подъездов, требуется: собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме, в том числе собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том же подъезде.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними коммерческое учреждение и что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям о запрете эксплуатации объекта капитального строительства — трехэтажного здания. В рамках разбирательства была проведена экспертиза.

Как установлено экспертом в исследовательской части экспертного заключения, здание соответствует определениям жилого дома, данным в Градостроительном кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, строительных нормах СП 55.13330.2016. Здание возведено с учетом требований СП 14.13330.2018. В то же время здание зарегистрировано как жилой дом, возводилось по правилам, допускающим строительство без разработки проектной документации, тогда как проектирование, строительство и приемка в эксплуатацию здания, соответствующего по вместимости и количеству номеров гостинице, должно осуществляться в соответствии с СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования». Кроме того, для жилого дома противопожарные требования по эвакуационным путям и лестницам являются ответственностью собственника жилого дома. Для гостиницы это нормативные требования.

На основании всех доказательств суд принял решение запретить эксплуатацию до момента приведения эвакуационных путей со 2-го и 3-го этажей здания в соответствие с требованиями противопожарной безопасности — СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Вывод: суд разрешил использовать помещения в качестве дома отдыха на основании следующих положений.

Частями 1, 2, 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Статьей 1 Правил землепользования и застройки Голубицкого сельского округа Темрюкского района установлено, что дом отдыха — это учреждение туризма и отдыха, в котором предлагаются услуги проживания и питания в комфортных условиях, гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов — строение этажностью не более 4 этажей, возведенное на участке, предоставленном под жилищное строительство или строительство объектов рекреационного назначения в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15.

Дело N 2-98/16, Кировский районный суд г. Томска, 14 января 2016 года.

Прокурор района обратился в Кировский районный суд г. Томска в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Ответчику.

Судом было установлено, что ответчику принадлежит квартира. Между Ответчиком (Наймодатель) и ООО (Наниматель) заключен договор найма указанного жилого помещения с целью проживания 1 человека и осуществления коммерческой деятельности.

Фактически Наниматель организовал в квартире мини-хостел вместимостью 22 гостя.

Из положений Жилищного кодекса РФ следует, что хостелы не относятся к жилым помещениям.

В силу ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, для организации гостиницы и оказания соответствующих услуг третьим лицам в принадлежащих на праве собственности жилых помещениях граждане обязаны первоначально в установленном законом порядке изменить статус помещений, то есть при получении соответствующих разрешений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления перевести свои жилые помещения в нежилые, а также осуществить сдачу Государственной приемочной комиссии в эксплуатацию данной гостиницы.

В ходе судебных заседаний были получены показания свидетелей (жильцов), что с ними не согласовывалось размещение хостела в квартире.

Суд пришел к выводу о том, что деятельность по организации хостела для временного размещения граждан в жилом помещении не только противоречит действующему законодательству, но и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

На основании всех доказательств суд решил обязать Ответчика устранить нарушения закона путем прекращения деятельности незаконно организованного хостела в жилом помещении и использовать данное жилое помещение по назначению.

Вывод из изложенного следует сделать следующий: перед тем как принимать решение об использовании помещений для размещения гостиницы, хостела, дома отдыха, необходимо крайне внимательно изучить нормативные документы и учесть все нюансы в части стандартов к такого рода помещениям, предписаний пожарной безопасности, статуса данного помещения, в противном случае можете лишиться права на использование такого помещения для такого вида деятельности.

Читайте ещё по этой теме:

• Соблюдение права собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое
• Перевод квартиры в нежилое помещение

Автор: Д. Царькова