1. Несмотря на отсутствие в действующем гражданском законодательстве самостоятельного инвестиционного договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых сделок, следует обобщить его основные конструктивные элементы.

Инвестиционный договор в строительстве определяет взаимоотношения между собственниками (владельцами) средств, вкладываемыми в объекты недвижимости, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, пользовании (эксплуатации) и распределении доходов от деятельности либо эксплуатации объекта, а также право собственности на него. Ввиду того что инвестиционный договор в строительстве имеет долгосрочный характер отношений сторон, важным условием является целевое использование вложенных средств, обеспеченное возможностью инвестора контролировать и оказывать непосредственное влияние на вложенное имущество и результат инвестиционной деятельности.

Таким образом, инвестиционным договором будет являться не любой договор, а только договор, где одной из сторон является инвестор (генеральный инвестор), определяющий дальнейшую судьбу инвестиций.

Учитывая вышеизложенное, представляется возможной следующая конструкция инвестиционного договора в строительстве: одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором. Под инвестициями в данном случае понимается имущество либо имущественные права, имеющие денежную оценку, поэтому в любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционных взносов.

Инвестиционный договор относится к разряду возмездных договоров, так как инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им действия по управлению инвестициями инвестора. В свою очередь, в целях реализации инвестиционного проекта у заказчика, соответственно, создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве и т.д.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.

Из сказанного следует, что наличие инвестиционного договора подразумевает в обязательном порядке заключение как минимум одного договора, например договора строительного подряда, т.е. имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.

Иногда случаются ситуации, когда заключаются договоры, которые не содержат всех признаков инвестиционного договора, а следовательно, являются смешанными договорами, преимущественно договорами простого товарищества. Однако действующее гражданское законодательство при возникновении споров исходит из приоритета условий договора над его названием. Это означает, что не название договора, а его содержание (права и обязанности сторон) определяют вид договорного правоотношения. Поэтому такой договор может быть признан договором простого товарищества с элементами инвестиционного договора.

В практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда между организациями, заключившими инвестиционный договор, права и обязанности по нему распределены не совсем логично. Так, функции заказчика-застройщика могут частично возлагаться на инвестора. При этом обычно не принимается во внимание, готов ли инвестор взять на себя (полностью или частично) функции по реализации инвестиционного проекта. Основными функциями заказчика-застройщика являются решение комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками инвестиционного процесса ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей (выполнение функций заказчика).

Функции заказчика подробно описаны в Постановлении Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. N 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» и включают в себя функции в области планирования, финансирования, учета и отчетности, материально-технического обеспечения, освоения строительных площадок, надзора за строительством, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов. Таким образом, для того чтобы организация инвестор могла осуществлять функции заказчика-застройщика, ей необходимо оформление (переоформление) довольно большого количества документов для осуществления довольно обширного перечня функций, указанных в Постановлении Госстроя, что порой представляется нецелесообразным.

2. Право на застройку земельного участка возникает у собственника земельного участка в силу положений п. 1 ст. 263 ГК РФ. Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абз. 4 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Исходя из этого, после ввода здания в эксплуатацию и регистрации прав собственности на индивидуальные помещения право собственности на землю перейдет от инвестора в общую собственность собственников индивидуальных жилых помещений. Однако возникает вопрос, каким образом будет осуществлен переход прав на землю от прежнего собственника в общую долевую собственность. Ответ на этот вопрос неоднозначен.

С одной стороны, какой-либо специальной регистрации перехода права собственности на землю не требуется, так как согласно Постановлению Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 42) при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое.

С другой стороны, право прежнего собственника также не может прекратиться само по себе, без соблюдения установленного законом порядка. К такому выводу пришли судьи ФАС ВВО, указавшие в своем Постановлении от 21 марта 2007 г. N А28-4887/2006-182/4, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Из этого следует, что порядок предоставления земельных участков под домами в долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в долевую собственность лиц — собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. А это, в свою очередь, значит, что в данном случае необходимо руководствоваться пп. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, где предписывается совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением кадастровой карты.

Той же позиции придерживается и Минфин России в своих письмах от 2 ноября 2006 г. N 03-06-02-04/152 и от 27 октября 2006 г. N 03-06-02-04/149. Обязанность по уплате земельного налога в отношении земельного участка сохраняется за организацией до государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок. По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обратиться в территориальные органы Росрегистрации.

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В первом случае — отчуждение могло бы быть в виде заключения договора купли-продажи земли собственникам жилых помещений в лице ТСЖ. Однако правовой статус ТСЖ как некоммерческой организации, закрепленный в ст. 137 ЖК РФ, не предусматривает приобретения в собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Второй вариант — отказ от права собственности — представляется наиболее осуществимым, хотя и не лишенным недостатков. В частности, отказ от права собственности в силу ст. 236 ГК РФ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Процедура прекращения права собственности на земельный участок, регламентированная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей», занимает довольно длительное время — около года. Все это время обязанность по уплате земельного налога будет лежать на прежнем собственнике. Других вариантов отчуждения права собственности на земельный участок законодателем не предусмотрено.

Читайте ещё по этой теме:

• Правовая природа инвестиционного договора
• Инвестиционный договор как нетипичная договорная конструкция
• Понятие и признаки инвестиционного договора (контракта)

Автор: Веденин В.С.