Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма

Достаточно сложно в современных условиях решить вопрос о возможности признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным и, что самое главное, последствиях такого решения. Как известно, ранее в соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР) <1> ордер мог быть признан недействительным в судебном порядке в течение 3 лет со дня его выдачи в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Последствия признания ордера недействительным отличались в зависимости от наличия или отсутствия добросовестности в действиях лиц, получивших ордер, однако в любом случае из спорного жилого помещения они выселялись (ст. 100 ЖК РСФСР).

--------------------------------

<1> Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

В связи с тем что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации <2> (далее - ЖК РФ) этот вопрос не урегулирован, в литературе высказано суждение, что в настоящее время при принятии решения о предоставлении жилого помещения без достаточных к тому оснований (ч. ч. 1 и 2 ст. 57 ЖК РФ) договор социального найма, заключенный на его основании, будет являться ничтожным как сделка, не соответствующая закону (ст. 168 ГК РФ), и поэтому необходимо обращаться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167 ГК РФ) <3>. Проблема заключается, однако, в том, что признать договор социального найма противоречащим закону (с учетом того, что он заключается в соответствии с Типовым договором) практически невозможно, и поэтому закону противоречит не столько договор социального найма, сколько то решение о предоставлении жилого помещения, на основании которого он, в свою очередь, заключен. Однако решение о предоставлении жилого помещения обладает ярко выраженной публично-правовой принадлежностью, в связи с чем вопрос о признании его недействительным должен рассматриваться по правилам производства по делам, возникающим из публичных отношений, а не в порядке искового производства, в котором рассматривается требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Поэтому требование о применении этих последствий может быть рассмотрено только после того, как в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, признано недействительным решение о предоставлении жилого помещения. При этом признание решения о предоставлении жилого помещения недействительным, по сути, будет иметь преюдициальное значение для рассмотрения вопроса о применении последствий недействительности к договору социального найма в порядке искового производства.

--------------------------------

<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

<3> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 371.

Однако отсутствие в новом жилищном законодательстве оснований и последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основе договора социального найма приводит не только к проблемам выбора надлежащей процедуры для признания недействительными указанных актов. Главный же недостаток подобного законодательного решения заключается в том, что последствия недействительности гражданско-правовых сделок (а только нормами об указанных последствиях и остается руководствоваться при отсутствии иных норм в жилищном законодательстве) абсолютно не рассчитаны на жилищно-правовые отношения. Остановимся на этом более подробно.

Как известно, в ст. 100 ЖК РСФСР содержалось несколько моделей разрешения подобного рода ситуаций. Условно можно вести речь о том, что законодатель запрещал одностороннюю конфискацию жилого помещения в подобном случае и всегда ограничивался лишь двусторонней реституцией. Так, если гражданин ранее пользовался жилым помещением, то при признании ордера недействительным (вне зависимости от оснований такого признания) гражданин не только выселялся из спорного жилого помещения, но ему должно было также возвращаться его прежнее жилое помещение либо другое жилое помещение. Если же гражданин ранее не обладал жилым помещением, то другое жилое помещение должно было предоставляться ему только в том случае, если признание ордера недействительным было никак не связано с его неправомерными действиями. Кстати, следует оговориться, что в силу не совсем удачной редакции ст. 100 ЖК РСФСР трудно было прийти к выводу о том, кому принадлежало право выбора: выселить ли ордеродержателя в то помещение, которое он занимал, или в другое жилое помещение. По нашему мнению, по общему правилу в таких случаях должно было предоставляться другое жилое помещение, а прежнее жилое помещение могло быть предоставлено ненадлежащему ордеродержателю только в том случае, когда он сам заявлял такое требование и когда такое жилое помещение еще не было занято другим лицом. Еще раз лишь следует подчеркнуть, что несомненным оставалось только одно: ранее действовавшее жилищное законодательство строго исходило из тезиса о том, что конфискация прежнего жилого помещения как наказание за неправомерные действия в жилищном праве лишена всякого смысла, так как лицо, у которого будет отобрано жилое помещение, если оно имеет право на его предоставление в порядке социального найма, все равно должно быть поставлено на учет или его право состоять на учете должно быть сохранено.

Однако если и далее продолжать иллюстрированную логику авторов одного из комментариев к новому ЖК РФ, то следует прийти к выводу, что в случае если решение о предоставлении жилого помещения признано недействительным в связи с неправомерными действиями лица, в отношении которого оно принято (например, в связи с предоставлением им недостоверных сведений об источниках и уровне доходов, а также имуществе, подлежащем налогообложению), то следует вообще вести речь о применении ст. 179 ГК РФ (совершение сделки под влиянием обмана), и здесь уже данное лицо должно быть выселено без предоставления другого жилого помещения, в том числе и ранее им занимаемого.

Кроме того, в некоторых случаях в связи с признанием решения о предоставлении жилого помещения недействительным по основаниям, не связанным с неправомерными действиями лица, в отношении которого оно принято, оказывается весьма затруднительным и применение ст. 167 ГК РФ. Имеются в виду ситуации, встречавшиеся ранее не так уж редко, когда выдачей ордера нарушались права других граждан, в частности, когда ордер выдавался на юридически занятую жилую площадь. Противоправным в таких случаях являлось поведение не ответчика, а других лиц, иногда даже не тех, кто вынес решение о предоставлении жилого помещения или выдал ордер с нарушением прав других граждан. Например, жилищно-эксплуатационная организация, сама не располагая сведениями о временном отсутствии нанимателя, проживающего в спорном помещении, не сообщила об этом ни владельцу жилого фонда, ни местной администрации. Таким образом, в защите нуждались жилищные права не только истца, но и ответчика. ЖК РСФСР в данном случае предусматривал хоть какие-то минимальные гарантии для лица, получившего ордер таким образом: ему должно было быть предоставлено другое жилое помещение в доме государственного или муниципального фонда. Новый ЖК РФ, предполагая применение в этом случае ст. 167 ГК РФ, вообще не гарантирует права такого лица: если он ранее занимал жилое помещение в доме государственного или муниципального фонда, то ко времени признания недействительным нового договора социального найма оно, как правило, уже обременено правами нового нанимателя и поэтому не может быть ему возвращено; если же у него ранее не было жилого помещения, то возвращать по ст. 167 ГК РФ ему вообще нечего.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. <4> эта ситуация была решена лишь наполовину. В п. 3 данного Постановления указано, что, если истцом по делу о признании ордера недействительным и о выселении является местная администрация либо предприятие, учреждение или организация, в исковом заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, в которое должно быть выселено лицо, получившее ордер. Если на истца такая обязанность не может быть возложена, что как раз и касается предъявления иска гражданами, чьи жилищные права нарушены, то суд привлекает к участию в деле лицо, по решению которого ответчику предоставлено спорное жилое помещение и выдан ордер, и на него возлагается обязанность предоставить выселяемому другое жилое помещение. Однако понятно, что в первую очередь должны быть защищены жилищные права гражданина-истца. С другой стороны, лицо, на которое суд возложит обязанность предоставить выселяемому другое жилое помещение, может и не располагать свободным помещением на момент рассмотрения дела в суде и даже на момент исполнения судебного решения о выселении. Да и формально по новому ЖК РФ, как уже было сказано, наймодатель и не обязан предоставлять в этом случае другое жилое помещение.

--------------------------------

<4> Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

Представляется, что закон должен возложить на лицо, принявшее решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, признанное в дальнейшем недействительным, обязанность предоставить выселяемому жилое помещение в течение срока, который может быть установлен законом, например, в течение трех месяцев, и на это время предоставить ему временное жилье в маневренном жилом фонде. Однако подобное положение непосредственным образом должно найти свое отражение в новом жилищном законодательстве.

Автор: Бакирова Е.