Гражданский кодекс РФ

— глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)

— п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»

 

 

Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)

 

 

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)

 

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3.)

 

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».)

 

 

В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные.

(Определение Московского городского суда от 11.12.2013 N 4г/5-12685/13.)

 

Если согласно договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязан выплатить продавцу денежные средства после регистрации договора и перехода права собственности и денежные средства не переданы продавцу в этот срок, то срок исковой давности для заявления продавцом требования о расторжении договора исчисляется с момента государственной регистрации договора.

(Определение Московского городского суда от 31.10.2013 N 4г/9-10938/2013.)

 

Если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

(Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4г/3-1980/13.)

 

Если на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения последнее было обременено ипотекой, о которой продавец не сообщил покупателю, но до подписания сторонами акта приема-передачи помещения ипотека была прекращена, то не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи по иску покупателя на основании ст. ст. 451, 460 ГК РФ.

(Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062.)

 

Если помимо основного договора купли-продажи жилого помещения, покупатель также заключил посреднический договор (договор-поручение) на оплату стоимости помещения третьему лицу, действующему в интересах продавца (поручителю), то оплата покупателем денежных средств данному третьему лицу, подтвержденная свидетельскими показаниями гражданина, получившего от имени организации-поручителя деньги от покупателя, и приходным ордером организации-поручителя, свидетельствует о надлежащем исполнении покупателем обязательств по оплате жилого помещения, и в этом случае исковое требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подлежит отклонению.

(Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4г/9-10012/2012.)

 

Сторона договора, направившая заказное письмо о его расторжении в адрес другой стороны, признается выполнившей надлежащим образом обязанность по досудебному урегулированию спора о расторжении, предусмотренную в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013.)

 

Сам по себе факт отсутствия расписки продавца жилого помещения в получении денежных средств от покупателя не может являться основанием для удовлетворения иска продавца о расторжении договора купли-продажи помещения. Суд может, в частности, принять во внимание показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745.)

 

Если в договоре купли-продажи жилого помещения установлено, что все расчеты произведены сторонами до заключения договора, то продавец в дальнейшем не вправе требовать расторжения договора ввиду неоплаты покупателем стоимости жилого помещения. При решении вопроса, исполнил ли покупатель свое обязательство по договору, не имеет правового значения, когда и при каких обстоятельствах, в какой сумме и какими платежами покупатель произвел оплату за жилое помещение.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2012 по делу N 11-15255.)

 

Если покупатель жилого помещения утверждает, что оплатил денежные средства за жилое помещение, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения, то суд обязан исследовать подлинный акт и заверить приобщаемую к делу копию, а также установить, имеется ли такой же акт в регистрационном деле Росреестра.

Отсутствие таких документов может служить основанием для отклонения довода покупателя о том, что он оплатил приобретаемое жилое помещение. Суд также может не принять акт во внимание в том случае, если продавец укажет на содержащуюся в нем ошибку, которая не могла быть допущена, если бы акт был подлинным (например, ошибку в написании имени продавца).

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505.)

 

Если факт оплаты по договору купли-продажи жилого помещения не подтверждается никакими доказательствами, то имеет место существенное нарушение договора купли-продажи и иск продавца о расторжении договора и о возврате ему жилого помещения подлежит удовлетворению. Если в договоре купли-продажи жилого помещения не определен срок исполнения покупателем обязанности по оплате помещения, то для определения начала течения срока исковой давности по требованию продавца о расторжении договора суд может принять во внимание свидетельские показания о том, в какой срок покупатель обещал произвести оплату, а также момент направления покупателю требования об исполнении обязательств по договору.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12.)

 

Поскольку срок исполнения сторонами обязательств, связанных с куплей-продажей квартиры, не определен договором, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора, начал течь с момента перехода права собственности на спорную квартиру согласно свидетельству о регистрации.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2012 по делу N 11-11464.)

 

 

 

Основное:

— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако прослеживаются следующие тенденции. Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3, Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4г/3-1980/13, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36640, от 22.06.2012 по делу N 11-11464). В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами (например, Определения Московского городского суда от 27.11.2013 N 4г/1-11487, от 04.06.2012 по делу N 11-7455/12, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12). Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права (требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. ст. 395, 486 ГК РФ либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ), принадлежит продавцу (Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014).

— Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неоплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.08.2013 по делу N 11-25285, от 08.08.2012 N 11-13768/12, от 22.06.2012 по делу N 11-11464).

 

 

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

 

 

 

— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности.

— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

 

 

 

 

 

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____г. N _____(далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./другими документами.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./другими документами.

Акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____г. N _____, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры, в действительности не является подтверждением оплаты. Об этом свидетельствует наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/другие документы. Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

Акт приема-передачи Квартиры отсутствует, при этом Ответчик не оплатил/не полностью оплатил предусмотренную Договором стоимость Квартиры в течение _____ календарных/рабочих дней с момента государственной регистрации Договора/другого срока в соответствии с п. _____ Договора, что подтверждается требованием Истца о расторжении Договора «___» ________ _____г., направленным Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/договором аренды индивидуального банковского сейфа от «___» ________ _____г. N _____, заключенным в соответствии с условиями Договора/другими документами.

Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был оплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора/ получил от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, тогда как в соответствии с п. _____ Договора Ответчик должен был уплатить Истцу за приобретенную Квартиру денежные средства в размере ______ (______) рублей.

Ответчик чинит Истцу препятствия в допуске в Квартиру и пользовании ею, хотя в п. _____ Договора предусмотрено право Истца безвозмездно пожизненно пользоваться Квартирой даже при переходе права собственности на Квартиру к другому лицу/другое аналогичное право, что подтверждается постановлением органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенным по обращению Истца от «___» ________ _____г., в котором Истец просил подтвердить факт его незаконного выселения из Квартиры в нарушение условий Договора/другими документами.

Полагая, что Ответчик существенно нарушает Договор, Истец «___» ________ _____г. направил в адрес Ответчика требование о расторжении Договора, которое Ответчик оставил без ответа/на которое Ответчик «___» ________ _____г. ответил отказом.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

 

 

1. Расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения «___» ________ _____г. N _____.

2. Возвратить Квартиру в собственность Истца.

 

1. Доказательства, подтверждающие права Истца на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./копии других документов, подтверждающих права Истца на Квартиру.

2. Доказательства, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи Квартиры в Управлении Росреестра и права Ответчика на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./копии других документов, подтверждающих права Ответчика на Квартиру.

3. Доказательства того, что акт приема-передачи Квартиры, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры, в действительности не является подтверждением оплаты: Акт приема-передачи Квартиры от «___» ______ ___г. и наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/другие документы.

4. Доказательства, подтверждающие неоплату или неполную оплату Ответчиком стоимости Квартиры при отсутствии акта приема-передачи Квартиры: требование Истца о расторжении Договора от «___» ________ _____г., направленное Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/договор аренды индивидуального банковского сейфа от «___» ________ _____г. N _____, заключенный в соответствии с условиями Договора/другие документы.

5. Доказательства, подтверждающие чинение Истцу Ответчиком препятствий в допуске в Квартиру и пользовании ею: постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению Истца от «___» ________ _____г., в котором Истец просил подтвердить факт его незаконного выселения из Квартиры в нарушение условий Договора/ другие документы.

6. Доказательства, подтверждающие обращение Истца к Ответчику с требованием о расторжении Договора, получение (неполучение) ответа Ответчика: требование Истца от «___» ________ _____ г. о расторжении Договора/отказ Ответчика от «___» ________ _____ г. от расторжения Договора/другие документы.

7. Копия договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____.

8. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.

9. Квитанция об уплате государственной пошлины.

10. Доверенность представителя от «___» ______ ___г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

 

«___» __________ ____г.

 

Истец (представитель):

 

________________/_________________________________________________/

    (подпись)                           (Ф.И.О.)

 

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Определение Московского городского суда от 24 июля 2014 г. N 4г/7-7566/14

Определение Московского городского суда от 26 июня 2014 г. N 4г/5-5916/2014

Определение Московского городского суда от 2 июня 2014 г. N 4г/4-3675

Определение Московского городского суда от 22 октября 2013 г. N 4г/7-10544/13

 

 

 

 

«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира), собственником которой являлся.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./другими документами.

Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований.

Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры до заключения Договора, что подтверждается указанием на факт оплаты Квартиры в тексте Договора/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей получение Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры в момент заключения Договора, что подтверждается Договором, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в момент заключения Договора и собственноручную подпись Истца/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. При этом согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры, что подтверждается передаточным актом от «___» ________ _____ г., в котором указано на получение Истцом полной стоимости Квартиры от Ответчика/другими документами.

В соответствии с п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Ответчик оплатил стоимость Квартиры по посредническому договору-поручению от «___» ________ _____ г. N _____третьему лицу, действующему в интересах Истца, что подтверждается указанием в договоре-поручении от «___» ________ _____ г. N _____ на то, что организация-посредник действует в интересах Истца/приходным ордером организации-посредника от «___» ________ _____ г. N _____о получении денежных средств от Ответчика/ другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. При этом согласно п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя, которые должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. В силу ст. 974 поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Обязательства Ответчика по оплате стоимости Квартиры прекратились зачетом встречного однородного требования к Истцу по возврату суммы займа, что подтверждается договором займа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенным между Ответчиком (заимодавцем) и Истцом (заемщиком)/решением _____ суда г. _____ от «___» ________ _____ г. N _____ о взыскании с Истца суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами/телеграммой от «___» ________ _____ г., направленной Ответчиком Истцу, с текстом о зачете требования Ответчика о возврате суммы по договору займа и требования Истца по оплате стоимости Квартиры по договору купли-продажи Квартиры/ другими документами.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. При этом для зачета достаточно заявления одной стороны.

Срок исковой давности по требованию Истца о расторжении Договора в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры начал течь с момента государственной регистрации перехода права на Квартиру, что подтверждается отсутствием в Договоре указания конкретного срока оплаты стоимости Квартиры/отсутствием доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо другого момента, чем момент государственной регистрации перехода права на Квартиру/другими документами.

В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 2 ч. 2 ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

 

 

В удовлетворении заявленных Истцом требований о расторжении Договора купли-продажи жилого помещения «___» ________ _____г. N _____ и о возврате Квартиры в собственность Истца отказать.

 

1. Доказательства, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи Квартиры в Управлении Росреестра и права Ответчика на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____г./копии других документов, подтверждающих права Ответчика на Квартиру.

2. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком до заключения Договора: указание на факт оплаты Квартиры в тексте Договора/расписка Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающая получение Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру/другие документы.

3. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком в момент заключения Договора: Договор, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в момент заключения Договора и собственноручную подпись Истца/другие документы.

4. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком: передаточный акт от «___» ________ _____ г., в котором указано на получение Истцом полной стоимости Квартиры от Ответчика/другие документы.

5. Доказательства, подтверждающие оплату стоимости Квартиры Ответчиком по посредническому «договору-поручению» третьему лицу, действующему в интересах Истца: указание в договоре-поручении от «___» ________ _____ г. N _____ на то, что организация-посредник действует в интересах Истца/приходный ордер организации-посредника от «___» ________ _____ г. N _____ о получении денежных средств от Ответчика/другие документы.

6. Доказательства, подтверждающие прекращение обязательств Ответчика по оплате стоимости Квартиры зачетом встречного однородного требования к Истцу по возврату суммы займа: договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенный между Ответчиком (заимодавцем) и Истцом (заемщиком)/решение _____ суда г. _____ от «___» ________ _____ г. N _____ о взыскании с Истца суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами/телеграмма от «___» ________ _____ г., направленная Ответчиком Истцу, с текстом о зачете требования Ответчика о возврате суммы по договору займа и требования Истца по оплате стоимости Квартиры по договору купли-продажи Квартиры/другие документы.

7. Доказательства, подтверждающие начало течения срока исковой давности по требованию Истца о расторжении Договора в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры с момента государственной регистрации перехода права на Квартиру: отсутствие в Договоре указания конкретного срока оплаты стоимости Квартиры/отсутствие доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо другого момента, чем момент государственной регистрации перехода права на Квартиру/другие документы.

8. Доверенность представителя от «___»_________ ____ г. N ______ (если возражение подписывается представителем Ответчика).

 

«___» __________ ____ г.

 

Ответчик (представитель):

 

________________/_________________________________________________/

    (подпись)                           (Ф.И.О.)

 

Судебные акты, прилагаемые к возражению на исковое заявление:

Определение Московского городского суда от 9 августа 2013 г. N 4г/8-7674

Определение Московского городского суда от 17 июля 2013 г. N 4г/4-6956

Апелляционное определение Московского городского суда от 6 ноября 2013 г. по делу N 11-36640

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2013 г. по делу N 1131388