Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.
Ничтожные и оспоримые
Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
- оспоримые (недействительные в силу решения суда)
- и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.
Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.
Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Основания признания
Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).
Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:
I. Ничтожные сделки
Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.
Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.
Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.
Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.
Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.
СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.
Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.
Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.
Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.
Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.
Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.
Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.
Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.
II. Оспоримая сделка
Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным
Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.
Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.
Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.
В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.
Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.
Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.
Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.
Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.
Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.
Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.
Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.
Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.
Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.
В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.
Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Тревоги не бессрочны
Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.
Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.
Читайте еще по этой теме:
- Недействительность сделок в новых разъяснениях Верховного Суда РФ
- Заключение сделки с несуществующей организацией
- Притворные и подозрительные сделки: сравнительный анализ
- О последствиях совершения сделки неуполномоченным лицом
Автор: Е. Дагинова
Здравствуйте. Мы с мужем в 2011 году купили дачный участок. Продал нам его, якобы, представитель собственника, показав нам доверенность. Мы получили собственность на землю. Сейчас первый собственник земли утверждает, что доверенность он не давал и договор купли-продажи не подписывал, что подпись является поддельной, и с 2008 по 2014 гг. находился за рубежом. И хочет признать сделку недействительной. Что делать и куда обращаться? И мы такие не одни. Завтра пройдет первый суд. Таких участков много и всех людей ждет эта участь.
Вам подать в суд, в котором рассматривается иск бывшего собственника земельного участка, заявление о пропуске им трехлетнего срока исковой давности, установленного ст.197 ГК РФ (если речь идет о ничтожной сделке). Также вам нужно заявить в суде (тоже подав письменное заявление) о признании вас добросовестными приобретателями земельного участка. Если лицо, продавшее вам земельный участок, не будет привлечено к уголовной ответственности, то оснований для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности, и для отказа в признании вас добросовестными приобретателями земельного участка, у суда не будет.
Добрый день! Купил квартиру, не подошла мне, и я ее продал. Сейчас звонит человек, у кого я квартиру покупал и говорит, что его договор купли-продажи с предыдущим владельцем суд признал недействительным и аннулирует. Что в этом случае должен делать я, и каковы последствия для меня?
Вам нужно взять у продавца квартиры для ознакомления хотя бы ксерокопию судебного решения, чтобы детально ознакомиться с его содержанием.
Если в решении суда будет сказано, что в отношении истца (человека, который передал эту квартиру Вашему продавцу) было совершено преступление, и квартира выбыла из его владения преступным путем, то тогда возможен лишь один итог – признания судом заключенного Вами договора купли-продажи квартиры недействительным, и последующее взыскание Вами с продавца квартиры ранее оплаченных Вами за эту квартиру денежных средств.
Если же в решении суда ничего не будет сказано о ранее совершенном и установленном приговором суда по уголовному делу преступлении в отношении бывшего собственника квартиры, то когда против Вас будет подан в суд иск о признании заключенного Вами договора купли-продажи недействительной сделкой, Вы сможете подать в суде письменное заявление о признании Вас добросовестным приобретателем квартиры.
В случае признания Вас добросовестным приобретателем, Ваш договор на покупку квартиры и последующая Ваша сделка по продаже квартиры будут оставлены судом в силе, и Вам не нужно будет взыскивать деньги с продавца квартиры, и не нужно будет затем отдавать деньги, полученные Вами от последнего покупателя квартиры.
Здравствуйте. Ситуация такая. Жена продала дом без моего согласия, выдав риелторам доверенность на сбор документов. Они волшебным образом поставили печать о разводе и продали дом. Ни я, ни жена об этом не знали. Доверенность была генеральная. По какому пути нам следует пойти?
Указанные обстоятельства являются основанием для подачи вами и вашей женой заявления в полицию о привлечении к уголовной ответственности по фактам мошенничества (ст.159 У К РФ) и подделки документов (ст.327 УК РФ). Одновременно с подачей такого заявления вы можете подать в суд иск о признании договора купли-продажи дома недействительной сделкой, как совершенной по поддельным документам и без получения вашего письменного согласия на отчуждение дома.
Я купила долю в частном доме. Теперь второй дольщик подает иск. Говорит, что его не уведомляли о продаже. Документов, подтверждающих уведомление, у меня нет. С момента вступления в право собственности прошло 3 года. Продавец уже умер. Какие шансы у второго дольщика добиться признания сделки недействительной?
Оснований для признания заключенного вами договора купли-продажи в содержании вашего вопроса не содержится. У соседа есть возможность лишь подать в суд иск по ст.250 ГК РФ о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли дома. Однако вы сможете письменно заявить о пропуске истцом предусмотренного ст.250 ГК РФ трехмесячного срока исковой давности с момента заключения договора, что будет являться основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленного им иска.
Добрый день! Приобрел два года назад квартиру. Выяснилось, что в настоящее время по уголовному делу проверяется факт совершения преступления в отношении одного из собственников квартиры, владевшей ею ранее. Якобы, в результате преступления этот собственник лишился квартиры. Я приобрел эту квартиры третьим после этого собственника, т.е. между мной и этим собственником было два владельца. Уточните, какие последствия для меня, если вдруг факт совершения преступления в отношении этого первого собственника будет доказан. И есть ли смысл перепродать эту квартиру или может быть обратиться с иском в отношении моего продавца, чтобы вернуть ему квартиру и получить обратно деньги? Спасибо.
В том случае, если приговором по уголовному делу будет установлено, что квартира выбыла из владения одного из её бывших собственников преступным путем, то приговор по такому уголовному делу будет являться основанием для изъятия квартиры у её нынешнего собственника. То есть лицо, у которого эта квартира была изъята преступным путем, вправе будет взять приговор по уголовному делу, и подать против нынешнего собственника в суд иск об истребовании этой квартиры из чужого незаконного владения. Если на момент подачи такого иска в суд собственником квартиры будете вы, то квартира будет изъята судом из вашего незаконного владения. Если вы успеете продать эту квартиру другому лицу, то ответчиком по иску будет являться новый собственник квартиры. При этом, каждый из прежних собственников квартиры вправе будет подать в суд иск против лица, продавшего ему эту квартиру, о возврате денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи квартиры, как суммы неосновательного обогащения продавца.
Подскажите, пожалуйста. Приобрела в ипотеку земельный участок. Бывший супруг продавца подал иск о признании сделки недействительной, хотя продавец приобрела данный участок до брака. На участке возведен капитальный фундамент, истец требует его раздела, так как фундамент возведен в браке. Сейчас идет суд. Как мне быть, если сделку все же признают недействительной. Могу ли я вернуть свои деньги. Ведь на участке мною произведены улучшения, построен гостевой домик. Как быть с процентами по ипотеке?
Поскольку земельный участок был приобретен вне брака, то правовых оснований для признания сделки купли-продажи этого земельного участка недействительной, в данном случае, не имеется. Максимум, что может сделать бывший муж продавца земельного участка – это подать в отдельном судебном процессе иск к бывшей жене (опять-таки не к вам) о взыскании части вырученных при продаже земельного участка денежных средств, в виде компенсации его расходов по возведению фундамента.
Родственница в 1993 году купила дачу, состоящую из домика на земельном участке 680 кв.м. Продавец владела дачей на праве ПНВ. Договор купли-продажи был зарегистрирован нотариально. Продавец умерла. В 2005 году родственница продает эту дачу и земельный участок моему брату по предварительному договору. Брат фактически землей не пользовался, и право собственности никак на землю не оформил (ни через суд, никак). Сейчас выяснилось, что в 2011 году данный земельный участок оформлен в собственность (в выписке из ЕГРП - написано собственность) и в 2012 году участок продан еще раз. Сейчас он так же заброшен. Что делать брату? Может ли он обратиться в суд о признании права собственности за ним на основании предварительного договора? Можно ли здесь говорить о хищении? Каковы шансы в суде отсудить участок? Спасибо.
Если в предварительном договоре не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, то такой предварительный договор считается действующим в течение одного года. Поэтому срок действия предварительного договора истек в 2006 году, и сейчас говорить о нарушении его условий или о каком-то хищении уже бесполезно.
Максимум, что может сделать ваш брат – это потребовать возврата сумм, уплаченных им при заключении предварительного договора, как суммы неосновательного обогащения продавца (вашей родственницы), и процентов за пользование чужими денежными средствами. Но это требование можно будет заявить только в том случае, если ваш брат оплатил продавцу в 2005 году какие-либо денежные средства, и передача денег была документально зафиксирована.
Спасибо за ответ, но остался вопрос - в предварительном договоре указано, что основной договор будет заключен, как только Продавец оформит должным образом документы на себя (а они до сих пор и не оформлены). Это указание не влияет на срок предварительного договора? И еще. Продавец по предварительному договору умерла. Наследник, ни о деньгах ничего не знает, ни толком о земле. Знает только, что где-то когда-то была дача. Как быть? Да и не в возврате денег вопрос. Участок этот нужен. И сейчас себестоимость этой земли намного выше той, за которую брат ее купил.
Предварительный договор не порождает возникновение права собственности на имущество, лишь обязывает стороны заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. Если срок действия предварительного договора не определен, то он считается заключенным на один год, и по прошествии года теряет свою юридическую силу.
Поскольку речь идет о предварительном договоре, заключенном в 2005 году, то действие этого предварительного договора прекратилось в 2006 году.
Из вышеуказанного следует, что право требования на заключение основного договора прекратилось в 2006 году.
Как следует из содержания вашего предыдущего вопроса, в 2012 году земельный участок был уже официально продан другим лицам. То есть никаких (даже теоретических) прав на эту землю наследник не имеет и иметь не может. Максимум, что он может сделать – это потребовать от несостоявшегося продавца земельного участка (родственницы) возврата денежных средств и выплаты ему процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 2006 по 2016 год.
ительными документами или строкой в договоре можно обезопасить себя от дальнейшего признания договора не действительным, оспоримым или ничтожным.
Полностью обезопасить себя от возможного признания договора недействительным (оспоримым или ничтожным) не получится. Можно лишь минимизировать риски, с которыми вы можете столкнуться при признании сделки недействительной. Например, в тексте договора купли-продажи можно прописать отдельным пунктом, что в случае признания договора недействительным по инициативе продавца или третьих лиц, продавец обязуется компенсировать покупателю рыночную стоимость купленного имущества, по цене на день принятия судебного решения о признании сделки недействительной.
Здравствуйте. Такая ситуация. Была продана квартира, собственником которой являлся отец (жили с матерью), с устной договоренностью о покупке на них квартиры в новостройке. Улучшение жилищных условий. За 3 месяца до этого отец находился на лечении в психдиспансере. Занимался всем этим женатый брат. Временно родители (пенсионеры) переехали в дом, приобретенный четой брата, в другую область, проживают там в настоящее время. Квартира была приобретена, но брат оформил её на себя, якобы, переоформят позже. Этого не произошло, все время откладывалось. Прошло 8 лет, теперь брат разводиться. Пилят квартиру. У родителей собственности нет никакой. Возможно ли родителям отсудить квартиру себе. Спасибо.
Предметом спора, в данном случае, может быть не новая квартира, а денежные средства, вырученные братом от продажи старой квартиры. Эти денежные средства родители могут взыскать с вашего брата в судебном порядке, на основании ст.1102 ГК РФ, как его неосновательное обогащение. И уже после взыскания этой суммы неосновательного обогащения ваши родители смогут приобрести себе другое жилье.