Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.
Ничтожные и оспоримые
Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
- оспоримые (недействительные в силу решения суда)
- и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.
Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.
Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Основания признания
Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).
Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:
I. Ничтожные сделки
Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.
Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.
Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.
Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.
Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.
СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.
Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.
Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.
Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.
Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.
Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.
Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.
Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.
II. Оспоримая сделка
Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным
Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.
Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.
Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.
В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.
Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.
Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.
Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.
Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.
Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.
Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.
Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.
Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.
Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.
В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.
Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Тревоги не бессрочны
Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.
Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.
Читайте еще по этой теме:
- Недействительность сделок в новых разъяснениях Верховного Суда РФ
- Заключение сделки с несуществующей организацией
- Притворные и подозрительные сделки: сравнительный анализ
- О последствиях совершения сделки неуполномоченным лицом
Автор: Е. Дагинова
Здравствуйте. У нас такая ситуация. Мы продали квартиру в частном деревянном доме (по документам проходит как квартира в многоквартирном доме), в июне 2014 года, в связи с некоторыми обстоятельствами покупателя, въехали в квартиру в мае 2014 года. При подписании договора было указано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию и жилое помещение признано пригодным для проживания. Акт приема-передачи составлен не был, но в договоре купли-продажи было указано, что договор имеет силу акта приема-передачи. И вот, спустя 3 месяца после сделки (4 месяца после того как въехали покупатели в жилое помещение), покупатель заявил, что одна стена дома отсыревает и требует с нас возврата части денег на ремонт, либо грозится пойти в суд. То ли на возврат части денег, то ли на признание дома аварийным. Причем достоверно известно, что покупатели уже вносили изменения в изначальное состояние - снимали внешнюю и внутреннюю отделку дома. Стоит ли нам переживать по этому поводу? Есть ли основания признать сделку недействительной? Или обязать нас выплатить часть суммы? И как происходит процедура признание жилья аварийным и несут ли ответственность за это продавец (бывший собственник)?
Поскольку квартира уже была передана покупателю, и на этапе передачи квартиры никаких замечаний по её состоянию у покупателя не было, то оснований для расторжения договора, в данном случае, нет.
Однако покупателя может заявить в суде исковое требование об уменьшении цены договора, на сумму, необходимую для ремонта квартиры. Тогда судом будет назначено проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы, оплата которой (весьма немаленькая) будет возложена на истца. Но, поскольку истец уже выполнил часть ремонтных работ за свой счет, то эксперт, с высокой долей вероятности, не сможет подтвердить, что квартира была передана покупателю именно в том состоянии, в котором она находится сейчас. Тогда суд должен будет истцу в удовлетворении иска отказать.
Сотрудники обслуживающей компании утверждают, что установили новый счетчик электроэнергии для обычной жилой квартиры, который выдал показания расхода электроэнергии за два месяца на 450000,00 рублей. Впоследствии его, якобы, сняли и заменили. Как доказать, что в обычной жилой квартире, где проживает стандартная семья, просто невозможен такой расход электроэнергии. Но дело может быть передано в суд.
Установка нового счетчика производится с подписанием с жильцами квартиры соответствующего акта, в котором указываются дата установки счетчика и его серийный номер. Соответственно, если новый счетчик был установлен, то у вас на руках должен остаться второй экземпляр подписанного вами при установке счетчика акта.
Если счетчик был заменен, то сотрудниками местного энергосбыта составляется ещё один акт - о несанкционированной замене счетчика, в котором указываются серийный номер прежнего счетчика (который, как уже было указано выше, значится в имеющемся у вас на руках акте об установке счетчика) и номер нового (незаконно установленного счетчика).
Если двух вышеуказанных актов (на первом из которых должна стоять ваша подпись) у истца не имеется, то доказать факт подмены счетчика истец не сможет.
Я продал дачу (земельный участок). Сделку зарегистрировал в регистрационной палате на основании розового свидетельства о собственности. Покупателю были предоставлены все необходимые документы на собственность, справка о отсутствии задолженности по участку. Прошел месяц с момента продажи, покупатель грозится расторгнуть сделку в связи с тем, что в дачном правлении не был подписан какой-то договор от правления. Правомочны ли претензии покупателя, и нет ли мошенничества со стороны дачного правления?
Судя по всему, речь идет не о продаже земельного участка, как такового, а об отсутствии вашего заявления в правление дачного кооператива о включении покупателя в состав членов кооператива вместо вас. Это обстоятельство препятствует покупателю участка в пользовании инфраструктурой кооператива (дорогами, водопроводом, электроэнергией и т.д.), но никак не является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка. Вам нужно просто подать в правление кооператива заявление с просьбой об исключении вас из состава членов кооператива, и включении вместо вас в состав кооператива покупателя вашего земельного участка. На этом конфликт будет исчерпан.
У пенсионеров есть просроченные кредиты. Сосед ввел в заблуждение, что квартиру за долги могут отобрать, предложил фиктивную сделку купли-продажи, чтобы банкам не отдавать.
Подписали 2 пенсионера (собственники) договор купли-продажи, отнесли в кадастровую палату, а на следующий день опомнились, отозвали документы из кадастровой палаты.
Денег, которые указаны в договоре, ни один из пенсионеров не получал (расписки не было), но есть акт приема-передачи.
Сосед как узнал, что документы отозваны, подал исковое заявление в суд. Определением наложен арест на квартиру, и просит обязать довести сделку до конца.
Если сделка купли-продажи не была до конца исполнена его сторонами (покупателем не была оплачена цена сделки), и договор не прошел обязательную процедуру государственной регистрации перехода права собственности, то продавцы могут подать встречный иск о признании договора не заключенным. В этом случае у суда не будет правовых оснований для признания за покупателем права собственности на спорную квартиру.
Здравствуйте! Мой вопрос немного похож на вопрос от 17.09.14 г. Ситуация аналогична, только я выступаю со стороны покупателя. Летом купили часть дома. Зимой выявились недостатки: стены сильно потрескались, стали рушиться. Оказалось, что продавцы сделали ремонт, "накрасили губы" и продали недвижимость, как жилую. По факту вызвали эксперта, который признал, что жилье аварийное. Есть ли шанс выиграть в суде, если ремонт мы не делали, все оставили, как есть. И как лучше подавать иск: на ремонт или признание сделки недействительной. Не хочется, чтобы при возврате денег от продавца было обременение, то есть по факту ни денег, ни дома...
Вам нужно будет подать в суд иск об уменьшении цены договора купли-продажи жилого помещения, и просить суд взыскать с продавцов излишне уплаченную вами цену (равную стоимости ремонта по приведению помещения в состояние, пригодное для проживания в нем).
Мне принадлежит 1/2 доля однокомнатной квартиры. Собственником второй половины является мой дядя. Он после перенесенного инсульта не является полностью дееспособным, но официально недееспособным не признан, проживает в квартире со своей женой. Они отказываются выкупить мою половину и не соглашаются продать мне свою половину. Я нашла покупателя и хочу продать свою половину, после нотариально заверенного отказа (посылаю письмо и жду месяц). Может ли моя сделка быть признана недействительной (если они захотят оспорить сделку, и предоставят документы, что дядя недееспособный)? Что меня ждет в случае признания сделки недействительной?
Вам достаточно будет отправить через нотариуса письменное уведомление о предстоящей продаже вашей доли квартиры, согласно требованиям ст.250 ГК РФ. Если адресат не получит это уведомление, но у нотариуса будут на руках документы, подтверждающие, что уведомление было доставлено на почтовое отделение адресата, нотариус обязан будет выдать вам Свидетельство о том, что вы исполнили требования ст.250 ГК РФ. После этого вы сможете спокойно продать свою долю третьим лицам.
Здравствуйте!
Отец (75 лет) в 2012 году написал доверенность на свою молодую супругу 40 лет (по факту - фиктивный брак), на переоформление земельного участка на него, т.к. прежняя супруга умерла, а участок был зарегистрирован на нее. Недавно узнаем, что нынешняя его супруга в 2013 году оформила земельный участок на себя по договору купли-продажи (видно, воспользовалась доверенностью). Теперь супруга требует развода, но отец в шоке и хочет вернуть участок. Как это можно сделать? На сегодняшний день они еще состоят в браке. Прошу ответ прислать на мою электронную почту.
С уважением, Галина
В данном случае нужно внимательно изучить текст доверенности. Если в доверенности четко прописана цель её выдачи (оформление права собственности на земельный участок на имя доверителя), то сделку купли-продажи нужно будет оспорить в судебном порядке по двум основаниям:
1) Поверенный при заключении сделки купли-продажи вышел за пределы предоставленных ему доверителем полномочий;
2) Между супругами может быть заключен только безвозмездный договор (например, договор дарения), поскольку при возмездной сделке купли-продажи супруги пользуются во возаиморасчетах общими денежными средствами, что не допускается.
Добрый день!
Я развожусь с мужем, и предстоит раздел имущества. Квартира, в которой мы проживаем, была продана мне моими родителями уже когда я находилась браке. Сделка по купле-продаже была мнимой и, по сути, прикрывала собой дарение квартиры. Как можно избежать деления квартиры? Можно ли сделку признать недействительной и, впоследствии, оформить ее в виде дарения мне? Спасибо!
Ваши родители могут подать в суд иск к Вам о расторжении договора купли-продажи квартиры, мотивируя своё исковое требование тем, что денег за проданную квартиру они от Вас не получили. Вам нужно будет прийти в суд и подать заявление о признании иска. Суд расторгнет сделку купли-продажи, квартира будет возвращена в собственность Ваших родителей, и вы сможете избежать раздела этой квартиры при расторжении брака.
Здравствуйте! Хотелось бы узнать. Мы с мужем купили квартиру по ипотеке в феврале 2015 за 1980 т.р., по просьбе знакомых, т.е. кредитный договор на нас, а знакомые были продавцами. Они в квартире остались проживать и мы их там прописали. Как вознаграждение мы получили от них часть суммы. Соответственно, платеж по ипотеке мы поделили, но они выплачивать больше не могут. Вот вопрос: может ли регпалата признать сделку недействительной и что будет в этом случае? Расписку на получение денег мы не писали, только написали между собой договор в простой письменной форме, где указали, кто, что поимел от этой сделки. Будет ли этот договор иметь в суде силу? И какой срок исковой давности по такому делу? Заранее спасибо!
Росреестр осуществляет лишь технические функции, связанные с регистрацией перехода прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) этого имущества. Правом на обращение в суд для признания сделки недействительной (а сделка может быть признана недействительной только в судебном порядке) Росреестр не обладает.
Однако сам по себе договор купли-продажи недвижимого имущества порождает какие-либо правовые последствия (включая право собственности на жилье и право требования по оплате денежных средств) лишь с момента его регистрацией Росреестром.
Мой брат на месте многолетней свалки разработал участок под покос и несколько лет пользовался им, оформив аренду в сельской администрации. Затем оформил крестьянско-фермерское хозяйство и подал заявление на оформление данного участка в собственность. Но влиятельный Генеральный директор агропредприятия, используя свои возможности и связи, через подставных лиц оформил участок в собственность (сейчас он третий собственник). Брат воспитывает двоих приемных детей семи лет. Что-то можно сделать, чтобы вернуть участок?
Если договор аренды до продажи земельного участка не был расторгнут, то ваш брат может по-прежнему пользоваться этим земельным участком на правах арендатора (ст.617 ГК РФ). Однако оснований для оспаривания сделки купли-продажи земельного участка в содержании вашего вопроса не усматривается.