Злоупотребления, связанные с незаконным приобретением права на недвижимое имущество, являются одним из распространенных видов мошеннических действий, причиняющих значительный ущерб как физическим лицам, так и государству, в случаях сдачи квартиры прежнему нанимателю по договору социального найма и последующей незаконной приватизации жилого помещения с перепродажей добросовестному приобретателю. Защита жилищных прав граждан путем предъявления соответствующих исков в суд является одним из эффективных средств реализации прав граждан и национальных интересов России. Однако на практике при предъявлении и рассмотрении в суде данных исков возникает ряд дискуссионных вопросов, которые затронем в настоящей статье.
Гражданские дела по спорам о признании недействительными сделок с жилыми помещениями, о применении последствий недействительности ничтожных сделок с жилыми помещениями, об истребовании имущества в виде жилых помещений из чужого незаконного владения и от добросовестных приобретателей инициируются, как правило, по заявлению собственников или титульных владельцев жилых помещений, утративших свои права на спорное жилое помещение, а также администрации и прокурора (в интересах администрации, если жилое помещение сдавалось по договору социального найма, или в интересах социально незащищенной категории лиц согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Как правовое последствие заявленным исковым требованиям по данной категории дел в ряде случаев выступает требование о выселении граждан из жилых помещений, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в указанных делах принимает участие прокурор. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Собственник имеет право заявить требование о выселении из принадлежащей ему квартиры лиц, которые не имеют на это законных оснований.
Таким образом, в рассматриваемых делах прокурор принимает участие в двух формах: как процессуальный истец по делу (в интересах районной администрации или социально незащищенных граждан) и дает заключение по делам о выселении граждан из жилых помещений.
Исковые заявления об истребовании имущества в виде жилых помещений из чужого незаконного владения и от добросовестных приобретателей предъявляются прокурором в порядке ст. 44 УПК РФ при рассмотрении в суде уголовных дел по обвинению в совершении преступлений, предусмотренных ст. ст. 105, 159, 327 и другими статьями УК РФ, либо после вынесения приговора в порядке ст. 45 ГПК РФ.
Лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной (ст. ст. 166 - 181) или с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. ст. 301 - 302).
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В связи с разнородностью судебной практики по делам указанной категории в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено правило, согласно которому, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Однако данное указание не распространялось на практику судов общей юрисдикции. Добросовестные приобретатели потеряли квартиры, приобретенные ими на возмездной основе от неуправомоченных отчуждателей, не имея возможности реализовать свое право возместить причиненные им убытки путем взыскании с покупателя стоимости утраченного жилья, в связи с чем Конституционный Суд РФ закрепил приведенное выше правило из судебно-арбитражной практики, указав на то, что нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав (виндикацию и реституцию. - Прим. авт.), в том числе ст. ст. 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.
Таким образом, собственник не имеет возможности прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей и других) сделок.
Так, решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга были удовлетворены исковые требования Мишина к Виннеру <1> об истребовании имущества из чужого незаконного владения, включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности. В ходе рассмотрения гражданского дела судом было установлено, что свидетельство о смерти Бабушкиной (тети истца - правопреемника по завещанию), договор безвозмездной передачи квартиры в собственность третьих лиц, доверенность от имени Бабушкиной на имя третьих лиц являются поддельными, поскольку в свидетельстве о смерти была указана ошибочная дата (на 1 месяц после смерти Бабушкиной, установленной судебно-медицинскими актами исследования ее трупа), а остальные документы были оформлены после смерти Бабушкиной. После смерти Бабушкиной неустановленным лицом были оформлены от ее имени договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи квартиры, после чего были совершены несколько сделок купли-продажи спорного имущества добросовестным приобретателям.
--------------------------------
<1> В настоящей статье приводятся реальные примеры, имевшие место в прокурорско-судебной практике Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга, однако имена сторон по делу являются вымышленными.
В связи с этим при рассмотрении в судах дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо уделить особое внимание проверке правильности формулирования исковых требований и установить, имеются ли предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания виндикации у добросовестного приобретателя: возмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, добросовестность приобретателя.
Возмездность приобретенного имущества устанавливается путем анализа цены квартиры, указанной в договорах об отчуждении жилой площади (купли-продажи, ренты, дарения и др.), и документов, подтверждающих передачу причитающихся по договорам денежных средств (расписки, выписки с банковского счета, др.), свидетельских показаний (передача денежных средств в присутствии нотариуса, сотрудника по сопровождению сделок из агентства недвижимости).
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (ч. 2 ст. 302 ГК РФ).
Для применения ч. 1 ст. 302 ГК РФ необходимо также установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли). В случае если спорная жилая площадь стала предметом мошеннических действий, по данному факту проведено расследование и уголовное дело направлено в суд или имеется вступивший в законную силу приговор, следует рассматривать сложившуюся ситуацию как хищение имущества у собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга был удовлетворен иск заместителя прокурора Санкт-Петербурга к Чичиковой, Иванову об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, явившейся предметом мошеннических действий ответчиков по настоящему иску, которые ранее были осуждены за совершение указанного преступления. Договоры безвозмездной передачи квартиры в собственность и купли-продажи спорной квартиры были совершены менее чем за один месяц после смерти нанимателя по поддельным документам (доверенностям, утерянным паспортам с вклеенными фотографиями). После вступления решения суда в законную силу спорная квартира перешла в собственность Санкт-Петербурга.
В ряде случаев сделки с жилыми помещениями совершаются по поддельным документам в короткий промежуток времени после смерти собственника или нанимателя жилого помещения. Даты смерти, указанные в свидетельстве о смерти собственника или нанимателя комнаты/квартиры, могут не совпадать с медицинскими актами исследования трупа (химический, гистологический и другие анализы). Доверенности, договоры безвозмездной передачи жилой площади в собственность нанимателя, договоры купли-продажи, как правило, оформляются после смерти собственника или нанимателя по недействительным документам на подставных лиц. Давность изготовления указанных документов может быть установлена путем запроса документов от нотариуса, государственного бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, агентства по приватизации недвижимости, а также проведения комплексной почеркоавтороведческой экспертизы.
Дискуссионным является вопрос о действительности сделки об отчуждении спорной жилой площади, в случае если доверенность на право совершения всех видов сделок с жилым помещением была оформлена при жизни собственника или нанимателя, а сделки по отчуждению жилой площади - после нее в связи с действием нормы п. 6 ч. 1 ст. 188 и ч. 2 ст. 189 ГК РФ. С одной стороны, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, в том числе смерти доверителя, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. С другой стороны, в указанной норме содержится ограничение - приведенное правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Таким образом, при наличии стороны должны доказать, что представитель по доверенности (не) знал о смерти доверителя и умышленно совершал от его имени действия по отчуждению жилой площади.
В ряде случаев при наличии оснований представляется целесообразным со стороны истца заявить ходатайство о назначении судебно-психиатрической экспертизы для того, чтобы установить, способен ли был собственник или наниматель спорной жилой площади в момент совершения сделки купли-продажи или в иной юридически значимый момент понимать характер и значение своих действий, а также руководить ими.
Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга был удовлетворен иск прокурора Красногвардейского района в интересах Екимова к Нарышкину о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, так как сделка купли-продажи спорной квартиры фактически была безвозмездной (скончавшаяся собственница квартиры не получала денежных средств от продажи квартиры). К тому же в заключении судебно-психиатрической экспертизы, проведенной по указанному делу, было установлено, что покойная собственница квартиры в момент совершения сделки не могла понимать характера и значения своих действий, а также руководить ими. В данном случае прокурором был предъявлен иск о признании сделки недействительной, а не об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так как была совершена одна сделка, не соответствующая требованиям закона, лицом, хотя и дееспособным, но не способным понимать характер и значение своих действий, а также руководить ими в момент совершения сделки, в качестве ответчика выступал недобросовестный приобретатель квартиры, т.е. имелись основания для применения ст. 167 ГК РФ.
При рассмотрении в суде виндикационных исков необходимо установить добросовестность приобретателя, которая заключается в разумных и осмотрительных действиях с его стороны, а также в совершении необходимых подготовительных мероприятий при принятии решения о покупке недвижимого имущества. Волеизъявление добросовестного приобретателя при выборе вариантов недвижимости не ущемляется, и, для того чтобы обезопасить свои интересы, приобретатель может получить необходимые сведения об объекте сделки в ходе правовой экспертизы и совершения иных правовых и фактических действий до принятия решения о совершении сделки.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными <2>.
--------------------------------
<2> См.: абз. 2 п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.
Необходимо проводить разграничение между понятиями "добросовестный владелец" (ст. 234 ГК РФ) и "добросовестный приобретатель" (ст. 302 ГК РФ), различия в правовом статусе которых явились предметом исследования ряда ученых-юристов <3>.
--------------------------------
<3> См.: Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2001. С. 40 - 41; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2001. С. 262. Тузов Д.О. привел 3 отличия, наиболее ярко подчеркнувших отличия добросовестного приобретателя и давностного владельца: (1) статус добросовестного приобретателя определяется в момент приобретения вещи и остается неизменным, статус давностного владельца зависит от ряда условий и должен существовать в течение всего давностного срока; (2) защита добросовестного приобретателя против собственника и иного титульного владельца и ее отсутствие у давностного владельца; (3) характер защиты (у добросовестного владельца - в судебном процессе и от незаконных посягательств фактического характера, а у давностного владельца - только от самоуправных действий лиц, не имеющих право на имущество). Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 4 - 17; Конституционный Суд о защите добросовестного приобретателя // Законодательство. 2003. N 10. С. 8 - 13; Реституция и виндикация: проблемы соотношения // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 115 - 135; Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 4 - 17.
Исковые требования по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения основываются в основном на одном из следующих факторов:
- Лица, распоряжающиеся жилой площадью, являются неуправомоченными отчуждателями (несобственниками и неуправомоченными представителями собственников и др.).
- Сделки по отчуждению жилой площади совершены гражданином, не способным понимать значение и характер своих действий, а также руководить ими.
- Сделки по отчуждению жилой площади совершены под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
Установив, какая правовая ситуация имеет место в конкретном правовом споре, необходимо применять соответствующие средства доказывания.
При разрешении судебных споров по ч. 2 ст. 302 ГК РФ в выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, законодатель встал на сторону последних как наименее защищенных в данной ситуации, что является оправданным, так как независимо от количества сменившихся владельцев спорного жилого помещения для лица, свободное волеизъявление которого на распоряжение имуществом было нарушено, виндикационный иск в данном случае становится единственным эффективным правовым средством восстановления своих прав. Добросовестные приобретатели впоследствии вправе применить механизм взыскания убытков с тех лиц, с которыми они заключали сделки по приобретению спорной жилой площади.
Таким образом, прокурору при даче заключения по делам указанной категории необходимо установить, имеются ли основания для применения норм Гражданского кодекса РФ о виндикации или реституции, правомерность заявленных требований, полноту и точность формулировок исковых требований, после чего решить вопрос об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных требований о выселении.
Читайте ещё по этой теме:
- Истребование земельного участка и домовладения из чужого незаконного владения и обязание освободить строение от находящегося там имущества
- Истребование имущества из чужого незаконного владения
- Особенности истребования жилого помещения из чужого незаконного владения
Автор: Валласк Е.В.