Обязательно удостоверьте сделку, если это предписывает закон. Также ее нужно удостоверить, если вы с контрагентом заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Закон требует удостоверять нотариально:

1) сделки определенных видов независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

2) сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев, когда в одной сделке участвуют сразу все собственники (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):

• купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли;
• ипотека (залог) доли. Однако если вы закладываете здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, по мнению Минэкономразвития России, удостоверять не нужно (Письмо Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19 вместе с Письмом Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740).

Исключениями также являются, например, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда, и сделки, по которым отчуждают земельные доли (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Но имейте в виду, что для последних Росреестр иногда требует нотариальную форму;

3) сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом. Это сделки, по которым (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости):

• отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
• распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, — то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог;

4) соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью:

• о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
• об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);

5) предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

6) договор залога в случаях, когда:

• он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
• вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

7) договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) сделки, документы на регистрацию по которым вы отправляете по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Сделка будет ничтожной.

Но если вы — за нотариальное удостоверение, а ваш контрагент от него уклоняется, есть способ исцелить сделку. Так, если вы полностью или частично исполнили ее (например, оплатили купленную недвижимость или внесли первый платеж по договору аренды), можно потребовать в суде признать ее действительной. И если суд удовлетворит иск, удостоверять сделку уже не нужно (п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Учтите также, что если сделку (переход права) нужно регистрировать и вы подадите не удостоверенный у нотариуса документ по сделке (например, договор) на регистрацию, то последнюю приостановят. А если вы не удостоверите сделку в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Читайте еще по этой теме:

• Продажа доли квартиры через нотариуса
• О действиях и ответственности нотариусов и регистраторов
• Отказ нотариуса в совершении нотариального действия