Мы считаем, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

В результате рассмотрения данного дела принимается судебный акт, который подтверждает добросовестность приобретателя. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1> права на имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Также согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <2>, указанное решение суда выступает основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

———————————

<1> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

<2> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10.

Приобретателю не всегда требуется судебное решение, указывающее на его добросовестность. Так, в данном решении нет необходимости при добросовестном владении движимым имуществом при отсутствии против такого владения притязания собственника, поскольку регистрация прав на движимые вещи по общему правилу ст. 130 ГК РФ не требуется.

Весьма значительные проблемы, вызванные отсутствием такого судебного решения, имеются у приобретателей объектов недвижимости, поскольку в этом случае необходима государственная регистрация прав. Например, если недействительность сделки по отчуждению имущества установлена, и, следовательно, регистрация прав приобретателя по ней происходить не будет, но собственник имущества при этом не заявляет иск об истребовании имущества.

В правовой литературе весьма часто высказывается мнение, что фигура добросовестного приобретателя возникает исключительно при рассмотрении виндикационного либо реституционного иска, и при отсутствии данных требований факт добросовестности приобретателя установлен быть не может. Нередко указывается, что «ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной)» <3>.

———————————

<3> Катунин Д. Сделки: черная воля «доброй совести» // Бизнес-адвокат. 2005. N 2.

Аналогичную позицию можно увидеть в некоторых судебных решениях. Так, по одному из дел по иску о признании лица добросовестным приобретателем суд указал, что «единственный способ защиты права добросовестного приобретателя — в рамках виндикационного иска» <4>. Далее конкретизировалось: «…доказывание факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ».

———————————

<4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2004 г. N Ф04/331-1а/А45-2004.

Хотя возможность удовлетворения иска о признании приобретателя добросовестным и вызывает некоторые сомнения, однако с указанным ограничительным толкованием статуса добросовестного приобретателя все же нельзя согласиться <5>.

———————————

<5> Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // Эж-Юрист. 2006. N 21.

В судебной практике довольно распространены иски о признании недействительной сделки по отчуждению объектов недвижимости без применения последствий недействительности, но наряду с требованием о признании недействительной государственной регистрации права на предмет сделки. В отличие от случаев, когда заявляется требование о возврате имущества и вследствие этого суд должен рассмотреть вопрос о добросовестности приобретателя, в делах, где такого требования не предъявлено, добросовестность приобретателя исследоваться не будет, так как данный факт не является предметом доказывания. Учитывая исковые требования, при наличии оснований суд признает сделку ничтожной и сделает вывод о недействительности произведенной по ней регистрации прав.

При этом у приобретателя объекта недвижимости не имеется фактического подтверждения судом его добросовестности, вследствие чего у него возникают значительные трудности при государственной регистрации прав. Не подтвержденные документально утверждения о добросовестности не могут явиться основанием для регистрации.

По нашему мнению, добросовестный приобретатель может все же подать в суд заявление об установлении юридического факта добросовестного приобретения им недвижимого имущества и признания его добросовестным приобретателем. Установление факта добросовестного приобретения недвижимого имущества предоставит добросовестному приобретателю возможность зарегистрировать право собственности.

Присутствие данных спорных ситуаций в судебной практике указывает на необходимость совершенствования правового механизма признания прав добросовестного приобретателя. Следует признать, что внесение изменений в ст. 223 ГК РФ урегулировало важные вопросы оформления прав добросовестного приобретателя недвижимости, но всесторонней правовой защиты этот субъект гражданского оборота не получил. В настоящий момент ст. 223 части первой ГК РФ действует в следующей редакции:

«Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

Таким образом, предусмотрено специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, но вопрос о возникновении права собственности на движимое имущество не решен, что вызывает на практике много сложностей. Проблемы с оформлением прав добросовестных приобретателей движимого имущества на практике имеются, и отсутствие правового регулирования данных вопросов представляется неверным.

Необходимо отметить, что российское дореволюционное законодательство предусматривало правовую регламентацию вопросов возникновения вещных прав у добросовестного приобретателя движимых объектов. Так, в проекте Российского гражданского уложения 1905 г. были закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица. Эти нормы нашли отражение в ст. 751 — 753.

«751. Движимая вещь признается собственностью того, кто ею владеет, пока не доказано противное. Право собственности или иное вотчинное право на движимую вещь, приобретенное от владельца, остается в силе, хотя бы впоследствии по судебному решению было признано, что вещь эта владельцу не принадлежала. Лицо, незаконно распорядившееся вещью, подлежит ответственности на основании статьи 748.

752. Бесповоротность вотчинных прав на движимые вещи не наступает: 1) если право приобретено безвозмездно, 2) если приобретатель, во время приобретения права действовал недобросовестно, зная, что вещь не принадлежит лицу, от которого право им приобретено, и 3) в отношении вещей похищенных или потерянных.

753. Добросовестность приобретения вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда предполагается, и тот, кто ссылается на недобросовестность, должен ее доказать» <6>.

———————————

<6> Проект Российского гражданского уложения. СПб., 1905. С. 77.

Правовое регулирование вопроса о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и вопроса о прекращении права первоначального собственника, имеет особую важность для правоприменительной практики, от этого зависит и интерес сторон к использованию положений данного института.

Поэтому законодательство должно всесторонне регламентировать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя при отказе в виндикационном иске первоначальному собственнику. Принятие новой нормы ст. 223 ГК РФ без внесения изменений в другие статьи Кодекса все же вряд ли следует признать правильным законодательным решением. Несомненно, многие нормы гражданского законодательства должны быть приведены в соответствие с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ либо редакция самой нормы должна быть изменена.

Необходимо отметить, что ст. 218 ГК РФ, предусматривающая основания приобретения права собственности, прямо не указывает на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и ст. 235 ГК РФ, предусматривающая основания прекращения права собственности, не указывает такого основания для прекращения права собственности.

В.А. Рахмилович указал на сложность данной ситуации, если не исходить из того, что Гражданской кодекс РФ признает добросовестного приобретателя собственником <7>. В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е. на факте процессуального права.

———————————

<7> Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 136 — 138.

В целях устранения существующей неопределенности в вопросе о правовом статусе добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, существует необходимость включения в п. 2 ст. 218 ГК РФ нормы следующего содержания: «Добросовестный приобретатель, у которого в соответствии со ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества, признается собственником данного имущества». Данное положение позволит решить вопрос об основании возникновения права собственности у добросовестного приобретателя движимых объектов. Также в п. 1 ст. 235 ГК РФ следует включить следующее положение: «Право собственности прекращается в случае недопустимости истребования имущества собственником при наличии предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований».

Читайте еще по данной теме:

• Добросовестность в сделках с недвижимостью
• Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?
• Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики

Автор: И.А. Данилов