На сегодняшний день тема споров между сторонами в сделках с недвижимостью по вопросам признания их недействительными является практически неиссякаемой, не теряя при этом актуальности.

Анализируя судебную практику по категории дел, которые связаны с заключением сделок, становится ясно, что наиболее популярны споры, имеющие отношение к недвижимому имуществу. Что касается участников гражданских правоотношений (сторон в сделке), то они стали охотнее прибегать к защите своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в суде. Их опыт может быть весьма полезен для практикующих специалистов в области юриспруденции.

Данная статья содержит некоторые факты по признанию состоявшейся сделки недействительной, обладающие немаловажным значением как для рядовых граждан, так и для более опытных юристов.

СРОКИ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Вопросам о сроках давности уделяется значительное внимание. По общему правилу отсчет срока давности при наличии споров о признании ничтожных сделок недействительными осуществляется непосредственно с того самого дня, когда лицу становится известно, что его право нарушено.

Подобные дела подлежат судебному рассмотрению в общем порядке в соответствии со ст. 181 ГК РФ (это 3 года с даты начала выполнения заключенной сделки).

К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жилье (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанный в 2005 г.

По решению суда иск удовлетворен. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.

ЗАВЕРЕННОЕ СОГЛАСИЕ СУПРУГА И ЕГО РОЛЬ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает в том числе, что для совершения сделки кем-то из супругов касательно распоряжения недвижимостью ему необходимо получить согласие второго супруга, заверенное нотариально.

Верховный Суд РФ подходит к рассмотрению дел о признании таких сделок недействительными по-разному.

В Определении Верховного Суда от 14.01.2005 идет речь о том, что ст. 35 СК РФ касается правоотношений мужа и жены, однако не регламентирует правоотношения прочих сторон гражданского оборота. К последним следует применять п. 3 ст. 253 ГК РФ, то есть каждый из собственников в общей долевой собственности может вступать в сделки и распоряжаться этим имуществом.

Если один из них вступает в сделку по распоряжению совместным имуществом, она может быть признана недействительной исключительно в связи с требованиями остальных собственников из-за отсутствия у этого лица правомочности и наличия доказательств того, что другой стороне это известно.

Тем не менее из этого правила нередко встречаются исключения. На сегодняшний день Верховный Суд РФ (Определение от 06.12.2011) отмечает, что ст. 35 СК РФ не устанавливает обязанности супруга-истца доказывать то, что при совершении такой сделки другая сторона знала о том, что подобное согласие отсутствует.

Так, на практике встречается правовая позиция, согласно которой спор разрешается следующим образом. Если ответчик докажет, что супруг, чье согласие не получено, был осведомлен и не возражал против сделки, иск о признании ее недействительной не удовлетворят, так как происходит злоупотребление правом истца (ст. 10 ГК РФ).

В качестве показательного примера — дело из архива Чернянского райсуда.

С. и Д. подписали предварительный договор и условились о подписании основного договора (покупка дома и участка земли). До подписания основного договора состоялась передача суммы, зафиксированной предварительной договоренностью от С. в пользу Д.

Суд обязал Д. заключить основной договор с С.

По итогам его подписания С. получил отказ в госрегистрации договора и отчуждения права собственности, так как не представил нотариально удостоверенного согласия на проведение сделки от супруга продавца (А.).

А. подал встречный иск, требуя признания договора как заключенного без его согласия недействительным (исковые требования С. сводились к регистрации договора и передаче права собственности).

Решением суда изначальные требования по иску удовлетворены.

Суд в этом случае правомерно указал на факт не только присутствия истца по встречному иску на подписании первичного договора, но и то, что он собственноручно пересчитывал полученные деньги. Стоит отметить, что вышеуказанные доводы суда заслуживают внимания, так как истец де-факто согласился на сделку, подтвердив это собственной деятельностью.

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛКИ: ЧУЖОЕ НЕЗАКОННОЕ ВЛАДЕНИЕ

Приобретение имущества у лица, не имеющего прав на его отчуждение, дает собственнику имущества право на обращение с иском касательно истребования его у незаконного приобретателя (ст. 301 — 302 ГК РФ). Если в этом случае подан иск о признании недействительной сделки, рассматривая спор, суд обязан учитывать нормы вышеуказанных статей согласно п. 35 Постановления Пленума.

Б. и Д. выкупили часть квартиры и земельный участок будучи в браке. Не заручившись заверенным в надлежащем порядке согласием супруги, Д. реализовал свою часть в недвижимости Ч. (договор купли-продажи), в свою очередь, Ч. перепродал ее И. по той же стоимости.

Октябрьский райсуд г. Белгорода произведенные сделки признал недействительными, кассационная инстанция оставила без изменения данное решение.

Судебная коллегия подтверждает, что судом учтены ст. 301 — 302 ГК РФ и сделан правомерный вывод о том, что сделка недействительна, а ответчик является недобросовестным покупателем.

Судом также правильно подмечено, что стоимость, указанная в обозначенных договорах, в 10 раз меньше, чем в других документах (меньше инвентаризационной и кадастровой, ответчики не предъявили доказательств оплаты, а второй договор был подписан менее чем через месяц по заключении первичного договора.

СОВЕРШЕННАЯ ДЛЯ ВИДИМОСТИ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ — НИЧТОЖНА

Решением суда взыскана определенная сумма с Ч. в пользу К. Должник произвел отчуждение своих долей на жилье, подарив их родителям после того, как было возбуждено исполнительное производство.

По решению суда произведенные договоры дарения признаны недействительными в качестве сделок без соответствующих намерений и наступления правовых последствий.

Таким образом, суд правомерно учел тот факт, что соответствующие правовые последствия по их результатам не наступили, участники продолжают иметь те же по сути правоотношения и существовавшую до их совершения ситуацию (лица живут в том же жилье, уплачивают коммунальные платежи и пр.).

Родство граждан, которые вступили в эту сделку, также свидетельствует о том, что намерения де-факто изменить свои права и обязанности должник не имел. Осуществление спорных сделок происходило исключительно де-юре, чтобы послужить незаконному сокрытию его имущества, которое в первую очередь было бы подвергнуто взысканию по его задолженности.

В КАЧЕСТВЕ ПОСЛЕСЛОВИЯ

На основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.

В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.

Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.

Подобное положение создается за счет распространенных ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определенным вопросам.

Тем не менее участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.

Читайте ещё по этой теме:

• Можно ли признать недействительной сделку, если имеются основания считать её незаключенной?
• Условия признания сделки недействительной. Виды недействительных сделок
• Понятие недействительности сделок, различие в правовой природе действительных и недействительных сделок

Автор: А. Волкова