Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.
Ничтожные и оспоримые
Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
- оспоримые (недействительные в силу решения суда)
- и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.
Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.
Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Основания признания
Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).
Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:
I. Ничтожные сделки
Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.
Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.
Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.
Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.
Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.
СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.
Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.
Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.
Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.
Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.
Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.
Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.
Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.
II. Оспоримая сделка
Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным
Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.
Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.
Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.
В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.
Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.
Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.
Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.
Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.
Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.
Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.
Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.
Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.
Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.
Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.
В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.
Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Тревоги не бессрочны
Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.
Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.
Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.
Читайте еще по этой теме:
- Недействительность сделок в новых разъяснениях Верховного Суда РФ
- Заключение сделки с несуществующей организацией
- Притворные и подозрительные сделки: сравнительный анализ
- О последствиях совершения сделки неуполномоченным лицом
Автор: Е. Дагинова
Ситуация такая. Купили квартиру по ипотеке. Квартира была оформлена на двух собственников (условно А и Б). Год назад собственник А продал свою долю Б. Следовательно, Б стал полноправным собственником. Но у собственника А остались долги по квартплате, из-за которых председатель ЖСК судится и пытается присудить их собственнику Б, признав их сделку недействительной. Вопрос: может ли суд признать мою сделку купли-продажи недействительной или наложить на меня эти обязательства по оплате платежей.
Правовых оснований для признания сделки купли-продажи доли квартиры недействительной в содержании вашего вопроса не усматривается. Если квартиру при наличии такого судебного спора вы уже приобрели, то максимум, что может сделать председатель ЖСК – это подать в суде иск о замене ответчика (собственника Б) на его правопреемника (то есть на вас), после чего суд может взыскать долги по квартплате с вас, как с нынешнего собственника квартиры.
Мама купила на днях стиральную машинку в рассрочку на 3 месяца. При этом оформили по паспортным данным моей сестры (она была рядом), а подпись попросили поставить маму. После установки стиралки, мама осталась недовольна ее качеством стирки, желает ее вернуть магазину, а магазин отказывается ее принимать, мол, в компьютер все вбито и кредит оформлен, мы ничего не можем сделать. Я считаю, что если паспортные данные взяты одного человека, а пописывала мама, то сделка недействительная и мама может не оплачивать в таком случае кредит, если магазин не хочет забирать и возмещать первый взнос. Права ли я?
В данном случае покупателем стиральной машины является ваша сестра, поскольку именно её паспортные данные были внесены в текст договора купли-продажи. Однако, поскольку ваша сестра сам договор купли-продажи не подписывала, то можно заявить требование о признании договора купли-продажи незаключенным и о возврате оплаченных по договору денежных средств.
Наш дом разделен на две половины: наша часть 4-х стенок, соседняя - 3-х, с общими несущими конструкциями. Сейчас узнала, что соседи продали свою часть дома под снос, не поставив нас в известность. Могу ли я оспорить сделку?
Помогите разобраться! Продала землю 10 га сельхоз, для ведения КФХ. Сделку заверили у нотариуса. Через месяц приходит покупатель с претензией, что земля не сельхоз, что вошла в земли населенных пунктов! ИЖС ПЗЗ Ж1Б!!! Это они узнали в муниципалитете. Мы ни сном, ни духом, сеяли арбузы до сделки, претензий по использованию к нам не было. Могут ли покупатели расторгнуть сделку или признать ничтожной. Ведь мы продавая заказывали новый кадастровый паспорт, где указано СЕЛЬХОЗ! Выписка ЕГРП - Сельхоз! Муниципалитет утверждает, что об изменениях град.плана извещал в газете... и якобы я должна была менять категорию и т.д. Что делать? Помогите, пожалуйста! Сделка прошла, деньги потрачены...
В содержании вашего вопроса не усматривается оснований для признания сделки купли-продажи части дома недействительной. Если соседям принадлежала отдельная часть дома, а не доля в праве собственности на весь дом, то они вправе были продать свою часть дома кому угодно, не ставя вас в известность. Если же вашим соседям принадлежала не часть дома, а доля в праве собственности на весь дом, то они должны были изначально предложить вам выкупить их долю дома, и нарушение этого правила влечет за собой не признание сделки недействительной, а перевод в судебном порядке на вас прав и обязанностей покупателя доли, на основании ст.250 ГК РФ.
Покупатель вправе будет потребовать в судебном порядке расторжения сделки купли-продажи, если сумеет доказать, что НА МОМЕНТ подписания договора земельный участок уже не являлся землями сельскохозяйственного назначения. Однако, исходя из сведений ГКН и ЕГРП на этот земельный участок, по всем официальным сведениям та земля именно В МОМЕНТ подписания договора относилась к землям сельскохозяйственного назначения. Поэтому, при начале судебного разбирательства по иску покупателя, вам достаточно будет представить суду выписки из ГКН и ЕГРП по состоянию на день подписания договора. Этого будет достаточно, чтобы суд установил вашу добросовестность при заключении сделки и отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении договора.
Вот у меня такая ситуация. Я могу сделку расторгнуть? У меня, допустим, 2 детей, и когда была не в адекватном состоянии, я сделку расторгнуть?
Да, можете.
Хотелось бы узнать, если квартиру подарил отец сыну по дарственной, то в каких случаях имеет права на эту квартиру его жена и дети сына?
Если речь идет о праве собственности на квартиру, то дети и жена собственника могут получить право собственности на всю квартиру или её долю в двух случаях:
1) В случае дарения им собственником всей квартиры или её доли;
2) В случае смерти собственника квартиры (в порядке наследования).
Родители купили дом с участком (оформили на отца) и построили новый дом, документы на него не оформили. В 2002 году они умирают, мы с братом обратились в нотариальную контору с заявлением на наследство по 1/2. СВИДЕТЕЛЬСТВО НА ПРАВО НАСЛЕДОВАНИЯ не получили т.к. не было документов на дом. Он проживал с родителями, т.к. развелся с женой. Договориться с ним по поводу дальнейшего оформления мы не смогли. Затем вскоре у него инсульт, затем второй. Я его, естественно, не тревожила. 22.09.16 он умер от третьего инсульта. Я обратилась в Росреестр. Оказывается, 10.02.15 он дом оформил (я предполагаю по декларации). Как мне признать эту сделку незаконной? И оформить по праву принадлежащие мне полдома? Наследники у него есть. Получается ведь, они со второй женой все незаконно провернули, не поставив в известность меня. Они знали, что на свою долю я претендую и есть заявление у нотариуса.
Вам нужно будет в судебном порядке установить факт принятия наследства, открывшегося в 2002 году после смерти родителей, и просить суд признать за Вами право собственности на 1/2 долю земельного участка и расположенного на нем дома. Ответчиками по такому иску будут наследники Вашего брата.
В 2004 году купила земельный пай (могла покупать, т.к. уже являлась пайщиком этого участка). Был заключен дкп, подписан передаточный акт, однако заявление о регистрации перехода права собственности в росреестр не подавалось. В 2016 году сторонами договора было подано заявление о регистрации перехода права собственности. В выписке из егрп право продавца указано. Однако при проведении правовой экспертизы росреестром было неожиданно обнаружено, что в 2008 году право на этот пай за продавцом было повторно зарегистрировано и перешло к другому покупателю на основании договора купли-продажи. При этом ранее зарегистрированное право продавца на этот же пай по неизвестной причине осталось актуальным. Могу ли я в этой ситуации пытаться признать сделку от 2008 года недействительной, т.к. этот объект уже был ранее продан мне? Узнала я об этой повторной продаже только в августе этого года. Какой срок исковой давности у меня есть? Не прошел ли он еще?
В данном случае вам нужно оспаривать не сделку 2008 года, поскольку такой договор считается заключенным с момента его подписания, а отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности на ваше имя. Если с 2008 года по настоящее время переход права собственности не было зарегистрировано, то Росреестр не имел права отказывать вам в регистрации перехода права по законному вами в 2004 году договору. Срок на обжалование неправомерного отказа Росреестра в судебном порядке составляет три месяца.
Продали квартиру в маленьком городке и переехали в город. В пригороде купли участок и домик площадью 29 кв.м в 2007 году и 1/2 оформила на себя и дочь (была на этот момент несовершеннолетняя. Старый дом снесли (акт сноса есть) и на данный момент построили первый этаж площадью 100 кв.м, жилой 30 кв.м. Задекларировали также по 1/2 доле на дом и участок. Дочь разошлась с мужем и с ребенком пять лет переехала к нам, здесь же мы все прописаны. Дом мы строили с мужем, копили деньги и сам он многое, что делал. Она не вложила ни копейки. С ней проживать невозможно, каждый день скандалы и обвинения, хотя и не пьет, не наркоманит. Хочет свою долю продать, только недостроенный дом дорого не продаж. Купить ей квартиру мы не можем, я на пенсии 8000 рублей и зарплата 10000 рублей, у мужа тоже не очень большая зарплата в данный момент. Могу ли я подать иск на половину затраченных нами средств на строительство (только, что мне это даст) или как-то вернуть 1/2 долю, оформленную на нее?
Поскольку ваша дочь на совершенно законных основаниях имеет 1/2 долю дома и земельного участка, а вторая половина дома и земельного участка принадлежит вам, то доказать факт неосновательного обогащения (по ст.1102 ГК РФ) вашей дочери будет крайне сложно. Дело в том, что даже если весь дом был бы построен только за ваш счет, в силу закона 1/2 доля дома должна была быть оформлена на вашу дочь, как на собственника 1/2 доли земельного участка под домом. Поэтому в суд нужно будет предоставить не просто документы на строительство дома, а договор на строительство дома, подписанный вами или вашим мужем, а также платежные документы по этому договору, оформленные на имя заказчика строительства (лица, подписавшего договор на строительство дома). Только в этом случае можно будет просить суд взыскать с вашей дочери половину понесенных затрат.
В случае выигрыша данного судебного спора, вы сможете взаимозачетом переоформить на себя права на 1/2 долю дома и земельного участка, оформленные сейчас на имя вашей дочери.
В сентябре 2015 г. районный суд Москвы по моему заявлению признал мой брак недействительным по причине первого не расторгнутого брака у супруги. После этого она признала и первый свой брак недействительным и подала на отмену решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Районный суд отклонил заявление по вновь открывшимся обстоятельствам, но в апелляции Мосгорсуд поддержал заявление бывшей супруги о новом обстоятельстве, соответственно, отменил решение районного суда и отправил дело на новое рассмотрение, мотивируя тем, что решение, принятое на основе недействительной сделки, тоже недействительно. Законно ли это? Есть ли противоречия?
Судя по всему, Московский городской суд руководствовался теми документами, что имелись в материалах судебного дела. И, видимо, документов о том, что в суде были два параллельных судебных процесса, и второй брак был признан недействительным по основанию наличия первого не расторгнутого брака, в материалах судебного дела не имеется. Если приложить эти документы к материалам судебного дела, то появится основание для применения судом первой инстанции нормы ст.10 ГК РФ, и установления факта злоупотребления правом со стороны заявителя. Это и будет основанием для отказа в отмене судебного решения по вновь открывшимся основаниям.