После заключения договора социального найма жилого помещения между наймодателем, нанимателем и членами семьи последнего возникает жилищное правоотношение. Поскольку жилище является постоянной потребностью человека данная категория правоотношений характеризуется устойчивостью и стабильностью. Вместе с тем в период действия жилищного правоотношения в нем могут происходить изменения отдельных элементов при сохранении самого правоотношения. Такие изменения принято называть изменением договора социального найма жилого помещения. Изменения договора найма «могут касаться таких его элементам, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон».
До вступления в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) наиболее распространенным случаем изменения договора социального найма был раздел жилых помещений (раздел лицевых счетов). По этому вопросу за долгие годы был наработан обширный теоретический и практический материал. В Жилищный кодекс РФ не включена норма о разделе жилых помещений занимаемых по договору социального найма. Таким образом, новое жилищное законодательство исключает возможность раздела лицевых счетов, даже если в квартире есть изолированные комнаты. Сделано это с целью избежания образования коммунальных квартир. Вместе с тем раздел возможен в кооперативных и приватизированных квартирах.
Не допуская раздел жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, законодатель в тоже время сохраняет возможность так называемого объединения лицевых счетов. Так, согласно п. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Раздел жилого помещения, равно как и объединение лицевых счетов влечет за собой изменение такого элемента жилищного правоотношения, как предмет договора. Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель присоединяет к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату. Таким правом в первую очередь пользуются наниматели коммунальных квартир, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилье (ст. 59 ЖК РФ).
В качестве основания изменения жилищного правоотношения можно также рассматривать переустройство или перепланировку жилого помещения (глава 4 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации. Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления и на основании принятого им решения.
Изменение договора социального найма жилого помещения возможно также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре. Как следует из п. 2 ст. 82 ЖК РФ с таким требованием может обратиться только дееспособный член семьи нанимателя. При этом для этого требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. В случае смерти нанимателя право требования заключения с ним договора принадлежит любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.
Субъектный состав жилищного правоотношения может измениться в результате вселения в жилое помещение новых членов или в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место. Вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей допускается с согласия в письменной форме членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих. Для вселения в жилое помещение других граждан требуется также согласие наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (п. 1 ст.70 ЖК РФ).
Изменение жилищного правоотношения может быть связано с переходом права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение. Согласно ст. 64 ЖК РФ это не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма. В данном случае меняется только один из субъектов – наймодатель.
В случаях, возникающих при изменении договора социального найма жилого помещения в бытовом плане явление нередкое и неизбежное. Но по каким бы основаниям такое изменение ни происходило, оно не должно ухудшать правовое положение проживающих в данном жилом помещении лиц.
Читайте ещё по этой теме:
Если я мать и учусь в меде, то как мне получить компенсацию за аренду ...читать далее