Глава 14 «Приобретение права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) устанавливает случаи и основания первоначального приобретения права собственности как гражданами, так и юридическими лицами. Одним из оснований, пусть и исключительным, приобретения права собственности является самовольная постройка. В пункте 1 ст. 222 ГК РФ под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей в установленном законом порядке земельном участке, либо недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В пункте 2 ст. 222 ГК РФ указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать любые иные сделки. Это ограничение сохраняется вплоть до признания права собственности на самовольную постройку. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ также предусматривает общее правило о сносе самовольной постройки лицом, ее осуществившим, либо за его счет.

Юридически самовольная постройка, например жилой дом, как объект недвижимости не существует, т.е. лицо, его создавшее в нарушение требований закона, также без каких-либо разрешений может его демонтировать, снести, а оставшимися после сноса строительными материалами распорядиться по своему усмотрению, так как оно является собственником этих материалов. Но статья 222 ГК РФ ничего не говорит о возможности распоряжаться либо совершать иные сделки со строительными материалами, из которых сделана самовольная постройка, до ее сноса либо признания права собственности на нее. Из буквального толкования ст. 222 ГК РФ сделать однозначный вывод, какими же правами на строительные материалы обладает лицо, осуществившее самовольную постройку, невозможно, так как, не имея прав на самовольную постройку, лицо формально является собственником строительных материалов, из которых сделана постройка. Может ли такое лицо продавать, дарить, менять, т.е. распоряжаться и совершать сделки со строительными материалами в виде самовольной постройки?

Этот вопрос мало исследован как учеными, так и практиками. Разъяснения и научные работы по данному вопросу почти отсутствуют. В научных кругах и в правоприменительной практике существуют разные мнения относительно того, является ли до государственной регистрации прав на недвижимость созданный объект комплексом строительных материалов или это объект недвижимости, независимо от регистрации прав на этот объект?

Строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему самовольную постройку, на праве собственности. Таким образом, лицо на основании ст. 209 ГК РФ вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству Российской Федерации. Поскольку законодатель исключил из гражданского оборота только самовольную постройку, ни в какой мере не оговорив правовое положение стройматериалов, то логично предположить, что их можно продать, подарить и совершать иные сделки, указывая при этом, что сделка совершается со строительными материалами, а не с самовольной постройкой. Если в качестве предмета договора купли-продажи, дарения будет названа не самовольная постройка, а совокупность строительных материалов, использованных при ее сооружении, такой договор формально будет соответствовать законодательству и приобретатель впоследствии сможет обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку как собственник стройматериалов.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по делу N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 <1> договор купли-продажи строительных материалов в виде самовольной постройки был признан не противоречащим требованиям п. 2 ст. 222 ГК РФ (невозможность распоряжения самовольной постройкой) и судом не был признан ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как «…из договора не следует, что на основании этой сделки была продана самовольная постройка. По договору были проданы строительные материалы, и стороны по договору осознавали это».

———————————

<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2002 г. N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.

Как разъяснил суд, согласно указанному договору купли-продажи стройматериалов, покупатель — сторона по договору «…приобретая спорную пристройку в виде строительных материалов, сознавал, что право собственности на самовольную постройку как на объект недвижимости у него не возникает…». Обратим внимание на то, что стороны по договору и суд признают, что по договору другой стороне (покупателю) одновременно передавался и самовольный объект недвижимости в виде строительных материалов без возникновения права собственности на него, т.е. фактически объектом договора купли-продажи выступала самовольная постройка. Как известно, самовольная постройка не существует юридически, но фактически в пространстве и времени она существует и объективно, вне зависимости от признания ее таковой или нет, является объектом недвижимости.

Самовольная постройка обладает отличительным признаком недвижимости, которым не обладают движимые вещи, — это прочная связь с землей, а перемещение самовольной постройки без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Налицо основные признаки недвижимой вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ, а значит, на самовольную постройку, как и на другие объекты недвижимости, де-факто распространяется правовой режим недвижимого имущества. Таким образом, самовольно построенное строение, на которое не зарегистрировано вещное право, не перестает быть недвижимостью согласно критериям указанной статьи. Другое дело, что мы должны различать само понятие «недвижимость» и понятие «оборот недвижимости». Последний без государственной регистрации вещных прав на недвижимость просто невозможен. В юридической литературе отражены аналогичные взгляды. Например, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывается эта позиция тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости <2>.

———————————

<2> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 — 242.

В связи с этим многими учеными предлагается пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, строений, сооружений до момента государственной регистрации этих объектов.

Своеобразная позицию по этому поводу выражена в том, что даже если строительство недвижимого имущества, например здания, фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности <3>. Таким образом, если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

———————————

<3> Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 8.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отмечает, что покупатель — сторона по договору «…приобретая спорную пристройку в виде строительных материалов, сознавал, что право собственности на самовольную постройку как на объект недвижимости у него не возникает…». «Переворачивая» эту фразу в отрицательное суждение, получаем, что, продавая строительные материалы, приобреталась самовольная постройка без права собственности на нее. Суд признает, что по договору приобреталась и самовольная постройка, объект недвижимости, но почему-то согласился с тем, что предметом и объектом купли-продажи выступала совокупность строительных материалов, т.е. движимые вещи. Однако суд отрицает факт, что строительные материалы как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку они были преобразованы и переработаны в сложную вещь, самовольный объект недвижимости. Как было отмечено, объект самовольного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку и государственная регистрация прав на нее — не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости. Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она (недвижимость как таковая) возникает с момента государственной регистрации.

Необходимо заметить, что по общему правилу объектом вещных прав признаются только индивидуально-определенные вещи, нельзя передать комплекс вещей или их совокупность уже просто потому, что закон не предусматривает такого вещного права. При передаче совокупности вещей по договору купли-продажи сторонам необходимо четко определить предмет договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а также одно или несколько из следующих условий, в каком объеме передается товар, т.е. определить количество товара, подлежащего передаче покупателю в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении (ст. 465 ГК РФ), ассортимент товара (ст. 467 ГК РФ), комплект товаров, который продавец обязан передать (ст. 479 ГК РФ), либо комплектность товара (ст. 478 ГК РФ).

Если в договоре указать, что предметом договора является совокупность вещей, подлежащих передаче, то такой договор не может считаться заключенным и будет являться ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствует требованиям закона, в частности п. 1 ст. 432 ГК РФ, так как не определены индивидуальные характеристики предмета договора, подлежащего передаче. На основании изложенного мы считаем, что договор купли-продажи строительных материалов (либо их совокупности), которые преобразованы и переработаны и представляют собой объект недвижимости независимо от того, самовольная постройка это или иной объект недвижимости, должен признаваться ничтожным. Но здесь возможны два варианта: ничтожность в силу противоречия закону ст. 168 ГК РФ либо ничтожность мнимой сделки по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Данный договор можно считать ничтожным по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ как сделку совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, мнимую сделку. В приведенном нами примере стороны не имели намерения продать и купить стройматериалы, так как, во-первых, стройматериалы как отдельные вещи уже не существовали и были преобразованы в самовольный объект недвижимости, а во-вторых, использование стройматериалов по назначению требовало разборки объекта недвижимости, что было бы дороже самой покупки стройматериалов, а снос и вовсе делал невозможным использование стройматериалов по назначению. Таким образом, стороны изначально имели целью продать самовольную постройку, а значит, не имели намерения передать и принять в собственность строительные материалы с обозначением каждой группы материалов как индивидуально-определенной вещи.

Правовым последствием признания сделки ничтожной по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ будет являться двусторонняя реституция. Пункт 2 ст. 170 ГК РФ, устанавливающий последствия совершения притворной сделки, мы не применяем. Во-первых, притворная сделка не предусматривает двусторонней реституции, которая, согласно общему правилу, применима при недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), и во-вторых, целью сторон является совершение сделки купли-продажи самовольной постройки, но в этом случае мы не можем применить к сделке, которую имели в виду стороны, правила, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, так как самовольная постройка на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ исключена из гражданского оборота. Статья 168 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому сделка признается ничтожной, если она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов и если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. Как было отмечено, формально лицо, осуществившее самовольную постройку, не имея права собственности на саму постройку, является собственником строительных материалов. Соответственно, являясь собственником стройматериалов, лицо может распоряжаться и совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству Российской Федерации и с формальной точки зрения. Правила ст. 168 ГК РФ о соответствии сделки купли-продажи строительных материалов в виде самовольной постройки требованиям законодательства нарушены не будут. Это подтвердил наш пример с договором купли-продажи строительных материалов, признанный ФАС Восточно-Сибирского округа по делу N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 не противоречащим требованиям законодательства.

Любая сделка купли-продажи, дарения, мены и т.п., совершаемая со строительными материалами в виде самовольной постройки, с юридической стороны будет ничтожной по основаниям ее мнимости как сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать у сторон по сделке соответствующие ей правовые последствия. Законодатель осознанно не стал оговаривать в санкции ст. 222 ГК РФ правовое положение строительных материалов, из которых осуществлена самовольная постройка, так как строительных материалов в виде отдельных вещей и объектов права собственности после возведения самовольной постройки, как было показано выше, просто не существует, соответственно, установить правовое положение того, чего нет, невозможно.

Читайте ещё по этой теме:

• Самовольное строительство и реконструкция объектов капитального строительства
• Объект незавершенного строительства (недострой) как покупка

Автор: Ковтков Д.И.